مسیر اقتصاد/ یکی از مراحل معامله هر دارایی غیرمنقولی مانند مسکن، تنظیم قرارداد انتقال مالکیت میان خریدار و فروشنده است. با وجود آگاهی افراد از الزام به تنظیم سند قرارداد، بسیاری از ماهیت حقوقی سند تنظیم شده و همچنین عواقب بندهای درج شده در آن آگاه نیستند. این موضوع به بروز مشکلات حقوقی و حتی صلب پاره‌ای از حقوق طرفین به نفع دیگری در هنگام استفاده از مبایعه نامه منجر میگردد.
تفاوت اسناد رسمی و عادی
اسناد مورد استفاده در انتقال مالکیت دارایی‌های غیرمنقول به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می‌گردند که هریک دارای اعتبار و آثار حقوقی متفاوتی هستند.
در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، تعریف سند رسمی به صورت «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در مورد صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است» بیان شده است. با توجه به تعریف میتوان سه شرط زیر را برای رسمی بودن سند در نظر داشت:
- سند نزد مأمور رسمی تنظیم شده باشد.
- مأمور در تنظیم آن صلاحیت داشته باشد.
- در تنظیم سند رعایت مقررات قانونی انجام گرفته باشد.
قانونگذار تعریفی برای اسناد عادی ارائه نکرده است؛ اما میتوان گفت اسنادی که در تنظیم آنها هر یک از سه شرط ذکر شده برای اسناد رسمی رعایت نشده باشد، سند عادی تلقی میگردد.
تنظیم قرارداد معامله دارایی‌های غیرمنقول مانند مسکن به صورت رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی، مزایای حقوقی قابل‌توجهی به همراه دارد. به عنوان مثال اگر فردی صرفاً با مبایعه نامه اقدام به خرید ملکی نماید، در صورتی که فروشنده به محاکم قضایی مراجعه کرده و ادعای امضا نکردن قرارداد و جعلی بودن آن را کند، وظیفه اثبات اصالت قرارداد به عهده‌ی خریدار است؛ در حالی که در ثبت معامله با سند رسمی اگر فروشنده ادعای جعلی بودن سند را داشته باشد، اثبات جعلی بودن سند به عهده خود او است. اسناد رسمی لازم الاجرا بوده و بدون حکم دادگاه قابل اجرا هستند و در صورت معتبر ندانستن مندرجات سند توسط مأمورین قضائی یا اداری طبق ماده۷۰ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، عواقبی مانند انفصال موقت از شش ماه تا یک سال برای آنها خواهد داشت.
بنابر ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی، اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث یعنی افرادی که در معامله خریدار و یا فروشنده نبوده‌اند، تنها در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد و یکی از موراد تصریح شده در قانون بنابر ماده ۷۲ قانون ثبت، اسناد رسمی معاملات املاک است. این به معنای آن است که اگر فردی به واسطه سند رسمی ملکی را خریداری نماید، نه تنها میتواند تحویل آن را از فروشنده بخواهد، بلکه در صورت تصرف شخص دیگری در آن ملک میتواند برای او حکم تخلیه دریافت کند.
اعتبار سند رسمی معاملات املاک نسبت به اشخاص ثالث به لحاظ زمانی نیز قابل توجه است؛ در صورت فروش یک ملک به دو شخص متفاوت توسط یک فروشنده، تاریخ ثبت معامله با سند رسمی اعتبار دارد و تاریخ تنظیم مبایعه نامه تنها میان فروشنده و خریدار معتبر است و خریدار نمیتواند با استناد به پیشتر بودن تاریخ تنظیم مبایعه نامه، نسبت به سند رسمی ادعایی را مطرح کند، زیرا تاریخ تنظیم مبایعه نامه توسط مامور رسمی انجام نشده است.
یکی از بزرگترین مشکلات برای صاحبان املاکی که سند آنها به صورت رسمی ثبت نشده استۀ زمانی بروز پیدا میکند که فردی به صورت غیر قانونی اقدام به تصرف در دارایی آنها نماید. مالک واقعی پیش از اقدام قانونی برای بازپس‌گیری ملک خود نیاز است تا اقدام به دریافت سند رسمی نماید که این موضوع فرآیند بازپس‌گیری دارایی را طولانی و دشوار میکند.
تنظیم مبایعه نامه توسط مشاورین املاک
امروزه مشاورین املاک اقدام به تنظیم مبایعه نامه و قول‌نامه می‌نمایند؛ ولی طبق قوانین نقش مشاورین املاک مشورتی بوده و وظیفه آنها ارائه مشاوره به مردم است. از سوی دیگر طبق تعریف ماده ۳۳۵ قانون تجارت، دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معامله شده یا برای کسی که می خواهد معامله کند، طرف معامله پیدا میکند. وظیفه مشاورین املاک صرفاً انجام مذاکرات ابتدایی و فرآهم آوردن زمینه توافق است و وظیفه‌ی انعقاد قرارداد و همچنین به اجرا گذاشتن تعهدات طرفین را ندارد.
قولنامه‌های تنظیم شده توسط مشاورین املاک را میتوان صرفاً مقدمات انجام معامله دانست؛ اما مبایعه نامه سند انتقال مالکیت محسوب می‌شود و با توجه به اینکه وظیفه تنظیم قرارداد بر عهده مشاورین املاک نبوده و همچنین اسناد تنظیم شده توسط آنها اسناد عادی محسوب میگردد، که به لحاظ حقوقی اعتبار و آثار آن مشابه اسناد تنظیم شده توسط خود افراد است، نیازی به تنظیم قرارداد در دفاتر مشاورین املاک وجود ندارد. از اینرو پیشنهاد می‌شود که افراد معاملات خود را تنها در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند.
چالش‌های استفاده از کد رهگیری
مبایعه نامه‌های تنظیم شده در دفاتر مشاورین املاک علاوه بر نداشتن مزایای حقوقی ذکر شده، منشأ بخشی از مشکلات برای خریداران و یا فروشندگان املاک نیز هستند. یکی از این مشکلات درج بندهای سلب اختیارات حقوقی مانند اختیارات طرفین برای فسخ قرارداد است که تحت شرایطی قانون مجاز دانسته است.
یکی از راهکارهای ارائه شده برای جلوگیری از این قبیل مشکلات، الزام مشاورین املاک به ثبت قراردادها در «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» و اخذ کد رهگیری برای معاملات است. کد رهگیری ضمن ارائه قالب استاندارد قرارداد برای جلوگیری از درج بندهای تضییع کننده حق طرفین، به میزان قابل توجهی از فروش یک دارایی به چند نفر و کلاهبرداری جلوگیری مینماید، اما با این حال استفاده از کد رهگیری برای مبایعه نامه نیز دارای مشکلاتی است. به عنوان مثال این سازوکار، نه تنها به ریشه مشکل که ناشی از نقل و انتقال مالکیت توسط اسناد عادی است نمی‌پردازد، بلکه آنرا به رسمیت نیز می‌شناسد.
با اخذ کد رهگیری برای مبایعه نامه، ماهیت سند تغییر نکرده و همچنان مبایعه نامه به عنوان سند عادی شناخته می‌شود. از سوی دیگر الزام اخذ کد رهگیری برای مبایعه نامه‌ها عملا معنادار نیست؛ زیرا مبایعه نامه‌های فاقد کد رهگیری نیز توسط مراجع قانونی قابل پیگیری بوده و دارای اعتبار یکسان با مبایعه نامه‌های دارای کد رهگیری است.
همچنین در صورتی که قانون گذار ثبت رسمی قراردادهای معامله املاک را به اخذ کد رهگیری منوط کند، به نوعی نقش دفاتر مشاورین املاک را الزامی شناخته و هزینه‌ی کمیسیون مشاورین املاک را بر تمامی افراد تحمیل مینماید.
بنابر دلایل ذکر شده، اهمیت ثبت رسمی معاملات املاک در دفاتر اسناد رسمی مشهود است و مناسب آن است که افراد برای تنظیم قرارداد معاملات از مبایعه نامه‌ها استفاده ننمایند و در صورت لزوم همواره از قراردادهای دارای کد رهگیری و ارائه شده در قالب استاندارد استفاده شود.
انتهای پیام/ مسکن
