مسیر اقتصاد/ نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی یکشنبه ۲۴ آذر ماه موادی از لایحه «درآمدهای پایدار شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور» را به تصویب رساندند که با اینکار، عملاً زمینه افزایش قیمت مسکن را فراهم کردند.
براساس ماده ۱۱ این لایحه، سازمان امور مالیاتی موظف است هنگام دریافت مالیات ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی، برای مالیات نقل و انتقال قطعی املاک و انتقال حق واگذاری، به ترتیب ۲ درصد و ۱ درصد به عنوان عوارض دریافت و به حساب شهرداری‌های محل واریز کند.
مالیات بر نقل و انتقال املاک ۷ درصد شد
بررسی متن ماده ۱۱ لایحه مذکور نشان می‌دهد که عملاً مجلس با افزایش نرخ مالیات نقل و انتقال املاک موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم از ۵ درصد فعلی به ۷ درصد و مالیات سرقفلی از ۲ به ۳ درصد موافقت کرده و این موضوع را در قالب ماده لایحه افزایش درآمد شهرداری‌ها و دهیاری‌ها به تصویب رسانده است.
پیش از این، براساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (۵%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (۲%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می‌شدند.
افزایش قیمت مسکن با افزایش نرخ مالیات بر نقل و انتقال
افزایش نرخ مالیات نقل و انتقال املاک، موجب انتقال بار مالیاتی به خریداران می‌شود و این مالیات را در عمل خریدار پرداخت خواهد کرد. به عبارت دیگر می‌توان گفت اگر ارزش معاملاتی ملکی توسط سازمان امور مالیاتی ۱۰۰ میلیون تومان برآورد شده باشد، در حالت عادی مالیات بر نقل و انتقال آن ۵ میلیون تومان بوده است. اما با افزایش ۲ درصدی این مالیات رقم قابل پرداخت توسط مالک به ۷ میلیون تومان افزایش خواهد یافت.
بنابراین، احتمال دارد که مالک یا فروشنده معامله را منوط به پرداخت مالیات بر نقل و انتقال توسط خریدار کند و همین موضوع عاملی بر افزایش قیمت مسکن در آینده باشد. همچنین به افزایش ۲ درصدی مالیات باید افزایش ارزش معاملاتی را از ۶ درصدی فعلی قیمت ملک به ۸ درصد در سال آینده را اضافه کرد.
فشار اقتصادی با افزایش نرخ مالیات بر نقل و انتقال
علاوه بر این، مالیات بر نقل و انتقال نوعی از مالیات است که بین سوداگر، سازنده و مردم عادی تفکیکی قائل نیست و افزایش نرخ آن باعث ایجاد فشار اقتصادی بر تمامی مردم خواهد شد. این نوع مالیات تنها جنبه درآمدی برای دولت داشته و وجه تنظیمی و کنترلی بازار ملتهب مسکن فراموش شده است.
کاهش درآمد شهرداری‌ها، ناشی از کاهش ساخت و ساز است
در متن لایحه مذکور به تخصیص درآمد این مالیات به شهرداری‌ها اشاره شده است. در خصوص این موضوع می‌توان گفت کاهش درآمد شهرداری‌ها، به‌دلیل کاهش ساخت و ساز در کشور طی سال‌های اخیر بوده و جبران این کسری از جیب مردم با توجه به شرایط فعلی جامعه، چندان با عدالت سازگار نیست.
سوداگران دلیل اصلی کاهش ساخت و ساز
طبق گزارش مرکز آمار تا پیش از سال ۱۳۹۳، به طور میانگین حدود ۷۰۰ هزار واحد سالانه در کشور ساخته می‌شد؛ اما در سال‌های اخیر این آمار به حدود ۳۰۰ هزار واحد در سال کاهش یافته است.
این افت در ساخت و ساز، ریشه در تبدیل مسکن از کالای مصرفی به سرمایه‌ای دارد. در حالی که دولت برای کنترل این موضوع اقدامی انجام نداده و صرفاً با افزایش وام خرید به صورت کوتاه مدت بازار را کنترل کرده است. افزایش وام خرید نیز به دلیل عدم تفکیک تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای، تقاضای سرمایه‌ای را نیز به بازار کشانده و همین موضوع عاملی برای سوداگری بیشتر و خروج تقاضای مصرفی از بازار شده که رغبت سازندگان را برای تولید مسکن کاهش داده است.
به عبارت دیگر افرادی با خرید مسکن و معاملات مکرر، افزایش قیمت این کالای اساسی را رقم می‌زنند و پس از آنکه قدرت خرید تقاضای مصرفی کاهش می‌یابد، از بازار خارج می‌شوند. این چرخه سازندگان را دچار دو چالش کاهش تقاضای مصرفی و عدم ثبات می‌کند و بعضاً ورشکستگی و تردید جدی برای سرمایه‌گذاری در ساخت ایجاد می‌کند.
افزایش ساخت و ساز و درآمد شهرداری با مالیات بر عایدی املاک
دولت در حالی مالیات بر نقل و انتقال را افزایش می‌دهد که بیش از ۲ سال است طرح مالیات بر عایدی املاک در کمیسیون اقتصادی مجلس به دلیل وعده ارائه لایحه جامع، معطّل مانده است. مالیات بر عایدی سرمایه با تفکیک ذینفعان بازار مسکن، تنها بر سوداگران وضع می‌شود و می‌توان از درآمد آن (۶ تا ۹ هزار میلیارد تومان) برای ساخت مسکن ارزان قیمت بهره‌مند شد.
این میزان از درآمد مالیاتی در املاک مسکونی، نسبت به مالیات بر نقل و انتقال که حدود ۹۰۰ میلیارد تومان درآمدزایی دارد، سهم قابل‌توجهی است (حدود ۱۰ برابر) و دولت می‌تواند برای تأمین منابع لازم برای هزینه‌های کشور نیز از آن استفاده کند.
علاوه بر این، با توجه به تجارب جهانی وضع مالیات بر عایدی املاک، ساخت و ساز در کشور را رونق می‌بخشد و همین موضوع می‌تواند درآمد شهرداری را نیز افزایش دهد و دیگر نیاز به افزایش نرخ مالیات بر نقل و انتقال با این حجم آسیب نخواهد بود.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
