مسیر اقتصاد/ بحران مسکن در آمریکا تقریباً از یک دهه پیش با تغییرات عمده جمعیتی، رکود تاریخی اقتصادی و کمبود تولید مسکن آغاز شد. با تسریع این روند و همه‌گیری جهانی کووید ۱۹، هزاران آمریکایی که به طور ناگهانی دورکار شده بودند، از مراکز شهری پرهزینه به سمت حومههای شهری، شهرهای کوچک و جوامع روستایی متمایل شدند. از طرفی شکل‌گیری گسترده خانوارهای جدید بین سال‌های ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۱ و تشدید تقاضای مسکن، افزایش کسری مسکن در آمریکا را به دنبال داشت که موجب انتقال کمبود تولید مسکن از شهرهای بزرگ به حومه‌ها، شهرهای کوچک و روستاها شد. این گزارش قصد دارد واکاوی کند که چگونه سیاست‌هایی که از دهه ۱۹۲۰ شروع شد موجب شکل‌گیری امروزه بحران مسکن آمریکا شده است.
چرا در شرایط تقاضای بی‌سابقه مسکن، آمریکا خانه‌های کمتری از قبل می‌سازد؟
برای پاسخ به این سوال، درک این نکته ضروری است که چگونه نیروهای اقتصادی، اجتماعی و سیاسی در طول تاریخ برای شکل دادن به عرضه و تقاضای مسکن بر هم اثرگذار بوده‌اند. از همین رو در ادامه تاریخچه مختصری از سیاست‌های کلان شهرسازی و کمبود تولید مسکن در ایالات متحده مورد واکاوی قرار گرفته است؛
شهرنشینی آمریکا و عصر فراوانی مسکن (۱۸۲۰-۱۹۲۹)
از اوایل قرن نوزدهم تا دهه ۱۹۲۰، انقلاب صنعتی آمریکا، کشور را از یک جامعه کشاورزی به یک جامعه اکثریت شهری تبدیل کرد. پیشرفت در حمل‌ونقل در دهه ۱۸۷۰ منجر به رشد «حومههای مبتنی بر تراموا» [۱] شد. این حومه‌ها جایگزینی برای مراکز پر ازدحام شهری فراهم کرد. در این دوره شهرهایی که به سرعت در حال رشد بودند توانستند انبوهی از مهاجران را در خود جای دهند و فرصت‌های اقتصادی گسترده‌ای ایجاد کنند. با چنین روندی تا سال ۱۹۲۰، بیش از نیمی از جمعیت ایالات متحده در مناطق شهری زندگی می‌کردند. با گذشت زمان و پیدایش چالش‌هایی مانند آلودگی، بهداشت نامناسب و شرایط ناامن زندگی در مناطق تجاری مرکز شهر، بسیاری از سفیدپوستان و دهک‌های بالا از تنوع و تراکم روزافزون شهر ناراحت بودند. در این زمان بود که تصویب اولین قوانین پهنه‌بندی و سیاست‌های آزمایشی کنترل اجاره‌بها پس از جنگ جهانی اول، اتفاق افتاد.
رکود بزرگ و اولین دوره کمبود تولید مسکن (۱۹۲۹-۱۹۴۸)
در ۲۹ اکتبر ۱۹۲۹، سه شنبه سیاه، رکود بزرگ آغاز شد. تاثیرات گسترده آن شامل رکود قابل توجهی در بازار مسکن بود به طوری که تا سال ۱۹۳۳، ارزش خانه ها ۳۵ درصد کاهش یافت، بیش از ۲۵۰ هزارنفر خانه‌های خود را به دلیل سلب مالکیت از دست دادند (به دلیل ناتوانی در بازپرداخت وام)، مستاجران از پرداخت اجاره‌بها عقب ماندند و با فشار تخلیه مواجه شدند و ساخت‌وساز املاک مسکونی ۹۵ درصد کاهش یافت.
در پاسخ به بحران مسکن، فرانکلین روزولت با هدف تثبیت بازار از طریق برنامه‌های کلیدی مانند اداره مسکن فدرال[۲] (FHA) و شرکت وام مالکان خانه[۳] (HOLC) وارد عمل شد. دولت فدرال همچنین به شدت از طریق یک سری الزامات و مشوق‌ها، پهنه‌بندی انحصاری (مسکن تک‌خانواری) را تشویق کرد.
درست زمانی که سیاست‌های جدید شروع به اثرگذاری کردند، تمرکز کشور به جنگ جهانی دوم معطوف شد. اکثر ساخت‌وسازهای غیرضروری، از جمله پروژه‌های مسکونی متوقف شدند و قانون کنترل اجاره‌بها در سال ۱۹۴۲، به عنوان اقدامی برای جلوگیری از افزایش قیمت‌ها در طول دوره عرضه محدود مسکن، معرفی شد.
از دهه ۱۹۳۰ به بعد آمریکا در یک دوره طولانی مدت کمبود تولید مسکن قرار گرفت. با رشد فرصت‌های شغلی، جمعیت شهری آمریکا چهار برابر سریعتر از دهه قبل رشد کرد. این رونق جمعیت، همراه با ساخت‌وساز آهسته مسکن در طول رکود اقتصادی دهه ۱۹۳۰، باعث شد که مسکن کمیاب و گران شود. تا سال ۱۹۴۶، شش میلیون نفر به دلیل کمبود مسکن با اقوام خود زندگی می کردند.
حومه نشینی[۴] و رشد آهسته (۱۹۴۸-۱۹۹۰)
پس از پایان جنگ جهانی دوم، مؤسسه زمین شهری «تقاضای بی حد و حصر برای مسکن جدید در آمریکای پس از جنگ» را پیش‌بینی کرد. این پیش‌بینی با ترکیبی از سیاست‌های فدرال و محلی، به شکل توسعه پراکنده حومه شهرها[۵] ظاهر شد. قوانین پهنه‌بندی انحصاری (مسکن تک‌خانواری) از دهه ۱۹۲۰ ساختمان‌سازی را در نزدیکی مراکز شهری موجود دشوار کرد و قانون بزرگراه فدرال[۶] در سال ۱۹۵۶ از طریق زیرساخت‌های یارانه‌ای به رشد حومه شهر انگیزه داد.
توسعه‌دهندگان با تولید انبوه خانه‌های تک‌خانواری عمدتاً در مناطقی که روستایی بودند، سرمایه‌گذاری کردند. در عرض چند سال، این تحولات جدید حومه‌ای شکاف کمبود مسکن را از بین برد. با بلوغ جوامع حومه‌ای، سیاست‌های پهنه‌بندی محدودکننده مورد توجه قرار گرفت. مثلا کالیفرنیا در دهه ۱۹۶۰ در جنبش کندکردن رشد[۷] پیشگام شد. این رویکرد که ساخت و ساز مسکن را حتی با افزایش جمعیت محدود می‌کرد، متعاقباً توسط سایر شهرها در سراسر ایالات متحده اتخاذ شد. ظهور جنبش حفاظت از محیط زیست در دهه های ۱۹۶۰ و ۷۰ و قوانینی مانند قانون سیاست ملی محیط‌زیست که به منظور حفاظت از منابع طبیعی بود، مقاومت محلی در برابر پروژه‌های مسکن را تقویت و توسعه جدید را دشوارتر کرد.
گسترش اقتصادی و بازگشت به شهرها (۱۹۹۰ – ۲۰۰۸)
با ورود آمریکا به دهه ۱۹۹۰، اقتصاد در وضعیت ثبات بی‌سابقه‌ای قرار داشت که اغلب از آن به عنوان اعتدال بزرگ[۸] یاد می‌شود. این آرامش اقتصادی با تغییرات اجتماعی و مالی قابل توجهی همراه بود. دهه‌های ۱۹۷۰ و ۱۹۸۰ کاهش شدید و مداومی در اندازه خانوار اتفاق افتاد و در دهه ۱۹۹۰، جذابیت عمومی زندگی شهری در حال افزایش بود.
بخش‌های فناوری و مالی شکوفا شدند و ترجیح ساکنان برای رفاه شهری، همراه با افزایش آگاهی از پیامدهای حومه‌نشینی، باعث بازگشت قابل توجهی از ساکنان حومه به مراکز شهری شد. با این حال، تقاضای جدید شهری با محدودیت‌های مسکن ایجاد شده توسط پهنه‌بندی‌های کم تراکم[۹] مواجه شد.
محدودیت عرضه مسکن، همراه با تقاضای شدید، قیمت مسکن را افزایش داد. استانداردهای ضعیف وام دهی و سفته‌بازی‌های مالی پرخطر باعث ایجاد حباب مسکن[۱۰] شد. در سال ۲۰۰۸، امری اجتناب‌ناپذیر اتفاق افتاد و بازارهای سرمایه که برای جذب تقاضای مسکن تلاش می‌کرد، سقوط کردند و آمریکا را در رکود بزرگ فرو بردند.
بی‌ثباتی مالی و بازگشت به استانداردهای سخت‌تر وام‌های رهنی باعث شد که بسیاری به جای خرید مسکن به اجاره ادامه دهند. این موضوع بازارهای اجاره شهری را بیشتر تحت فشار قرار داد. تولید مسکن متوقف شد و نسل هزاره[۱۱] – بزرگترین نسل زنده آمریکا – به اولین نسلی تبدیل شدند که قادر نبودند خانه را در سنی که والدینشان خریدند، بخرند.
رکود بزرگ و دوره دوم تولید کم مسکن[۱۲] (۲۰۰۸ تا کنون)
پیامدهای رکود بزرگ همچنان ادامه داشت. در سال ۲۰۱۵، بسیاری از هزاره‌ها[۱۳] تشکیل خانواده دادند و به دنبال دستیابی به مسکن مقرون به صرفه، به دنبال ساکن شدن در حومه شهرها و شهرهای کوچک بودند. از این رو جوامع حومه شهر رونق گرفتند و شهرهای کوچک رشد کردند اما همچنان با کمبود مسکن جدی مواجه هستند.
تشکیل خانوارها در آمریکا در سال‌های ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۲ به بالاترین حد خود رسید. هر ساله حدود ۲.۲ میلیون خانوار جدید تشکیل می‌شود که سرعت آن نسبت به قبل تقریباً دو برابر شده است. به طور کلی کمبود تولید مسکن در آمریکا در سال ۲۰۱۲، ۱.۶۵ میلیون بود که در سال ۲۰۱۹ به ۳.۸ و در سال ۲۰۲۱ به ۳.۹ میلیون مسکن رسیده است. در نقشه زیر میزان کمبود مسکن در هر یک از ایالت‌های آمریکا در سال ۲۰۲۱ نشان داده شده است.
اصلاح پهنه‌بندی راهی برای غلبه بر بحران مسکن در آمریکا
بحران عرضه مسکن در آمریکا ریشه‌های عمیقی دارد. با واکاوی سیاست‌ها در سده گذشته، تامین مسکن، غیرقابل دسترس و ناپایدار شده است. تولید مسکن که توسط قوانین محدودکننده کاربری زمین، بودجه ناکافی و فعالان محیط‌زیستی محدود شده است، به برآوردن نیازهای مسکن آمریکا نزدیک نیست.
با تغییرات جمعیتی خانوارها و جابجایی‌های آنها کمبود مسکن با سرعت نگران کننده‌ای از مراکز شهری به حومه شهرها، شهرهای کوچک و مناطق روستایی گسترش یافته است. هیچ ایالتی به اندازه کافی مسکن برای شهروندان خود فراهم نمی‌کند و آمریکا تنوع و پویایی کمتری برای تأمین مسکن مقرون به صرفه دارد.
با این حال نمونه‌های درخشانی از پیشرفت برای رسیدگی به بحران مسکن مشاهده شده است؛ مثلا در گراند رپیدز، میشیگان، اصلاحات پهنه‌بندی که در سال ۲۰۰۸ اجرا شد، منجر به افزایش شدید تولید مسکن شده است. یا در فلوریدا، قانونگذاران ایالتی قانون Live Local را تصویب کردند. طبق این قانون ساکنان محلی از اجرای کنترل اجاره منع شدند. آنها در حال ارائه منابع مالی بی‌سابقه‌ای برای مسکن کارگران و مجوزهای قانونی برای ساخت مسکن در محله‌های دارای فرصت‌های اقتصادی در سراسر ایالت هستند.
منبع:
Housing Underproduction™ in the U.S. 2023 (https://upforgrowth.org/wp-content/uploads/2023/10/2023_Housing-Underproduction-in-the-US-Report_FINAL.pdf)
پی‌نوشت:
[۱] streetcar suburbs
[۲] Federal Housing Administration (FHA)
[۳] Home Owners’ Loan Corporation (HOLC)
[۴] Suburbanization
[۵] suburban sprawl
[۶] FederalAid Highway Act
[۷] slow-growth movement
[۸] Great Moderation
[۹] downzoning
[۱۰] housing bubble
[۱۱] متولّدین این نسل در اواخر دهه ۱۹۷۰ یا اوایل دهه ۱۹۸۰ آغاز شده و در اوایل دهه ۲۰۰۰ به پایان رسیده‌است که در ایران برابر با شروع دهه پنجاه تا پایان دهه هفتاد است.
[۱۲] Housing Underproduction
[۱۳] millennials
انتهای پیام/ مسکن
