به گزارش مسیر اقتصاد، روند افزایش قیمت مسکن و کاهش تدریجی معاملات در این بازار، بیش از یک سال است که ادامه دارد. بر اساس گزارش بانک مرکزی در خردادماه سال ۱۳۹۸، متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۱۳.۳ میلیون تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۰۴ درصد افزایش نشان می‌دهد.
همچنین به دلیل رشد غیرمنطقی قیمت مسکن طی یک سال اخیر، دهک‌های متوسط و رو به پایین به مرور قدرت خرید خود را از دست داده و همین عامل موجب کاهش تعداد معاملات شده است. به طوری که تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران در خردادماه به ۵۹۸۶ واحد رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل حدود ۶۰ درصد کاهش نشان می دهد.
تحویل واحدهای طرح تام کاد پس از ۷ سال به متقاضیان
نابسامانی‌ها و التهابات اخیر بازار مسکن، موجب شده تا وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن بعضاً بدون شناسایی ریشه اصلی این مسئله و با عجله، از انواع طرح‌ها رونمایی کند؛ طرح‌هایی که به اعتقاد کارشناسان مسکن در صورت اجرایی شدن هم، دردی را از بازار دوا نخواهد کرد.
یکی از پیشنهادهایی که اخیراً توسط این وزارتخانه ارائه شده، طرحی با عنوان «تام کاد» است. بر اساس این طرح کارمندان دولتی در یک بازه زمانی ۲۵ ساله با پرداخت ۲۰ درصد از حقوق خود، خانه‌دار خواهند شد. در این طرح به مدت ۵ سال، سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای کارمندان دولت ساخته می‌شود و دوره انتظار تحویل خانه، ۷ ساله در نظر گرفته شده است.
علی‌رغم اینکه طرح تام کاد رویکرد تولید و خانه‌دار کردن کارمندان را دنبال می‌کند؛ اما با توجه به واقعیتی که در جامعه وجود دارد، نمی‌تواند تأثیر خاصی در وضعیت حال حاضر عموم مردم داشته باشد.
هدف این طرح ساخت خانه و واگذاری آن به کارمندان دولت است؛ به این صورت که وزارت راه و شهرسازی زمین‌های دولتی را در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهد و با تشکیل صندوقی، متقاضیان ۲۰ درصد حقوق خود را در آن پس‌انداز می‌کنند و پس از ۷ سال خانه خود را تحویل می‌گیرند.
مسئله ای که در این میان بسیار حائز اهمیت بوده، زمان تحویل خانه های ساخته شده است. طبق این طرح، پس از ۷ سال کارمندان واحد مسکونی را تحویل می‌گیرند، یعنی در این مدت کارمندان علاوه بر اینکه باید ماهانه ۲۰ درصد از حقوق خود را به صندوق واریز کنند؛ باید مبلغی را نیز برای اجاره‌بهای ماهانه کنار بگذارند که آن‌ها را با فشار مالی قابل توجهی روبرو خواهد کرد.
از این رو دولت می‌تواند به محض پایان واحدهای ساخته شده، مسکن متقاضیان را تحویل دهد و پس از آن شروع به قسط‌بندی و دریافت مبلغ مورد نظر کند تا خانوارها از زیر بار اجاره‌بها رها شده باشند.
تمرکز طرح «تام کاد» بر ۵۸۰ هزار کارمند اجاره‌نشین دولت
مسئله دیگر بحث متقاضیان این طرح است. تام کاد تنها کارمندان دولت را در نظر گرفته است؛ در حالی که عمده متقاضیان مسکن افرادی هستند که در دستگاه‌های دولتی کار نمی‌کنند. بر اساس سالنامه آماری سال ١٣٩٥، کارمندان دولت تابع قانون خدمات کشوری و قانون کار، درمجموع حدود ۲.۴ میلیون نفر بوده و از این تعداد تنها ۵۸۰ هزار نفر مستأجر هستند.
علاوه بر این، بر اساس بررسی‌های صورت گرفته طی سال‌های اخیر دستگاه‌های دولتی استخدام جدید به تعداد بالا را در دستور کار خود نداشته‌اند؛ بنابراین می‌توان گفت نقطه هدف دولت اشتباه بوده و در صورتی که قصد ساخت خانه و کاهش نرخ اجاره‌نشینی را دارد؛ باید سایر مردم جامعه را نیز در طرح خود لحاظ کند.
افزایش قیمت مسکن با قرارداد مشارکتی بین انبوه‌ساز و وزارت راه و شهرسازی
از دیگر اشکالات این طرح، نحوه قرارداد مشارکتی بین انبوه‌سازان و وزارت راه و شهرسازی است؛ در این طرح وزارت راه و شهرسازی قصد دارد برای کاهش هزینه زمین، زمین‌های دولتی را در اختیار انبوه‌ساز قرار دهد و با ساخت واحدهای مسکونی، تعدادی که سهم خود دولت بوده به کارمندان متقاضی واگذار گردد و مابقی توسط انبوه‌ساز فروخته شود.
این نوع قرارداد، انبوه‌ساز را مالک می‌کند و به آن اجازه می‌دهد تا واحدهای خود را با قیمت دلخواه و حتی بالاتر از میانگین بازار عرضه کند که این موضوع بر افزایش قیمت مسکن دامن خواهد زد.
ساخت مسکن بدون کنترل سوداگری راه به جایی نخواهد برد
مسئله مهم دیگری که باید به آن اشاره کرد، ریشه اصلی این نابسامانی‌ها، یعنی تبدیل مسکن از کالای مصرفی به سرمایه‌ای است و همین موضوع موجب رشد تقاضای سوداگرانه و البته مخرب در بازار شده است. بر اساس بررسی کارشناسان طی سال‌های گذشته، این افراد (سوداگران) برای کسب سود بالای خود دست به احتکار یا معاملات صوری و مکرر می‌زنند و با همین اقدام روز به روز قیمت‌ها را بالا برده و در مقابل تقاضای مصرفی را از دستیابی به مسکن دورتر می‌کنند.
گواه این مدعا نیز داده های سرشماری كشور در ۱۰ سال اخیر است که بر اساس آن حدود ۷۷ درصد از تقاضای مسكن موجود، به دست مصرف‌کننده واقعی نرسیده و به دلایل غیر سکونتی و جهت افزایش دارایی و یا سوداگری خریداری شده است؛ یعنی یک قشر خاص و محدود، بخش عمده‌ای از خانه‌ها را خریداری کردند.
از این رو ساخت‌وساز مسکن آن هم برای بخش اندکی از جامعه، بدون کنترل سوداگری در این بخش تنها به از بین رفتن منابع منجر می‌شود و به نقطه هدف که اقشار کم‌درآمد جامعه هستند، اصابت نمی کند. در صورتی که دولت و وزارت راه و شهرسازی در پی تنظیم و کنترل بازار مسکن هستند، باید اولویت خود را در خروج تقاضاهای سوداگرانه و حذف انحصار با بهره‌گیری از ابزارهای مالیاتی مانند مالیات بر عایدی سرمایه قرار دهند و سپس به راهکارهایی از جمله حمایت از تولید بپردازند.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
