به گزارش مسیر اقتصاد نشست «بررسی ابعاد پولی طرح مسکن مهر»، روز شنبه ۱۲ بهمن، با حضور جمعی از اساتید و صاحبنظران و فعالان این حوزه در مرکز دانشکده پیشرفت دانشگاه علم و صنعت برگزار شد. این نشست، دومین پیش نشست تخصصی از ششمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی بود؛ این همایش در تاریخ ۲۹ بهمن سال جاری با موضوع «نظام بانکی در خدمت تولید» برگزار خواهد شد. در این نشست ابعاد سیاست پولی طرح مسکن مهر و همچنین اثرات آن بر بخش مسکن کشور مورد بررسی قرار گرفت.
ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور دستاورد بزرگ طرح مسکن مهر
هادی عباسی کارشناس اقتصادی و مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی، گفت: ارزیابی مسکن مهر در چند محور قابل انجام است. علاوه بر مسئله تأمین مالی و در واقع جنبه‌های سیاست پولی، مواردی همچون آمایش سرزمین، اقتصاد مسکن از بعد خانوار و از بعد بنگاه، اقتصاد کلان شامل شاخص‌های تورم، رشد و اشتغال، عدالت اجتماعی، شهرسازی و معماری و مباحث عمرانی از جمله صنعتی سازی و مقاوم سازی، از جمله جنبه‌های بررسی مسکن مهر است که در جای خود باید مورد بررسی قرار بگیرد.
وی افزود: مسکن مهر در مجموع شامل ۴ میلیون واحد مسکونی بود که حدود ۲ میلیون و ۲۵۰ هزار واحد آن در شهرها و ۱ میلیون و ۷۵۰ هزار واحد آن در روستاها بوده است. در بخش روستایی به نوعی نوسازی مسکن روستایی در دستورکار بوده است و به هیچ عنوان مسئله نبود زیرساخت برای آن قابل طرح نیست. در بخش شهری نیز ۲۵۰ هزار مورد مربوط به وام نوسازی واحدهای فرسوده بوده است و یک میلیون مورد نیز مربوط به افراد دارای زمین شخصی بوده است. بنابراین تنها یک میلیون واحد مسکونی از سوی دولت تأمین زمین شده و به آن تسهیلات ساخت اختصاص یافته است. در این بخش نیز مناطقی در نزدیکی شهرها و همچنین ایجاد شهرهای جدید در دستورکار بوده است.
عدم همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مشکل بزرگ اجرای مسکن مهر
این کارشناس اقتصادی ادامه داد: از بعد تسهیلات ابتدا بر اساس بند قانون بودجه سال ۱۳۸۶، یک سهمیه ای برای بانک‌ها تعیین شد که هرکدام از آن ها به مسکن مهر تسهیلات پرداخت کنند؛ اما در اجرا متوجه شدیم بانک ها هیچ علاقه‌ای به تسهیلات دهی در بخش مسکن ندارند. این درحالیست که در تسهیلات مسکن به دلیل در رهن بودن ملک، تأخیر در پرداخت بسیار کم است. اما نظام بانکی به طور کلی علاقه‌ای به دادن تسهیلات بلندمدت ندارد و به تسهیلات بسیار کوتاه مدت متمایل است. علاوه بر این بانک‌ها علاقمند به دادن تسهیلات خرد نیستند و آن را به نسبت آورده اش بسیار پرزحمت می‌دانند. در واقع بانک علاقه دارد به جای ۵۰ وام ۲۰ میلیون تومانی، یک وام یک میلیارد تومانی بدهد و زحمت کمتری بکشد. این درحالیست که تسهیلات خرد نرخ نکول کمتری دارد و تسهیلات کلان نرخ نکول و معوقی بیشتری دارند.
وی افزود: پدیده سوم در نظام بانکی که با آن مواجه شدیم این بود که بانک‌ها می‌توانند در تسهیلات کلان نرخ سود بیشتری مطالبه نمایند و از شیوه‌های جالبی برای این کار استفاده می‌کنند. به طور مثال یک بانک به یک نفر ۲ میلیارد تومان تسهیلات می‌دهد ولی به بهانه نداشتن وثیقه قابل قبول، بلوکه کردن ۲۰ درصد این مبلغ را شرط اعطای وام قرار می‌دهد و عملا سود بالاتری دریافت می‌کند. عدم جلوگیری بانک مرکزی از این روش‌ها موجب میشود عملا بانک‌ها تمایلی به پرداخت تسهیلات با نرخ مصوب نداشته باشند.
مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی با بیان اینکه در بسیاری از موارد دولت وجوه اداره شده ای در بانکی قرار داده بود و بانک مورد نظر متعهد شده بود به میزان ۲ برابر مبلغ بلوکه شده، تسهیلات خرد در قالب مسکن مهر به مردم پرداخت کند، گفت: اما این بانک از دادن تسهیلات خرد مسکن مهر به مردم خودداری میکرد و در همان حال به وکلا و پزشکان و کارمندان برخی ادارات وام پرداخت میکرد. در این شرایط دولت هم اهتمامی برای فشار به سیستم بانکی برای تسریع در روند پرداخت تسهیلات مسکن مهر نداشت؛ چراکه انگیزه ای برای این کار نداشت. به طور کلی عدم همکاری بانک‌ها در ابتدای شروع کار مسکن مهر یکی از مهم‌ترین موانع اجرای این طرح بود.
اجرای طرح «مسکن مهر» عامل افزایش نقدینگی نبود
عباسی در ادامه با تأکید بر اینکه به منظور جلوگیری از انحراف منابع، پرداخت تسهیلات در قالب مسکن مهر در چند نوبت و متناسب با پیشرفت فیزیکی احداث خانه‌ها انجام می‌گرفت، افزود: بررسی آماری میزان نقدینگی در کشور نشان می‌دهد تقریبا در تمامی دولت‌ها در دهه‌های اخیر اقتصاد ایران یک رشد نقدینگی ۲۲ تا ۲۶ درصدی داشته و در دوره اجرای مسکن مهر نیز افزایش نقدینگی تقریبا به همین میزان بوده است. بنابراین طرح مسکن مهر عملا تأثیر قابل توجهی در افزایش میزان نقدینگی کشور نداشته است و حتی اگر این پروژه هم اجرایی نمیشد، میزان افزایش نقدینگی تقریبا به همین میزان و از مسیرهای دیگری همچون اضافه برداشت بانک‌ها محقق میشد.
این کارشناس اقتصادی تأکید کرد: اینکه گفته میشود مسکن مهر موجب افزایش تورم شده است، اتفاقا برعکس واقعیت است. در دوره مسکن مهر با وجود شوک تحریم‌ها و مشکلات سمت عرضه، به دلیل کاهش چشمگیر قیمت مسکن ناشی از اجرای طرح مسکن مهر، بخش مسکن به عنوان لنگر تورمی عمل کرد و از افزایش میزان تورم به نرخ‌های بالای ۴۰ درصد جلوگیری کرد؛ درحالیکه در دوره‌های قبل و بعد از آن سابقه تورم‌های بالای ۴۵ درصد وجود دارد.
انحراف بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن مهر
عباسی با بیان اینکه خط اعتباری مسکن مهر ۴۵ هزار میلیارد تومان بود و تا امروز ۲۵ هزار میلیارد تومان از آن بازپرداخت شده است، ادامه داد: استفاده از بازپرداخت اقساط همین پروژه‌ها برای تداوم روند ساخت مسکن در قالب پروژه مسکن مهر یا دیگر طرح‌ها، یک فرصت طلایی بود که دولت از سال ۹۲ به بعد آن را از دست داد و عملا این فرصت طلایی به بانک مسکن داده شد که در راستای منافع خود و نه منافع عمومی کشور، از منابع بازپرداختی مسکن مهر استفاده کند. این یک اشتباه راهبردی بود و باید از این منابع برای توسعه ساخت مسکن در کشور استفاده میشد. این کار موجب کاهش سالانه یک میلیون شغل در کشور شد که میتوانست با ساخت سالانه ۵۰۰ هزار مسکن در کشور ایجاد شود.
وی افزود: ساده ترین کار در کشور ساخت یک خانه یک طبقه روستایی است. الان دست کم ۲ میلیون واحد روستایی غیرمقاوم داریم که با ساده ترین زلزله ای خراب میشود. اگر این اقساط بازپرداختی برای بازسازی مسکن روستایی استفاده شود، مزایایی همچون اشتغال، کاهش مهاجرت به شهرها، مقاوم سازی خانه‌های روستایی در برابر زلزله و دیگر موارد را خواهد داشت.
ادبیات «سالم سازی نقدینگی» پشتوانه علمی نداشت
این کارشناس اقتصادی در ادامه با تأکید بر اینکه ادبیات سالم سازی نقدینگی، که از سال ۹۲ به بعد مطرح شد هیچ پایه علمی نداشت، افزود: بر اساس این دیدگاه غیرعلمی، دولت از افزایش پایه پولی خودداری کرد و شرایط را برای افزایش خلق پول بانک‌ها فراهم کرد که یک اشتباه استراتژیک بود.
وی در ادامه افزود: به طور خلاصه افزایش نقدینگی یک واقعه حتمی در کشور است و باید از آن به طور فعالانه استفاده کرد. اجرای طرح‌هایی همچون مسکن مهر موجب میشود از رشد نقدینگی استفاده شود.
همه دولت‌های پیشرفته در بخش مسکن نقش آفرینی می‌کنند
در ادامه مهندس عباسی ضمن تأکید بر اینکه دولت‌های مختلف دنیا با وجود اختلاف نظر درخصوص مسائل اقتصادی، همگی درخصوص نقش آفرینی دولت در بخش مسکن و تسهیل ساخت و ساز آن متفق القول هستند و به طور ویژه برای آن برنامه ریزی کرده اند، افزود: اما در ایران ما از همه کشورهای جهان لیبرال تر شده ایم و بخش مسکن را رها کرده ایم.
وی افزود: بسیاری از کشورها، از جمله آلمان بعد از جنگ جهانی اول و یا آمریکا بعد از بحران سال ۲۰۰۷، از سیاست‌های فعالانه پولی و با استفاده از پایه پولی برای ایجاد رونق اقتصادی و توسعه و اشتغال بهره برده اند و اسم آن را «سیاست‌های نامتعارف پولی» گذاشته‌اند. با وجود این، این کشورها به کشورهای درحال توسعه تأکید می‌کنند از این نوع سیاست‌های پولی استفاده نکنید. این درحالیست که بازار مسکن دچار شکست بازار است و حتما دولت باید در این بازار نقش آفرینی کند و شرایط را برای سالم سازی بازار و حرکت به سمت کاهش قیمت تمام شده و افزایش میزان تولید و ساخت مسکن فراهم نماید.
خلق پول بانک‌ها به خروج سرمایه منجر میشود و باید محدود شود
مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی با تأکید بر اینکه بانک‌های خصوصی اساسا فقط به زیرمجموعه‌های خود تسهیلات می‌دهند، گفت: بسیاری از این وام‌ها هم با انحراف منابع به خرید ارز و خروج سرمایه از کشور منجر میشود. بنابراین نباید دست بانک‌ها، خصوصا بانک‌های خصوصی را در تسهیلات دهی باز بگذاریم و از طرف دیگر جلوی اجرای طرح‌هایی همچون مسکن مهر را بگیریم.
وی افزود: دولت باید به جای باز گذاشتن دست بانک‌ها در خلق پول و افزایش نقدینگی از مسیر آن‌ها، که منابعشان را به بخش‌های تولیدی هدایت نمی‌کنند، از ظرفیت خلق پول به منظور اجرای طرح‌هایی همچون مسکن مهر استفاده کند.
احیای بافت فرسوده نیازمند زیرساخت‌ها و نهادهای جدید است
عباسی گفت: احیای بافت فرسوده نیاز به ایجاد زیرساخت‌ها و نهادهای خاص دارد که ما از آن بی بهره ایم. اگر دیگر کشورها در این زمینه موفق شده‌اند، نهادهای مخصوص آن را ایجاد کرده‌اند.
وی افزود: صرفا با وام بانکی امکان احیای بافت فرسوده فراهم نیست.
کاهش بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی نتیجه اجرای مسکن مهر
این کارشناس اقتصادی ادامه داد: نکته دیگر اینکه در زمان اجرای طرح مسکن مهر، به واسطه تزریق منابع مالی پرقدرت بانک مرکزی، بخشی از بدهی بانک‌های تجاری به بانک مرکزی پرداخت شد و به این ترتیب مسکن مهر حتی در کاهش میزان اضافه برداشت بانک‌ها از منابع بانک مرکزی هم نقش داشت.
وی افزود: در واقع اجرای طرح‌های فعالانه‌ای همچون مسکن مهر موجب میشود روند اضافه برداشت بانک‌ها از منابع بانک مرکزی معکوس شود و در عوض بانک‌ها بخشی از بدهی‌هایشان به بانک مرکزی را نیز پرداخت کنند.
از سال ۹۲ همه طرح‌های مشارکت در ساخت مسکن به کلی کنار گذاشته شد
مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی درخصوص روش‌های مالی متعدد به کار گرفته شده در مسکن مهر گفت: در پایان دوره اجرای طرح مسکن مهر، به روش‌هایی رسیده بودیم که صرفا با استفاده از منابع مالی مردم و منابع مالی بانک‌ها و بدون منابع مالی دولت و یا پایه پولی بانک مرکزی، پروژه‌های کلان مسکن با شرایط مناسب و با قیمت تمام شده پایین اجرایی میشد که نمونه آن مسکن ویژه تهرانسر است.
وی افزود: اما با شروع دولت جدید در سال ۹۲، نه تنها از بازپرداخت اقساط منابع مسکن مهر برای تداوم روند ساخت مسکن استفاده نشد و به بانک مسکن واگذار شد، بلکه تمامی روش های ساخت مسکن، حتی آن‌ها که نیازی به منابع مالی دولت و بانک مرکزی نداشت، به کلی کنار گذاشته شد که نتیجه آن در طول سال‌های اخیر در افزایش چشمگیر قیمت مسکن نمایان است.
انتهای پیام/ نظام مالی
