به گزارش مسیر اقتصاد در سال‌های اخیر، نابرابری در توزیع مسکن بین خانوارهای ایرانی بیشتر شده است. افرادی با هدف کسب سود بالا، چندین واحد مسکونی خریداری کرده اند و در مقابل خانوارهایی به دلیل بالا رفتن قیمت‌ها، از دستیابی به مسکن باز مانده اند.
ریسک پایین و سود بالای فعالیت‌های غیرمولد و سوداگرانه در بخش مسکن، انگیزه لازم برای حضور تقاضای سرمایه‌ای در این بازار را به وجود آورده است. سوداگری نقش اساسی در افزایش جهشی قیمت و بروز رکود در ساخت مسکن داشته است و به دلیل ارتباطات پسین و پیشین بخش مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی، فعالیت‌های تولیدی دیگر را نیز تحت تاثیر قرار داده است.
با این وجود، در برخی از گمانه‌زنی‌ها عنوان می‌شود که افزایش قیمت مسکن به دلیل بالا رفتن نرخ ارز و کاهش ارزش ریال بوده است و افراد برای حفظ ارزش پول خود به سمت خرید ملک رفته اند؛ این افراد بیان می کنند که سوداگری و عدم تعادل در عرضه و تقاضا، نقشی در افزایش قیمت‌ها نداشته است.
رشد نرخ ارز یا سوداگری، کدام دلیل افزایش قیمت مسکن است؟
اما سؤالی که به وجود می‌آید این است که چرا باید با افزایش نرخ ارز، حجم عظیمی از نقدینگی به سمت فعالیت‌های غیرمولد مانند سوداگری و دلالی در حوزه مسکن وارد شود؟ چرا برای حفظ ارزش پول، این نقدینگی به سمت تولید مسکن هدایت نمی‌شود؟
در پاسخ باید گفت عدم اجرای سیاست های کنترلی در بازار و واگذاری آن به سوداگران و ملّاکان، مسکن را تبدیل به کالای سرمایه‌ای کرده است؛ بدین معنا که علی‌رغم درون‌زا بودن بخش تولید مسکن به دلیل وجود تمام نهاده‌های ساختمانی در کشور، معاملات این حوزه با ورود سوداگران، وابسته به قیمت ارزهای خارجی شده و با تغییر و افزایش آن، قیمت مسکن نیز به صورت جهشی بالا می‌رود؛ حال آنکه برای قطع این وابستگی و هدایت سرمایه‌های سرگردان به سمت تولید، اقدامی انجام نشده است.
در واقع ضعف در کنترل تقاضای سوداگرانه در معاملات مسکن و عدم حمایت کافی از بخش تولید، موجب رشد فزاینده قیمت مسکن و بروز نوسانات در بازه های زمانی متعدد گشته است.
نقش سوداگران در بازار مسکن چیست؟
هدف افرادی که پول خود را به بازار معاملات مسکن وارد می‌کنند، حفظ ارزش پول نیست؛ بلکه هدف کسب سودهای بالا و البته بدون زحمت در یک برهه زمانی خاص (سوداگری) است؛ یعنی وجود عایدی متوسط اما مطمئن در دلالی مسکن، مطلوبیت بیشتری را نسبت به عایدی‌های متغیر و با زحمت در سایر بخش‌های اقتصادی از جمله تولید مسکن برای سوداگران دارد.
بر فرض آنکه مسئله حفظ ارزش پول نیز باشد، این نکته حائز اهمیت است که مسکن به همراه خوراک و پوشاک جزو نیازهای اساسی است و بدون سرپناه امکان تشکیل و ادامه معیشت خانوارها وجود ندارد؛ بنابراین پذیرفتنی نیست که ورود نقدینگی به بخش غیرمولد مسکن، صرفاً جهت حفظ ارزش پول عده‌ای اندک، موجب آسیب به تمام اقشار جامعه شود.
جلوگیری از کاهش ارزش پول راهی جز رونق تولید ندارد
مضاف بر این، جلوگیری از کاهش ارزش پول ملی، هیچ راهی جز رونق تولید ندارد. بنابراین مادامی که افراد (سوداگران) سرمایه‌های سرگردان خود را برای کسب سود به بازارهای موازی تولید وارد کنند و دولت نیز برای این موضوع اقدامی در دستور ندارد، به طور قطع می توان گفت علاوه بر افزایش فاصله طبقاتی و دور شدن عموم مردم از مسکن، ارزش پول ملی نیز کاهش خواهد یافت.
بنابراین بهترین راهکار برای کنترل تأثیرپذیری بازار مسکن از افزایش قیمت دلار و سایر ارزها، مصرفی کردن این کالای اساسی با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از سوداگران است. به این صورت که متقاضیان خرید، تنها برای تأمین سرپناه و مصرف خود به بازار رجوع کنند و سازندگان نیز با ساخت‌وساز و کسب سود منطقی فعالیت مولد خود را ادامه دهند.
اجماع در اخذ مالیات بر عایدی سرمایه
تجربه کشورهای جهان (بیش از ۱۸۰ کشور) نشان می‌دهد برای کنترل مسئله سوداگری در بازار مسکن، سیاست‌گذار باید با استفاده از ابزارهای مالیاتی مانند مالیات بر عایدی سرمایه، فرآیند توزیع مسکن را بین خانوارها عادلانه کند تا هیچ خانواده‌ای از دسترسی به سرپناه مناسب خود باز نماند.
در کشور ما نیز طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن، از تیرماه سال ۱۳۹۷ در دستور کار خانه ملت و دولت قرار گرفته است و مسئولین به این ذهنیت رسیده‌اند که راهکار بهبود بازار مسکن «حذف سوداگران» و توزیع عادلانه منابع با استفاده از اهرم مالیات بر عایدی سرمایه است.
این مالیات با از صرفه انداختن فعالیت‌های غیرمولد، نقدینگی را به سمت تولید هدایت کرده و زمینه سوددهی بیشتر فعالیت‌های تولیدی نسبت به فعالیت‌های غیرمولد را ایجاد می‌کند؛ به عبارت بهتر کفه ترازو را به سمت فعالیت‌های تولیدی سنگین‌تر می‌کند.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
