به گزارش مسیر اقتصاد حسام عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه بحث خانه‌های خالی به عنوان یکی از معضلات و مشکلات در تمام دنیا به آن توجه می‌شود، اظهار کرد: اگر در کشورهای توسعه یافته که مشکل مسکن نیز ندارند، افرادی بخواهند خانه‌ای را تولید و احتکار کنند و تصورشان بر این باشد که برایشان سودی و منافعی داشته باشد، قوانین مالیاتی سنگینی وضع شده است.
وی ادامه داد: البته یک قوانینی در کشور وضع شد ولی وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها و سایر نهادهای ذی‌ربط آن را به گردن هم انداختند و در نهایت هم گفتند که شناسایی خانه‌های خالی سخت است.
وی با بیان اینکه در خصوص خانه‌های خالی و مالیات بر خانه‌های خالی اقدامی صورت نگرفته است، افزود: بر اساس بانک مرکزی و مرکز آمار ایران اعلام کرده ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی ما در کشور داریم و با توجه به وجود تقریباً ۲۵ میلیون واحد مسکونی تقریباً ۱۰ درصد از خانه‌های کشور، خالی است.
عقبایی ادامه داد: البته به نظرم خالی بودن ۱۰ درصد از خانه‌های کشور یک امر طبیعی است؛ یعنی ۱۰ درصد از خانه‌های کشور باید خالی باشد که روند جابجایی‌ها و تغییر و تحولات در کشور صورت بگیرد.
لزوم استفاده از تجارب کشورهای دنیا برای شناسایی خانه‌های خالی
در این اظهارات، دو نکته شناسایی خانه‌های خالی و نرخ مجاز برای خالی بودن ملک مسکونی مطرح شده است. لذا ضروری است به تجربیات جهانی در بررسی این موارد مراجعه شود.
کشورهای مختلف دنیا برای جلوگیری از افزایش سوداگری و احتکار مسکن، علاوه بر استفاده از سیستم بانک اطلاعاتی، از خود اظهاری و حتی استفاده از میزان مصرف انشعابات شهروندان بهره می‌گیرند تا خانه‌های خالی را شناسایی کنند.
این موضوع بدین معناست که دولت‌ها معتقدند باید برای شناسایی خانه‌های خالی، هزینه و وقت صرف کرد تا از حبس سرمایه‌ها و صرف هزینه بیشتر برای ساخت خانه و … جلوگیری شود.
بنابراین در صورتی که مقابله با مسئله سوداگری و احتکار خانه برای مسئولین در اولویت قرار گیرد؛ تبصره ۷ ماده ۱۶۹ قانون مالیات‌های مستقیم مبنی بر راه‌اندازی سامانه ملی املاک اجرایی خواهد شد و در مراحل تکمیلی می‌توان از روش‌ها و تجارب دیگر کشورها برای شناسایی خانه‌های خالی استفاده کرد.
برنامه دولت برای مقابله با احتکار ۱.۶ میلیون واحد مسکونی چیست؟
در خصوص طبیعی بودن وجود ۱۰ درصد خانه‌های خالی برای جابه‌جایی نیز، کارشناسان معتقدند که این عدد در کشورهای دنیا بین ۳ تا ۵ درصد اعلام شده و طبق گزارش معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، نرخ واقعی خانه‌های خالی در كشور ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ (معادل ۲.۶ میلیون واحد خالی) بوده است.
این در حالی است كه نرخ طبیعی خانه‌های خالی، بر اساس محاسبات گزارش مذکور كه به كمک مدلسازی‌های اقتصادسنجی برآورد شده، معادل ۴ درصد است؛ بنابراین می‌توان اذعان داشت كه در شرایط حاضر، شكاف قابل توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه‌های خالی در بازار مسكن ایران وجود دارد (حدود ۷ درصد اختلاف) و این شكاف در گذر زمان در حال افزایش است.
بر این اساس، می توان گفت ۱.۶ میلیون واحد مسکونی بیش از حد متعارف و میانگین جهانی، خالی است و مصداق احتکار دارد. حال باید دید برنامه دولت برای بهبود این وضعیت و عرضه واحدهای احتکار شده چیست؟
جلوگیری از انباشت خانه‌های خالی با اخذ مالیات
عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در خصوص تأثیر عرضه خانه‌های خالی به کشور گفت: این تعداد خانه خالی، واحدهای مسکونی قابل بهره‌برداری به مفهوم تزریق آن به جامعه در جهت تعادل بازار نیست.
عقبایی در توضیح دلایل این مسئله عنوان کرد: به دلیل اینکه مثلاً در یک استانی مثل تهران که پایتخت است و قاعدتاً باید سازه‌هایش از سازه‌های مرغوب‌تر و مناسب‌تری از نظر جغرافیایی برخوردار باشد و مشتری‌های آن نیز بیشتر باشد بیش از نیمی از ۵۰۰ هزار خانه خالی یعنی ۲۵۰ هزار واحد خارج از شهر تهران است. در واقع در بافت‌ها و حاشیه‌هایی است که نه مترو دارد، نه برق، نه آب، نه گاز، نه مدرسه دارد نه مسجد. از این رو به‌عنوان مثال متقاضی برای واحد مسکونی در یکی از فازهای پرند که هیچ نوع امکاناتی ندارد و جزو آمار خانه‌های خالی آمده وجود ندارد.
وی یادآور شد: بخش دیگری از این خانه‌های خالی در همین تهران که در شهر تهران قرار دارد در زمره خانه‌های خالی است که خانه‌های بزرگ و لوکس و مدرن و شیک و بزرگ در برج‌ها و ساختمان‌های مارک‌دار و اصطلاحا لاکچری در نقاط شهر است و اگر این واحدها به شبکه عرضه وارد بشود مخاطبین اصلی ما که دهک‌های ضعیف و متوسط هستند حتی قدرت اجاره کردن این‌ها را هم ندارند چه برسد قدرت خرید.
بنا به اظهارات مذکور، خانه‌های خالی کشور یا در مناطقی بدون وجود خدمات رفاهی وجود دارد یا در مناطق لوکس که هر دو این موارد مناسب برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه نیست؛ بنابراین عرضه آن‌ها تأثیری در قدرت خرید و اجاره مردم نخواهد داشت.
این درحالیست که به دلیل عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور نمی‌توان به تفکیک بیان کرد چه تعداد از خانه‌های خالی لوکس و چه تعداد متناسب با نیاز و چه تعداد در حاشیه شهرها هستند. نمونه بارزی که در شهر تهران مردم عادی می‌توانند از آن خانه‌ها بهره‌مند شوند، واحدهای مسکونی خالی در منطقه ۲۲ تهران است که عمده این آپارتمان‌ها متناسب با نیاز هستند؛ اما خالی مانده‌اند و نمونه‌های بی‌شمار دیگری در سایر شهرها می‌توان نام برد.
با این حال، به فرض اینکه واحدهای موجود لوکس و غیرقابل استفاده برای اقشار کم‌درآمد باشند؛ در صورتی که دولت برای همین واحدها و مالکان محتکر هزینه و جریمه‌ای ایجاد نکند، در آینده شاهد انباشت هر چه بیشتر خانه‌های خالی خواهیم بود، خانه‌هایی که منابع کشور را در خود قفل کرده و رشد اقتصادی و اشتغال را به نابودی کشانده است. اتفاقی که طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ افتاد و بسیاری از سرمایه‌هایی که باید به سمت تولید مسکن (بیش از ۱۰۰۰ هزار میلیارد تومان) می‌رفت به دلیل عدم برخورد با محتکران در خانه‌های خالی بلوکه شد و سال به سال این میزان افزایش یافت.
بر اساس آمار‌ها طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ درصد خانه‌های خالی از رقم ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ (۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (۱.۶ میلیون واحد خالی) و ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ (۲.۶ میلیون واحد خالی) رسیده و رشد بیش از ۴ برابری را تجربه کرده است.
وجود تنها ۳۰۰ هزار واحد مسکونی مهر خالی در کشور
در خصوص خانه‌هایی مانند مسکن مهر پرند نیز باید گفت طبق آماری که وزارت راه و شهرسازی ارائه کرده است، در کل کشور حدود ۳۰۰ هزار واحد خالی مسکن مهر وجود دارد که آن تعداد هم به دلیل نیمه تمام بودن این واحدها است.
مالیات بر خانه‌های خالی موجب عرضه واحدها در مناطق گران‌قیمت خواهد شد؛ که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که در هر دو حالت موجب کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش قیمت مسکن خواهد شد. با توجه به اینکه سایر مناطق، قیمت‌های خود را با مناطق بالا و گران‌قیمت تنظیم می‌کنند، بنابراین به طور قطع این موضوع در کاهش قیمت در مناطق متوسط به پایین تأثیر بسزایی خواهد داشت.
رونق ساخت و ساز کشور با اخذ مالیات بر خانه های خالی
علاوه بر این، دولت می‌تواند از منابع حاصل از این کار مانند کشورهای آمریکا، کانادا، استرالیا و… برای کمک به تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد استفاده کند تا با تولید و عرضه بیشتر مسکن متناسب با نیاز خانوار‌ها، قیمت واحدهای مسکونی کاهش یابد و زوجین و خانه‌‌اولی‌ها به‌‌راحتی بتوانند برای خود سرپناه تهیه کنند.
بنابراین عرضه واحدهای مسکونی خالی در کشور علاوه بر آنکه موجب کاهش قیمت مسکن خواهد شد؛ بلکه زمینه مدیریت سرمایه‌های بلوکه شده در این خانه‌ها را توسط دولت ایجاد خواهد کرد؛ با این اقدام همچنین ساخت و ساز مسکن رونق می‌گیرد. با این وجود، ذکر این نکته ضروری است که در حال حاضر، نرخ تعیین شده در قانون برای اخذ مالیات بازدارنده نبوده و این نیز نیازمند اصلاح است؛ هرچند اجرای قانون بر این مسئله اولویت دارد.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
