به گزارش مسیر اقتصاد پنج عضو شورای شهر لس آنجلس تابستان امسال برای کنترل بازار مسکن طرحی را با عنوان مالیات بر خانه‌های خالی پیشنهاد کردند. هرچند شناسایی خانه‌های خالی مسئله‌ای است که اعضا به دنبال حل آن هستند؛ اما آن‌ها معتقدند این مالیات صاحبخانه‌ها را به اجاره دادن واحدهای خالی خود ترغیب خواهد کرد.
کاهش نرخ اجاره‌بها با مالیات بر خانه‌های خالی
بر اساس سرشماری سال ۲۰۱۷، تعداد ۱۱۱ هزار خانه خالی در شهر لس‌آنجلس آمریکا وجود دارد. این میزان معادل ۳.۸ درصد واحدهای اجاره‌ای شهر است.
اگرچه نرخ خانه خالی در لس آنجلس در مقایسه با بسیاری از شهرها پایین است. اما به نظر می‌رسد که همین تعداد ناچیز نیز برای شهری با ۳۶ هزار بی‌خانمان بسیار بالا است. این در حالی است که جمعیت بی‌خانمان این شهر نسبت به سال گذشته ۱۶ درصد رشد داشته و دلیل اصلی آن کمبود مسکن ارزان قیمت است.
اخذ مالیات از خانه‌های خالی موجب کاهش نرخ اجاره‌بها خواهد شد؛ زیرا این مالیات مالکان را به عرضه واحدهای خود با قیمتی مناسب در بازار تشویق می‌کند. این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای منجر خواهد شد یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر خواهد شد. بنابراین کنترل خانه‌های خالی از سکنه سهم بسزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.
شناسایی خانه‌های خالی از طریق خدمات پست
مسئله اصلی موضوع مالیات بر خانه‌های خالی در لس آنجلس و بسیاری از شهرها، شناسایی دقیق این نوع واحدها است. به همین منظور از روش های مختلفی شامل سرشماری آماری و ردیابی تحویل نامه‌های پستی استفاده می‌شود؛ اما این روش‌ها اعداد و نتایج متفاوتی را نشان می‌دهند.
به عنوان نمونه در سال ۲۰۰۶، وزارت مسكن و شهرسازی آمریكا طی توافقی با اداره پست، آدرس‌هایی كه حداقل ۹۰ روز بسته‌های پستی خود را جمع آوری نکرده بودند را به عنوان «خانه‌های خالی» تعریف می کرد. طبق این روش، شهر لس آنجلس باید دارای ۱۳۷۲۵ واحد مسکونی خالی معادل ۰.۹ درصد از کل واحدهای مسکونی در منطقه می‌بود.
خدمات پستی آمار دقیقی از میزان خانه‌های خالی نمی‌دهد
از آنجا که روش خدمات پستی یا HUD-USPS آدرس هر واحد را در شهر به خود اختصاص داده است، می‌تواند تصویری بسیار دقیق از مکان‌های خالی در آن شهر ایجاد کند؛ اما روش HUD-USPS محدودیت هایی دارد. به عنوان نمونه ممکن است در زمانی خاص و پیش از اتمام ۹۰ روز شخصی اقدام به جمع آوری بسته‌های پستی خانه‌های خالی را کند. بنابراین تشخیص دقیق خانه‌های خالی در ابهام خواهد بود.
در همین خصوص کیسی ماددرن فعال منطقه ای گفت: «من شرط می‌بندم که آدرس های بسیاری وجود دارند که به رغم خالی بودن، همچنان نامه‌های پستی را دریافت می‌کنند و اگر مالک به طور مرتب برای برداشتن آن اقدام کند، روش USPS هرگز عاقلانه و دقیق نخواهد بود. اما روش HUD-USPS هنوز مطمئن ترین آماری است که تاکنون داشتیم.»
پر درآمد‌ها بیشترین خانه‌های خالی را دارند
داده های HUD-USPS نشان می دهد در محله هایی که متوسط درآمد خانوار بالا است، خانه‌های خالی در بیشترین میزان خود قرار دارد و محله ها و شهرهایی که در مناطق تفریحی و ساحلی در اطراف شهر لس آنجلس مانند مارینا دل ری و مالیبو قرار دارند نیز دارای نرخ خانه‌های خالی بالایی هستند.
اجاره‌های صوری چالش شناسایی خانه‌های خالی با روش مصرف انرژی
روش دیگری که اداره برنامه ریزی شهر لس آنجلس برای شناسایی خانه خالی استفاده می‌کرد، ردیابی خانه‌های خالی از طریق حساب کاربری خدمات انرژی (آب، برق، گاز و…) بود؛ اما چهار سال پیش این اقدام را متوقف کرد. چالش این روش این بود که به دلیل چک کردن مصرف انرژی، برخی از خانه‌هایی که در اصل خالی بودند، با مصرف انرژی و واگذاری برای اجاره کوتاه مدت به عنوان خانه‌های اشغال شده تلقی می‌شدند.
نرخ بالای خانه خالی در آپارتمان های لوکس نوساز
علاوه بر روش‌های مذکور، شناسایی خانه‌های خالی با روش بوت استرپ (bootstrap) یا نمونه تصادفی آماری نیز پیشنهاد می‌شود. در اقدامی برد کین، رئیس شورای مناطق با عبور از محله‌های شهر به پنجره‌های آپارتمان‌های بلند نگاه می‌کرد و واحد‌هایی که شب ها روشن نمی‌شدند را به عنوان خانه‌های خالی شمارش می‌کرد و به این نتیجه رسید که نرخ خانه خالی در آپارتمان های لوکس نوساز زیاد است. البته این روش نیز معایبی از جمله روشن گذاشتن نور ساختمان توسط مالکان را دارد.
به عبارت دیگر تمایل به ساخت و معامله خانه‌های لوکس برای سرمایه‌گذاری در مسکن، موجب شده تا سازندگان این نوع از واحدهای مسکونی، انگیزه‌ای برای اجاره خانه‌های خود در بازار نداشته باشند. به همین علت اقشار کم‌درآمد با کمبود عرضه واحدهای متناسب مواجه شده‌اند.
اعضای شورای شهر لس آنجلس معتقدند اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در ساماندهی بازار مسکن تأثیر بسزایی خواهد داشت؛ اما در زمینه نحوه شناسایی دقیق این نوع خانه‌ها هنوز به اجماع نرسیده اند و به دنبال روشی بدون ایراد و دقیق هستند.
منبع: سایت اکستون plink.ir/n9WIA
انتهای پیام/ راه و ساختمان
