مسیر اقتصاد/ نظارت و پیش‌بینی آینده بازارها، یکی از اقدامات اساسی سیاستگذاران و فعالان اقتصادی است. در میان بازارهای موجود، بازار مسکن با توجه به سهم عمده آن در مخارج خانوار و همچنین تاثیر آن بر رفاه عمومی جامعه از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است و پیش بینی روند آینده و مدیریت آن جهت جلوگیری از شوک‌های احتمالی، امری ضروریست.
یکی از روش های بررسی شاخص‌های مرتبط با بازار مسکن، بررسی همبستگی و وابستگی پارامترهای آن با دیگر بازارها و شاخص‌های اقتصادی است. بر اساس تجارب جهانی، بازار دارایی‌های ملکی همواره از شاخص‌های بازار سهام و نرخ ارز تاثیر می‌پذیرد و در صورت تایید این ارتباط در بازار ایران، میتوان از آن برای پیش‌بینی آینده بازار و سیاستگذاری استفاده نمود.
امکان افزایش قیمت مسکن در صورت رشد نرخ ارز
افزایش و کاهش نرخ ارز تاثیر مستقیم و غیر مستقیم قابل توجهی بر بسیاری از خدمات و کالاها می‌گذارد و مسکن نیز از تلاطمات آن تاثیرپذیر است؛ اما یکی از شاخص‌های مهمی که در بررسی همزمان نرخ ارز و قیمت مسکن در نظر گرفته میشود، متوسط قیمت دلاری مسکن است.
با بررسی نمودار متوسط قیمت دلاری مسکن در شهر تهران که از نیمه دوم سال ۱۳۸۷ ترسیم شده است، نکات قابل توجهی را میتوان دریافت نمود. اولین نکته قابل توجه، تمایل این شاخص به سطوح ۱۲۰۰ و ۱۶۵۰ دلار است که در صورت عدم دخالت عوامل خارجی شاخص در این سطوح به تعادل می‌رسد.
اما نکته هشدار دهنده که نیازمند توجه است، همبستگی موجود میان نرخ ارز و قیمت مسکن است. در حالی که با توجه به افزایش قابل توجه قیمت مسکن طی چند سال اخیر، بسیاری از خریداران مصرفی توان خرید مسکن را ندارند، افزایش نرخ ارز میتواند موجب افزایش قیمت مسکن گردد و چه بسا با افزایش تقاضای سرمایه‌ای، قیمت مسکن با افزایش از سطح ۱۲۰۰ دلار از تورم پیشی گرفته و به سمت سطح ۱۶۵۰ دلار حرکت نماید.
بر اساس گزارش بانک مرکزی در فروردین ماه ۱۴۰۱ متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به حدود ۳۴ میلیون تومان رسیده است و از سوی دیگر نرخ ارز در بازار آزاد، تحت تاثیر اخبار افزایش قیمت‌ها به ۳۰ هزار تومان نزدیک می شود. با در نظر داشتن این دو نرخ میتوان گفت که قیمت دلاری مسکن به زیر سطح ۱۲۰۰ دلار رسیده است که این موضوع در صورت تداوم میتواند محرک افزایش قیمت ریالی مسکن شود و تبعاتی مانند افزایش اجاره مسکن را به همراه داشته باشد.
رفتار مشابه بازار سهام و بازار مسکن در واکنش به تغییرات بازار ارز
در کشورهایی که دارای اقتصاد با ثباتی هستند، از شاخص‌های بازار سهام برای پیش‌بینی رفتار فعالان و قیمت‌ها در بازار املاک و مستغلات استفاده میشود و با نگاه به تاریخچه همبستگی بازارها و چرخه‌های رونق و رکود آنها، میتوان تصویری از آینده بدست آورد.
با توجه به روند افزایش قیمت‌ها به صورت عمومی در ایران، بررسی جهت و شدت همبستگی شاخص‌های دو بازار، قدرت توصیفی لازم را ارائه نمی‌کند؛ از این رو با نرمال سازی داده‌ها در بازه ۰ تا ۱ و ترسیم مقادیر در مقیاس لگاریتمی برای آشکارسازی تغییرات قیمت، میتوان رفتار مشابه شاخص‌ها را بهتر مشاهده نمود. در زیر داده‌های مربوط به متوسط قیمت مسکن و شاخص کل بورس با تبدیلات ذکر شده ترسیم شده است. همانطور که مشاهده میشود هر دو بازار دارای رفتاری مشابه بوده و تنها در بازه‌هایی از زمان، دارای تاخیر کوتاهی هستند.
داده‌های مرتبط با بازار مسکن با بازه‌های یک ماهه توسط بانک مرکزی منتشر می گردد که این موضوع، باعث میشود تا کارشناسان و فعالین بازار همواره با تاخیر یک ماهه به شاخص‌های بازار مسکن دسترسی پیدا نمایند. از همبستگی رفتار قیمت در بازار مسکن و شاخص کل بورس میتوان برای تعیین جهت بازار مسکن در بازه‌های زمانی کوتاه‌تر و سنجش نبض بازار استفاده نمود.
بازار مسکن نیازمند افزایش عرضه مسکن و بهره مندی از مالیات های کنترل کننده است
بر اساس آنچه بیان شد، در شرایطی که شاخص قیمت مسکن به بازار ارز وابستگی دارد، علاوه بر اینکه لازم است سیاست های کنترل نرخ ارز در خارج از بازار مسکن طراحی و پیاده سازی شود، نیاز است در داخل بازار مسکن علاوه بر افزایش عرضه، با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل کننده تقاضای سرمایه ای و سوداگری، بازار مسکن را مدیریت نمود تا قدرت تهیه مسکن خانوارها کاهش نیابد.
انتهای پیام/ مسکن
