به گزارش مسیر اقتصاد محمدعلی دهقان دهنوی معاون اقتصادی وزیر امور اقتصادی و دارایی در مورد طرح وام اجاره مسکن اظهار داشت: بانک مرکزی با طرح وزارت امور اقتصادی و دارایی برای وام اجاره موافقت نکرده و در حال حاضر بانک عامل حوزه مسکن، در حال کار روی این طرح است و به احتمال زیاد هم نرخ سود ۱۸ درصدی را اعمال خواهد کرد.
وام ۱۸ درصدی فشار به مستأجران را به دنبال دارد؛ اما طرح خوبی است!
دهقان در پاسخ به این سوال که سود ۱۸ درصدی برای مستأجران زیاد نیست، تصریح کرد: می‌دانیم که به مستأجران فشار وارد می‌شود، اما در شرایط فعلی طرح خوبی است.
وی ادامه داد: در حال حاضر نرخ تبدیل رهن به اجاره، بین ۳۰ تا ۳۶ درصد است؛ به این معنا که هر یک میلیون تومان، ۳۰ هزار تومان بوده و در مجموع یک سال، برای مستأجران ۳۶۰ هزار تومان تمام می‌شود؛ پس اگر مستأجر وام ۱۸ درصد به صورت سالانه بگیرد، بهتر از پرداخت اجاره با نرخ ۳۶ درصد است.
دهقان دهنوی تاکید کرد: اگر این وام قرض الحسنه بود و منابع ارزان قیمت پیدا می‌کردیم، طرح بسیار خوبی می‌شد؛ اما با توجه به اینکه منابع نداشتیم و می‌خواستیم از بازار این منابع را تأمین کنیم؛ راهی جز این نبود که نرخ ۱۸ و یا حتی بیشتر بر آن اعمال شود[۱].
۷۰ هزار میلیارد تومان منابع وام اجاره از کجا تأمین خواهد شد؟
درحال‌حاضر به‌طور تقریبی ۷ میلیون اجاره‌نشین در کشور وجود دارد که اگر وامی معادل حداقل ۱۰ میلیون تومان به هر مستأجر اختصاص داده شود؛ دولت باید حدود ۷۰ هزار میلیارد تومان منابع برای این کار تامین کند؛ این میزان بسیار بالاست، مگر آنکه به همه مستأجران این وام تعلق نگیرد.
بازپرداخت وام ۱۸ درصدی اجاره مسکن از توان مستأجران خارج است
از سوی دیگر میزان سود بازپرداخت (۱۸ درصد) در نظر گرفته شده بسیار بالاست و استدلال اینکه وام ۱۸ درصدی بهتر از اجاره ۳۶ درصدی است، تنها در حالتی اتفاق میفتد که مالک به صورت رهنی مسکن خود را اجاره دهد. اما مشاهدات بازار خلاف این موضوع یعنی تمایل مالکان به دریافت اجاره ماهانه تا رهن ملک را نشان می‌دهد. بنابراین در شرایط مذکور، علاوه بر قسط ۱۸ درصدی باید اجاره ۳۶ درصدی نیز توسط مستأجر پرداخت گردد که طبیعتاً در توان مردم نخواهد بود.
افزایش مجدد اجاره‌بها با پرداخت وام اجاره
مضاف بر موارد مذکور، نکته مهم دیگر اثر پرداخت وام است که می‌تواند به افزایش نرخ اجاره‌بها منجر شود. در شرایطی که سیاستگذار به بازار مسکن تسلط ندارد و سوداگری در این بازار روز به روز قیمت‌ها را نجومی می‌کند، حتی اگر وام اجاره به مستأجران داده شود، ممکن است صاحبخانه‌ها به‌دلیل وجود چنین وامی، دوباره اجاره‌بها را افزایش دهند که در نهایت به ضرر مستأجران خواهد بود.
عرضه ۱.۵ میلیون مسکن به بازار با اخذ مالیات بر خانه‌های خالی
دولت باید برای حل مشکل اجاره‌نشینان، ریشه اصلی افزایش اجاره‌بها یعنی رشد نجومی قیمت مسکن را خشک کند و سپس افزایش عرضه در بازار اجاره مسکن را به‌عنوان یک سیاست راهبردی در کنار کاهش تقاضا، در بازار اجاره پیاده نماید. افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره نیازمند کنترل سوداگری و مبارزه با احتکار واحدهای مسکونی خالی از سکنه با استفاده از ابزارهای مالیاتی است.
درصورتی‌که دولت با استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی بتواند نرخ خانه‌های خالی را در بازار از ۱۱ درصد کنونی به حدود ۴ درصد کاهش دهد، این اقدام به عرضه حدود ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور منجر خواهد شد. این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای را درپی خواهد داشت؛ یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر می‌گردد.
کنترل نرخ اجاره مسکن با مالیات بر عایدی سرمایه
برای حل مشکل افزایش قیمت‌ها و نوسانات بازار مسکن نیز ضروری است از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه استفاده شود. دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از این ابزار، کنترل و سرمایه‌ها را به بخش تولید هدایت نماید و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد.
کاهش فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن سبب کاهش قیمت و افزایش توانمندی تقاضای مصرفی برای حضور در بازار مسکن ملکی می‌شود. در نهایت با واقعی شدن قیمت مسکن، شرایط مناسبی برای تقاضای مصرفی در بازار مسکن فراهم می‌شود و همین موضوع از تقاضای خانه‌های استیجاری می‌کاهد.
نقش مثبت تکمیل سریع مسکن مهر در بازار اجاره‌نشینی
راهکار دیگری که می‌توان در کنترل بازار اجاره استفاده کرد، تکمیل سریع واحدهای مسکن مهر است. افزایش سرعت در عرضه واحدهای مسکن مهر با اولویت کلان‌شهرها از طریق تکمیل خدمات روبنایی و زیربنایی می‌تواند تأثیر چشمگیری در کاهش تقاضا در بازار اجاره داشته باشد و خانوار‌هایی که قصد خرید واحد‌هایی با قیمت مناسب دارند را وارد این بازار نموده و از تقاضای مازاد بر اجاره‌نشینی بکاهد.
همچنین دولت می‌تواند به کمک شرکتی به عنوان واسط، تعدادی از مسکن‌های مهر ساخته شده را با پرداخت اجاره‌بهای ناچیز به مدت ۲ تا ۳ سال در اختیار متقاضیان واحد استیجاری قرار دهد.
در نتیجه می‌توان اینطور گفت که بهبود وضعیت بازار اجاره راهکار‌های مختلفی دارد که هنوز هیچ یک از آن‌ها اجرا نشده است و در این شرایط آوردن طرح وام اجاره آنهم با نرخ سود ۱۸ درصد علاوه بر اینکه مشکلی را حل نخواهد کرد؛ به دلیل کاهش ساخت و ساز در ۵ سال اخیر نیز می‌تواند اوضاع را حادتر کند.
پینوشت:
[۱] خبرگزاری مهر، کدخبر: ۴۸۳۴۳۱۲
انتهای پیام/ راه و ساختمان
