مسیر اقتصاد/ گزارش بانک مرکزی از معاملات بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت مسکن در آذرماه ۱۴۰۱ نسبت به آذرماه ۱۴۰۰، با رشد ۴۷ درصدی، به قیمت متوسط ۴۸ میلیون تومان در هر مترمربع در سطح شهر تهران رسیده است. اما رشد واقعی مسکن در یکسال گذشته ۴۷ درصد بوده است؟
ساختمان‌های قدیمی سهم اصلی را در معاملات داشته‌اند
بررسی معاملات مسکن تهران در آذرماه ۱۴۰۱ نشان می دهد که حجم معاملات ۴ درصد نسبت به آذر ۱۴۰۰ رشد داشته است اما بررسی دقیق تر نشان می‌دهد که سنگینی معاملات به سوی ساختمان های قدیمی تر و ارزان تر سوق پیدا کرده است. سهم واحدهای کمتر از ۱۰ سال ساخت در معاملات از ۵۴ درصد در آذر ۱۴۰۰ به کمتر از ۴۶ درصد در آذر ۱۴۰۱ رسیده است. همچنين تعداد معاملات واحدهای بالای ۲۰ سال ساخت بیش از ۵۸ درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است. تغییر مسیر بازار مسکن از سوی واحدهای نوساز به سوی واحدهای قدیمی و مستهلک از چند زاویه قابل توجه است که در ادامه بیان شده است.
تقاضای سرمایه‌ای هم قادر به خرید مسکن نوساز نیست
اولین نکته اینکه رشد بی سابقه معاملات در ساختمان های قدیمی با توجه مشکل نقدشوندگی آن در آینده، نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن ناشی از تورم و افزايش نرخ ارز، مسکن نوساز را نه تنها از دسترس تقاضای مصرفی که از دسترس تقاضای سرمایه‌ای نیز خارج کرده است. عقب ماندن توان اقتصادی خانوار در رقابت با افزایش قیمت، کوچ اجباری تقاضای بازار مسکن به واحدهای مستهلک را سبب شده است.
نکته دوم اینکه هرچه حجم معاملات از ساختمان های نوساز به سوی ساختمان های فرسوده و قدیمی سوق پیدا کند، گردش نقدینگی از تولید و تولید کننده نیز دورتر خواهد شد. در شرایطی که نقد شوندگی واحدهای ساخته شده و تزریق نقدینگی به واحدهای درحال احداث از مهمترین چالش‌های تولیدکنندگان مسکن است، انحراف منابع از تولید کاهش پروانه های ساختمانی در آینده را تشدید خواهد کرد.
رشد قیمت مسکن نوساز در شهر تهران به مراتب بیشتر از ۴۷ درصد بوده است
اما نکته آخر اینکه با توجه به اینکه برآورد متوسط قیمت مسکن در هر متر مربع از معدل واحدهای معامله شده به دست می‌آید، با توجه به تغییر فراوانی معاملات از واحدهای نوساز(گران‌تر) به سوی واحدهای مستهلک و ارزان تر، قیمت واقعی متوسط هر مترمربع در تهران بیش از ۴۸ میلیون تومان خواهد بود و می‌توان گفت قیمت مسکن در تهران بیش از ۴۷ درصد رشد داشته است لذا باید انتظار رشد به مراتب بیشتری در بازار اجاره نسبت به آمار معاملات خرید و فروش را داشته باشیم.
این موارد در مجموع نشان می‌دهد که وضعیت بازار مسکن کشور در طول یکسال اخیر به مراتب بیشتر از آنچه تورم ۴۷ درصدی بانک مرکزی نشان می‌دهد بحرانی شده است و لازم است مقامات دولت سیزدهم با اذعان وضعیت نامطلوب فعلی، در جهت رفع مشکلات مردم گام‌های اساسی و سریع بردارند.
انتهای پیام/ مسکن
