به گزارش مسیر اقتصاد با رسیدن به آستانه فصل جابه‌جایی که معمولاً از نیمه اردیبهشت آغاز و تا اواخر شهریورماه هر سال ادامه می‌یابد؛ عموم مردم با افزایش اجاره‌بها روبرو می‌شوند که میزان آن بستگی به نرخ خرید و فروش و وضعیت بازار مسکن دارد.
با افزایش قیمت مسکن، مردم در دهک‌های پایین، توانایی خرید این کالای اساسی را از دست می‌دهند. به همین علت، میزان خانوار دارای مسکن ملکی کاهش و سهم بازار اجاره از کل بازار مسکن افزایش می‌یابد.
اجاره‌نشینی بیش از ۷ میلیون خانوار شهری
بر اساس اطلاعات مرکز آمار، نرخ اجاره‌نشینی خانوارهای شهری از ۲۰ درصد در سال ۷۰ به ۳۷ درصد در سال ۹۵ افزایش پیدا کرده است. بدین معنا که در حال حاضر بیش از ۷ میلیون از خانوارهای شهری اجاره‌نشین هستند و هزینه اجاره‌بها بیشترین سهم را در سبد هزینه خانوارها دارد؛ که البته این موضوع در کلان‌شهرها جدی‌تر است.
روند صعودی متقاضیان خانه‌های استیجاری به طور حتم بر نرخ اجاره‌بها تأثیر خواهد داشت و این خود عاملی برای اجاره‌های سرسام‌آور است. افزایش اجاره‌بها و نبود عرضه واحدهای مسکونی متناسب با نیاز موجب شده یا افراد با قیمت بالا خانه‌ها را اجاره کنند یا به ناچار به شهرهای حاشیه‌ای مهاجرت کنند.
ساخت مسکن استیجاری تأثیری در خانه‌دار شدن مردم ندارد
برخی از کارشناسان، راهکار بهبود وضعیت اجاره‌نشینی را در ساخت واحدهای استیجاری مانند برخی از کشورهای خارجی و واگذاری این خانه‌ها به مدت معلوم (به عنوان مثال ۵ ساله) به مستأجران می‌دانند. علی‌رغم اینکه این اقدام در نگاه اول مناسب به نظر می‌آید؛ اما با تحلیل و بررسی موضوع، مشخص می‌شود که کارایی لازم را نخواهد داشت.
هدف از اسکان خانواده‌ها در واحدهای استیجاری این است که افراد بعد از دوران مشخصی توانمند شده و به‌تدریج وارد بازار خودمالکی مسکن شوند؛ اما نکته حائز اهمیت این است که طول دوره انتظار برای خرید ملک مسکونی در کشور به بالای ۴۰ سال و در تهران به بالای ۵۵ سال رسیده است.
بنابراین با توجه به عدم امکان واگذاری واحدهای استیجاری به مدت طولانی به اقشار جامعه و بالا بودن طول دوره انتظار صاحب‌خانه شدن در کشور، اسکان مردم در خانه استیجاری تنها مُسکّنی برای کاهش تلاطمات بازار بوده و تأثیری در خانه‌دار شدن اقشار جامعه نخواهد داشت.
سرمایه‌ای شدن مسکن دلیل اصلی رشد اجاره‌نشینی در کشور
نکته حائز اهمیتی که باید به آن اشاره کرد، ریشه افزایش نرخ اجاره‌بها و اجاره‌نشینی در کشور است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی ۳ دهه اخیر، مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و همین موضوع دلیل اصلی افزایش قیمت آن و به‌تبع کاهش قدرت خرید اقشار مختلف جامعه و رشد اجاره‌نشینی بوده است.
این موضوع بدین معناست که رشد اجاره‌نشینی بر اثر اجبار بوده و از روی انتخاب خود افراد نیست و با مدل اجاره‌نشینی در کشورهای خارجی تفاوت محسوسی دارد. شهروند اروپایی با اختیار خود بازار استیجاری را انتخاب می‌کند؛ اما در کشور ما به این شکل نیست.
نسخه «عرضه مسکن استیجاری» برای کدام کشورها تجویز می‌شود؟
علاوه بر این، تمامی کشورهای خارجی سیاست عرضه واحدهای استیجاری را در پیش نگرفته‌اند؛ به عنوان نمونه هرچند کشورهای مهاجرپذیر از جمله سوئیس، آلمان و فرانسه به سمت عرضه خانه‌های استیجاری رفته‌اند؛ اما در مقابل کشورهای مهاجر فرست مانند اسپانیا، پرتغال و رومانی با هدف افزایش وزنه‌های اجتماعی برای سکونت در کشور از مسکن ملکی حمایت می‌کنند.
در کشوری مانند رومانی حدود ۹۷ درصد مردم دارای مسکن خود مالکی هستند و طبق آمار OECD نیز، نرخ مالکیت این کشورها طی سال‌های ۲۰۰۴ الی ۲۰۱۴ صعودی بوده و از رقم ۷۴.۹ درصد سال ۲۰۰۴ به رقم ۷۶.۹ درصد سال ۲۰۱۴ رسیده است.
بنابراین در یک تقسیم‌بندی ساده می‌توان دریافت که ایران نیز جزو کشورهایی است که در آن نرخ خودمالکی پایین تر از میزان لازم بوده و لذا باید در تقویت عرضه خانه‌های خودمالکی و کاهش قیمت مسکن گام بردارد؛ در واقع عرضه مسکن استیجاری در ایران اثرگذار نیست.
ساخت مسکن ملکی اقساطی با همکاری دولت و بخش خصوصی
علاوه بر موارد ذکر شده، بحث تأمین مالی و نحوه ساخت واحدهای استیجاری بسیار با اهمیت است. در صورتی که دولت تصمیم به ساخت واحدهای استیجاری و صرف هزینه بابت آن دارد، بهترین راهکار صاحب‌خانه کردن مردم خواهد بود.
بدین معنا که دولت می‌تواند با واگذاری زمین و تسهیلات به بخش خصوصی، واحدهای متناسب با نیاز خانواده‌ها را تولید کند. در مرحله بعد مبلغی کمتر از قیمت بازار که این مبلغ می‌تواند از پس‌انداز و پول رهن تأمین گردد، جهت هزینه ساخت به انبوه‌سازان پرداخت گردد. در نهایت نیز دولت هزینه زمین را به صورت اقساطی از خریداران طی چندین سال دریافت کند.
این مدل از تولید و عرضه مسکن موجب صاحب‌خانه شدن اقشار جامعه با قیمتی مناسب و در زمانی کوتاه خواهد شد؛ با این تفاوت که مردم به‌جای ادامه زندگی در خانه‌های استیجاری، مالک مسکن خواهند شد.
در صورتی که دولت و مسئولین قصد خانه‌دار کردن مردم را دارند، بهترین شیوه جلوگیری از سرمایه‌ای شدن این کالای اساسی با ابزارهای مالیاتی است و پس از آن، تولید و عرضه مسکن‌های ملکی متناسب با نیاز افراد و با قیمت مناسب در اولویت بعدی قرار دارد.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
