به گزارش مسیر اقتصاد قیمت مسکن در آمریکا از سال ۱۹۹۸ تا سال ۲۰۰۶ به طور شگفت آوری رشد پیدا کرد. به طوری که طی این مدت شاخص قیمت مسکن و مستغلات بیش از دو برابر شد که بسیار سریع تر از رشد دستمزدها بود. علاوه بر این میزان مالکیت خانه توسط خانوارها به رکورد ۶۹ درصد رسید. افزایش افسار گسیخته قیمت ها نشان از افزایش بیش از حد تقاضا برای مسکن بود که این موضوع با افزایش عرضه مسکن همراه شد.
نقش صنعت مالی در گسترش ابعاد حباب قیمتی مسکن
پیامدهای حباب قیمتی مسکن از طریق نهادهای مالی به کل بازار مالی توسعه پیدا کرد. نوآوری های جدید که برای افزایش بهره وری و سود و انتقال ریسک به کسانی که مایل به تحمل آن بودند، طراحی شده بود، صنعت مالی را در میانه های دهه ۹۰ میلادی متحول کرد.
با ابزارهای ابداعی جدید یک وام رهنی از طریق فرایند پیچیده ای با عبور از نهادهای مختلف در بازار مالی پخش می شد. ابتدا خانوار از یک نهادی که وام رهنی می دهد، وام رهنی دریافت می کند؛ پس از آن نهاد وام دهنده با فروش وام رهنی به بانکدار رهنی از ریسک نکول وام خلاص می شود. به لحاظ تاریخی این بانکداران رهنی نیز با انتشار اوراق، وام های رهنی را خریداری کرده و با قرار دادن آن ها در بسته های متفاوت، به بازار می فروشند.
اما با نوآوری های جدید مالی این بانکداران رهنی وام ها را به بانک های سرمایه گذاری می فروختند. سپس بانک سرمایه گذاری با جمع آوری وام های رهنی یا محصولات مالی با پشتوانه وام رهنی، اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی یا تعهدات بدهی وثیقه دار ایجاد کرده و در بازار می فروختند. بعد از ایجاد اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی و تعهدات بدهی وثیقه دار توسط بانک های سرمایه گذاری، موسسه های رتبه بندی اعتبار، ریسک اعتباری اوراق را ارزیابی می کردند که در واقع اوراق با در نظر گرفتن بازدهی انتظاری قیمت گذاری می شد.
پوشش ریسک از طریق انتشار اوراق اعتباری
با توجه به اینکه بانک ها مجبور به مدیریت ریسک و تامین الزامات سرمایه ای تحت قانون بازل ۲ بودند، پوشش ریسک در مقابل اوراق بهادار با ریسک بالا را دنبال می کردند. این مهم از طریق اوراق مشتقه ای به اسم اوراق سوآپ نکول اعتباری[۱] انجام می شد که در مقابل بخشی از سود دارنده [۲]MBS و [۳]CDO، او را در مقابل ریسک نکول، بیمه می کرد.
شرکت های بیمه همانند AGI این امکان را داشتند که به هر میزان که بخواهند CDS منتشر کنند، چرا که این بازار تنظیم گری برای انتشار این اوراق نداشت. تا زمانی که رتبه اعتباری بیمه کننده در سطح AAA باقی می ماند، این اوراق نیازمند وثیقه نبودند. به این طریق مشاهده می شود که وام رهنی اولیه ای که ایجاد شد چطور در کل بازار مالی گسترش پیدا می کرد و اینکه کوچک ترین انحرافی در بازار اولیه وام های رهنی، سبب انفجاری بزرگ در کل بازار مالی شود، دور از انتظار نبود.
ایجاد حباب در بازار مسکن آمریکا نتیجه انتشار بی‌ضابطه اوراق مالی
در مجموع اغلب نوآوری های مالی به منظور کاهش انتقال ریسک و تامین نقدینگی به خصوص برای بانک هاست. از جمله این نوآوری ها می توان به سوآپ های نکول اعتباری (CDS) که جلوی ضرر خریداران اوراق قرضه در صورت ورشکستگی شرکت قرض کننده را می گیرد، اشاره کرد که موجب تشویق سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری در بازار اوراق قرضه می شود و در نتیجه به شرکت ها برای تامین سرمایه از طریق انتشار اوراق قرضه کمک می کند.
این اوراق و سایر اوراق دیگر که براساس وام های رهنی منتشر شد هرچند موجب انتقال ریسک و تامین نقدینگی برای بانک ها برای دادن وام مجدد شد، اما نهایتا منجر به ایجاد حباب در قیمت های مسکن و در نتیجه انفجار این حباب و شروع بحران بانکی ۲۰۰۸ شد.
پینوشت:
[۱] Credit Default Swap
[۲] Mortgage Backed Securities
[۳] Collateralized Debt Obligations
منابع:
yon.ir/nDQcR
yon.ir/5tbne
انتهای پیام/ اقتصاد بین الملل
