به گزارش مسیر اقتصاد در حال حاضر عدم تطابق بین الگوی مصرف و روند ساخت و ساز، مشکلاتی را برای خریداران واقعی مسکن به وجود آورده است؛ به طوری که ساخت خانه‌های با متراژ بالا و لوکس، زمینه بهتری را برای کسب سود سازندگان فراهم می‌آورد.
به همین دلیل، سرمایه‌ها بین خانه‌های متراژ بالا و خانه‌های معمولی به صورت نامتوازن توزیع شده است؛ حال آنکه نیاز به خانه‌های معمولی برای اقشار کم درآمد و متوسط بیش‌تر است.
بیش از ۷۰ درصد معاملات شهر تهران در واحدهای زیر ۱۰۰ مترمربع
در شهر تهران و اغلب کلان‌شهرها، تقاضا برای واحدهای متناسب با نیاز (متراژ کم) بیش‌تر است؛ اما عرضه در واحدهای بزرگ و لوکس انجام می‌پذیرد. به‌عنوان نمونه با توجه به گزارش بانک مرکزی در آذرماه امسال ۷۲.۲ درصد معاملات شهر تهران برای واحدهای زیر ۱۰۰ مترمربع انجام گرفته و مابقی معاملات مربوط به خانه‌های با متراژ بالاتر است؛ اما همچنان بر اساس اطلاعات مرکز آمار میانگین متراژ واحدها در پروانه‌های صادره، بالای ۱۵۰ مترمربع است.
افزایش تقاضا برای واحدهای متناسب با نیاز و در مقابل عرضه واحدهای بزرگ، علاوه بر اینکه به گرانی شدید و به‌تبع کوتاه شدن دست تقاضای مصرفی از خرید خانه منجر شده، بخش عظیمی از سرمایه‌های کشور را در خانه‌های لوکس و بزرگ بلوکه کرده است. ثروتی که می‌توانست علاوه بر خروج مسکن از رکود فعلی ساخت و ساز، چرخ بیش از ۱۰۰ صنعت را به حرکت بیندازد و معضل بیکاری جوانان را حل کند.
متوسط سرانه مسکونی برای هر فرد معادل ۳۰ مترمربع
کاهش تولید و عرضه واحدهای متناسب با نیاز و ورود سوداگران به بازار مسکن برای کسب سود بالا و البته یک شبه، افزایش قیمت مسکن را به دنبال داشته که همین عامل، عموم مردم را ناچار به خرید خانه‌های کوچک متراژ کرده است.
تداوم این روند، نظام سکونتی را از بعد اجتماعی و فرهنگی دچار آسیب خواهد کرد و از سوی دیگر ساخت و ساز در متراژهای بالا نیز اتلاف منابع را به دنبال خواهد داشت. بنابراین ضروری است که هدف‌گذاری برای بهینه سازی انجام شود؛ اما سؤالی که پیش می‌آید این است که چه متراژی برای یک خانواده مناسب است و اصلاً اینکه گفته می‌شود مسکن متناسب با نیاز، منظور چیست؟
بر اساس مطالعات مختلف نیازسنجی که در طرح جامع مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی انجام گرفته، سرانه زمین مسکونی برای هر فرد معادل حدود ۳۰ مترمربع است. بنابراین با در نظر گرفتن بعد خانوار ۳.۳ نفر، باید متوسط مساحت زمین مسکونی به ازای هر واحد حدود ۹۹ مترمربع در نظر گرفته شود؛ درحالی‌که در شرایط فعلی بیش‌ترین معاملات به دلیل گرانی، در متراژ ۵۰ تا ۶۰ در تهران انجام می‌گیرد.
عدم تناسب بین متراژ ساخت خانه‌های نوساز با هدف‌گذاری طرح جامع مسکن
در طرح جامع مسکن برای متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی نوساز طی سال‌های طرح جامع مسکن، روندی نزولی هدف‌گذاری شده به‌گونه‌ای که متوسط آن طی سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۵ به ۱۱۳ مترمربع برسد. اما عملکرد سال‌های ۹۳، ۹۴ و ۹۵ نشان می‌دهد که این روند صعودی و به ترتیب ۱۳۶، ۱۴۴ و ۱۵۵ مترمربع بوده است.
به‌منظور متناسب با نیاز شدن ساخت و ساز مسکن و همچنین افزایش توان خرید تقاضای مصرفی برای تأمین واحد متناسب با نیاز (به ازای هر فرد ۳۰ مترمربع) کارشناسان دو ابزار سیاستی مالیات بر املاک گران‌قیمت و مالیات بر عایدی سرمایه را پیشنهاد می‌دهند.
۲ ابزار مالیاتی برای تأمین مسکن متناسب با نیاز خانوار
مالیات بر املاک گران‌قیمت (SDLT) در هنگام فروش از خریدار با توجه به ضریبی از ارزش معاملاتی و به‌صورت پلکانی، به‌منظور کاهش تقاضای خانه‌های گران‌قیمت و به‌تبع کاهش ساخت این خانه‌ها اخذ می‌شود.
با توجه به اخذ این مالیات از خریداران، تقاضای خانه‌های لوکس کاهش خواهد یافت و به‌تبع انگیزه سازندگان را برای هدایت سرمایه‌های خود به سمت این خانه‌ها کاهش داده و ساخت خانه‌های متناسب با نیاز مردم رونق خواهد گرفت.
گفتنی است موازی با اخذ این مالیات، دولت نیز باید به اعمال سیاست‌های تشویقی مانند واگذاری تسهیلات ساخت با سود کم، افزایش زمان بازپرداخت و کاهش هزینه صدور پروانه یا هزینه انشعابات برای سازندگان خانه‌های متناسب با نیاز بپردازد.
برای حل مشکل افزایش قیمت‌ها و نوسانات بازار مسکن نیز دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل و سرمایه‌ها را به بخش تولید متناسب با نیاز هدایت نماید و زمینه را برای کاهش قیمت مسکن فراهم آورد. کاهش فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن سبب کاهش قیمت و افزایش توانمندی تقاضای مصرفی برای حضور در بازار مسکن ملکی متناسب با نیاز می‌شود.
در نهایت با واقعی شدن قیمت مسکن، شرایط مناسبی برای تقاضای مصرفی در بازار مسکن فراهم می‌شود و همین موضوع از تقاضای خانه‌های کوچک متراژ کاسته و اقشار جامعه را به تقاضای متناسب با نیاز خود هدایت خواهد کرد.
در اغلب کشورهای دنیا برای این مهم از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) استفاده می‌کنند. این مالیات به‌صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات املاک، در هنگام نقل‌وانتقال از فروشنده دریافت می‌شود و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد. در واقع سازوکارهای اخذ این پایه مالیاتی به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی (خانه اصلی هر فرد) و خانه‌های نوساز معاف از مالیات مذکور می‌شوند.
طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بازار املاک اوایل سال جاری (۱۳۹۷) در مجلس شورای اسلامی ارائه شد و کلیات آن در کمیسیون اقتصادی به تصویب نمایندگان رسید. در حال حاضر این طرح جهت ارزیابی و تکمیل نهایی به کمیته مالیاتی این کمیسیون سپرده شده است.
انتهای پیام / راه و ساختمان
