مسیر اقتصاد/ یکی از سیاست‌های دولت آمریکا برای تامین مسکن مقرون به صرفه، برنامه کمک‌های اجاره‌ای است. در این برنامه، اعتبارات مالیاتی مسکنِ کم درآمدها[۱] یا LIHTC از طریق یارانه‌های مسکن فراهم می‌گردد. برنامه اعتبار مالیات مسکن برای کم درآمدها با ایجاد انگیزه در توسعه‌دهندگان به منظور سرمایه‌گذاری در مسکن ارزان قیمت انجام می‌پذیرد. در این برنامه از درآمد اعتبارات مالیاتی فدرال برای هر پروژه استفاده می‌شود.
بر اساس گزارش دپارتمان توسعه شهری و مسکن آمریکا موسوم به HUD، برنامه مذکور به سازمان‌های ایالتی و محلی، امکان تامین حدود ۸ میلیارد دلار از محل اعتبارات مالیاتی، برای سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز جدید و بازسازی خانه‌های اجاره‌ای کم درآمدها می‌دهد. هر ایالت موظف است اعتبارات مالیاتی سالانه مختص مردم را، که در سال ۲۰۱۲ تقریبا ۲.۲ دلار برای هر ساکن بوده است، در بازه زمانی ۲ ساله استفاده کند و یا برای توزیع مجدد به دولت فدرال برگرداند.
اعتبار مالیاتی مسکن کم درآمدها برای خرید، ساخت و ساز و بازسازی مسکن اجاره ای ارزان قیمت به مستاجران کم درآمد و متوسط تعلق می‌گیرد. برنامه LIHTC به عنوان بخشی از قانون اصلاحات مالیاتی در سال ۱۹۸۶ تصویب و بارها اصلاح شده است. در آمریکا از اواسط دهه ۱۹۹۰ تا کنون، برنامه LIHTC از ساخت یا بازسازی حدود ۱۱۰ هزار واحد اجاره‌ای ارزان قیمت در هر سال پشتیبانی کرده و نزدیک به ۳ میلیون واحد مسکن ارزان قیمت را به عنوان خانه اجاره‌ای به بازار عرضه نموده است.
برنامه اعتبار مالیاتی مسکن کم درآمدها چه سازوکاری دارد؟
اعتبار مالیاتی مسکن کم درآمد (LIHTC) ابزاری پیچیده اما مهم برای تولید و حفظ مسکن اجاره‌ای ارزان قیمت است. از طریق این برنامه، دولت فدرال آمریکا اعتبارات مالیاتی برای دولت های ایالتی در نظر می‌گیرد. پس از آن آژانس‌های مسکن ایالتی، اعتبار خود را از طریق یک فرآیند رقابتی به توسعه دهندگان خصوصی پروژه های مسکن ارزان قیمت تخصیص می‌دهند. سپس توسعه دهندگان عموماً اعتبارات خود را به منظور تامین مالی به سرمایه گذاران خصوصی می فروشند. پس از تکمیل پروژه‌ها و استفاده توسط مستاجران، سرمایه گذاران می توانند این اعتبارات مالیاتی را طی یک دوره ۱۰ ساله مطالبه کنند.
روند تخصیص اعتبارات مالیاتی با ایجاد فرآیند رقابتی توسط مقررات فدرال، هدایت می‌شود و هر ایالت این رویکرد را کنترل می‌کند. فدرال پروژه‌های توسعهای را با اولویت قرار دادن مناطق با فقر بالا و مناطق با هزینه‌های بالای ساخت و ساز، ایجاد می‌کند. آژانس‌های مسکن ایالتی همچنین بر اساس اولویت هایی که هر سال تعیین می‌شود، اعتبارات را به پروژه ها توزیع می‌کنند.
اگرچه هر ایالت معیارهای خود را برای ارزیابی پروژه‌ها و توزیع نهایی بودجه دارد؛ اما قانون فدرال ایجاب می‌کند که حداقل ۱۰ درصد از کل اعتبار موجود در اختیار توسعه مسکن غیرانتفاعی قرار گیرد و اولویت را به مردم کم درآمد اختصاص دهد.
این پروژه ها با دو شاخص به خانوارها تعلق می‌گیرند. اول آنکه حداقل ۲۰ درصد واحدها باید به مستاجرانی که درآمد ناخالص منطقه آن‌ها (AMGI) کمتر از ۵۰ درصد است، واگذار گردد؛ یا حداقل ۴۰ درصد واحدها باید توسط مستاجرانی اشغال شوند که دریافتی‌شان زیر ۶۰ درصد درآمد ناخالص منطقه است.
چالش‌های برنامه اعتبار مالیاتی کم درآمدها چیست؟
با وجود اینکه برنامه LIHTC در تولید و حفظ مسکن اجاره‌ای ارزان قیمت در آمریکا موفق بوده است؛ اما از دیدگاه کارشناسی با دو چالش اساسی روبرو است.
اول اینکه سرمایه گذاران پس از پایان مزایای مالیاتی، سرمایه های خود را از این پروژه ها خارج می‌کنند و واحدها نمی‌توانند به صورت دائمی ساخته شده و در دسترس متقاضیان قرار گیرند و نیاز به تزریق سرمایه از سمت دولت دارند. دوم، از آنجایی که این برنامه سیاست ساخت خانه‌ها برای قشر کم درآمد را دنبال می‌کند و توسعه دهندگان به دنبال پیدا کردن زمین‌های ارزان تر هستند، این کار باعث افزایش تراکم واحدها در مناطق فقیر‌نشین خواهد شد؛ که در نتیجه فقر را متمرکز کرده و تفکیک نژادی را افزایش خواهد داد.
پینوشت:
[۱] LIHTC: Low Income Housing Tax Credit
منابع:
تکس پالیسی سنتر plink.ir/Jphkf
مقاله معرفی مسکن ارزان قیمت آمریکا در سایت مرکز تحقیقات کنگره plink.ir/133wo
پایگاه تحلیلی پروژه قانون ملی مسکن آمریکا plink.ir/453W4
ویکی پدیا plink.ir/XxHHK
انتهای پیام/ مسکن
