مسیر اقتصاد/ اوایل اردیبهشت‌ماه تا دی‌ماه سال جاری، روند تغییرات قیمت مسکن در شهر تهران صعودی بوده است؛ به طوری که قیمت میانگین از ۵.۹ میلیون تومان به ۹.۸ میلیون تومان در هر مترمربع افزایش یافته و در مقابل معاملات نیز در طی این ۹ ماه با روند نزولی خود از حدود ۱۹ هزار فقره در ماه به ۶.۸ هزار واحد کاهش یافته است.
بررسی این تغییرات نشان می‌دهد افرادی که تقاضای مصرفی نداشتند، اواخر سال ۹۶ با خروج سرمایه‌های خود از بازارهای دیگر، آن‌ها را وارد بازار کم ریسک و پر سود مسکن کرده‌اند و با خرید تعداد بالایی از خانه‌ها، نبض قیمت را در دست گرفته و موجب افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن شده‌اند.
با افزایش قیمت این کالای اساسی، به مرور قدرت خرید خانوارها کاهش یافته و به همین دلیل اقشار متوسط و دهک های پایین جامعه بیش از پیش از صاحب‌خانه شدن دور شده‌اند و کاهش معاملات نیز ناشی از خروج تقاضای مصرفی از بازار بوده است.
کاهش معاملات و افزایش قیمت‌ها، موجب شد تا بازار مسکن دچار رکود تورمی گردد. با توجه به اینکه درآمد و پس‌انداز تقاضای واقعی، دیگر کفایت لازم را برای خرید مسکن با این قیمت‌ها ندارد، پدیده رکود در سال آینده بسیار محتمل است.
فرار سوداگران از بازار رکودی مسکن
به افرادی که نه به خاطر رفع نیاز مصرفی، بلکه صرفاً برای کسب سود و در کوتاه مدت با سرمایه های بالا وارد یک بازار می شوند، اصطلاحاً سوداگر گفته می‌شود. حضور این افراد در یک بازار، به نوسان در قیمت ها منجر می شود؛ نوسانی که در نهایت به سود همین قشر تمام خواهد شد.
آمارها نشان می دهد سوداگرانی که تا دی‌ماه برای فروش واحدهای خود با قیمت بالاتر از میانگین منطقه و کسب سود زیاد، صبر کرده بودند، شرایط را برای ماندن در بازار مسکن نامناسب دیده و به منظور جلوگیری از ضرر و زیان در سال ۹۸ تمایل بیشتری برای فروش واحدهای خود نشان داده اند و به نوعی قصد دارند از فرصت استفاده کرده و هرچه زودتر از بازار خارج شوند.
آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز گواه بر این مدعا است. بر اساس گزارش بهمن‌ماه امسال تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران به ۹۵۳۱ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل (دی‌ماه) ۳۸.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد. همچنین در بهمن‌ماه سال جاری میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۱۰ میلیون تومان بوده که نسبت به دی‌ماه ۲.۹ درصد افزایش داشته است.
بنابراین خروج سوداگران از بازار مسکن برای سال آینده اتفاقی محتمل است و همواره پس از افزایش قیمت‌ها، این گروه (سوداگران) سرمایه خود را از بازار مسکن خارج می‌کنند تا متضرر نشوند؛ اما نکته مهمی که باید به آن توجه کرد، ویرانه به‌جا مانده از این اشخاص در این مدت اعم از افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید مردم به تبع افزایش دوره انتظار برای خانه‌دار شدن و کاهش ساخت و ساز مسکن است.
سوداگران آتش زیر خاکستر بازار مسکن
حال آنکه خروج سوداگران از بازار مسکن در مدتی مشخص نشان از بهبود و سر و سامان گرفتن بخش مسکن نخواهد بود؛ زیرا این افراد همواره با تمکن مالی که دارند، در زمان افزایش معاملات مصرفی، فضای کسب سود بالا و یک شبه را فراهم می‌کنند و مانند آتش زیر خاکستر دوباره شعله‌ور می‌شوند.
تجربه سال‌های مختلف نیز نشان می‌دهد همواره در زمان‌هایی که تقاضای واقعی توانمند شده، معاملات مصرفی ملک نیز افزایش یافته و سوداگران با ورود به این بازار و سوار شدن بر موج معاملات، منجر به ایجاد نوسانات و افزایش قیمت‌ها شده‌اند.
مالیات بر عایدی سرمایه راهکار ساماندهی بخش مسکن
بنابراین مسئولین بخش مسکن باید با كنترل بازار مسكن و اتخاذ سیاست‌های مناسب و افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، سرمایه‌ها را به سمت تولید و عرضه مسكن هدایت كرده و از بی‌ثباتی و افزایش قیمت و همچنین کاهش دسترسی مردم ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسكن جلوگیری كنند.
بررسی تجربه کشورهای موفق در حوزه مسکن نشان می‌دهد که سیاست‌های مالیاتی از ابزارهایی است كه دولت‌های کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه برای افزایش هزینه تقاضای سوداگرانه استفاده می‌کنند.
یکی از این مالیات‌ها، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است که به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات زمین و مسکن، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود.
این مالیات تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و سازوکارهای اخذ آن به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی و سرمایه‌ای مولد (ساخت و ساز مسکن) و خانه‌های نوساز، معاف از مالیات مذکور می‌شوند.
با وجود این راهکار مناسب برای ساماندهی بخش مسکن، هنوز در کشور قانون اخذ مالیات از سوداگران و بر هم زنندگان تعادل بازار مسکن در مجلس شورای اسلامی تصویب نشده است؛ این قانون هم اکنون معطّل تصمیم کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی است.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
