به گزارش مسیر اقتصاد حسین عبداللهی کارشناس حوزه مسکن در برنامه ۳۱ اردیبهشت ماه برنامه تلویزیونی تراز در شبکه ایران کالا، گفت: طبق گزارش مرکز آمار ایران از صدور پروانه‌های ساختمانی کشور، از ۱۳۹۱ تاکنون تعداد ساخت و ساز‌ها به میانگین سالانه حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکونی رسیده؛ در حالی که این تعداد در سال‌های پیش از ۱۳۹۱ در رنج ۵۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد بوده است.
تحریک تقاضا بدون پشتوانه تولید امری اشتباه است
این کارشناس مسکن مهم‌ترین دلیل کاهش بیش از ۵۰ درصدی ساخت مسکن طی سال‌های اخیر را اعمال سیاست تحریک تقاضا به‌جای تحریک تولید توسط وزارت راه و شهرسازی عنوان کرد و گفت: وزارت راه به امید اینکه به تعداد کافی مسکن تولید شده و در حال حاضر باید تقاضا را توانمند کرد؛ وام مسکن یکم را برای زوجین به ۱۶۰ میلیون تومان رساند.
عبداللهی خاطرنشان کرد: افزایش وام مسکن و تحریک تقاضا در شرایطی که تولید در کشور کاهش یافته امری اشتباه است و موجب افزایش قیمت و تشدید بحران مسکن می‌شود.
این کارشناس مسکن افزود: وزارت راه و شهرسازی به منظور جبران کاهش تولید تصمیم به ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۳۹۹ گرفته است و علی‌رغم اینکه تصمیم برای تحریک تولید امری مناسب بوده؛ اما میزان هدف‌گذاری بسیار اندک است و پاسخگوی تقاضا پنهان در کشور نخواهد بود.
تبدیل واگذاری زمین از قرارداد مشارکتی به مدیریتی
وی در زمینه واگذاری زمین توسط وزارت راه و شهرسازی به سازندگان گفت: در این طرح وزارت راه و شهرسازی قصد دارد زمین در اختیار پیمانکاران قرار دهد تا مسکن‌هایی ساخته و به مردم تحویل داده شود؛ اما اشکال طرح این است که مشارکت در ساخت و ساز باعث فروش مسکن با همان قیمت بازار یا حتی گران‌تر می‌گردد و سازندگان را به خالی نگه‌داشتن واحدها ترغیب می‌کند.
عبداللهی ادامه داد: وزارتخانه مزبور بجای مشارکت باید مدیریت ساخت را در دست بگیرد و زمین‌ها را صرفاً جهت ساخت به پیمانکاران تحویل داده و در پایان حق‌الزحمه سازندگان را پرداخت کند تا واحدهای مسکونی ساخته شده با حذف قیمت زمین با قیمتی کمتر دست خریداران بیفتد.
حبس ۱۰۰۰ هزار میلیارد تومان در خانه‌های خالی
این کارشناس مسکن از نوع ساخت خانه در کشور انتقاد کرد و گفت: در حال حاضر مسکن‌هایی که در کشور تولید می‌شود با شرایط اقتصادی جامعه تناسب ندارند یا لوکس هستند یا واحدهای مسکونی با میانگین متراژ ۱۵۵ مترمربع در کشور تولید می‌شود؛ در حالی که نیاز و تناسب با توجه به بعد خانوار در متراژ‌های حدود ۱۰۰ مترمربع است.
این کارشناس مسکن با بیان این نکته که در حال حاضر بیش از ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد، عنوان کرد: بیش از ۱۰۰۰ هزار میلیارد تومان از سرمایه‌های کشور در این خانه‌ها بلوکه شده و باید با ابزارهای مالیاتی این حجم از سرمایه را به سمت تولید هدایت شود.
۷۷ درصد تقاضا خرید به قصد سکونت نبوده است
عبداللهی ادامه داد: در صورت کاهش نرخ خانه‌های خالی به ۵ درصد نُرم جهانی آن هم برای انتقال از خانه‌ای به خانه دیگر، بر اساس برآوردها در حدود ۱.۴ میلیون واحد مسکونی به کشور تزریق خواهد شد.
وی افزود: بر اساس آمار مرکز پژوهش‌های مجلس ۷۷ درصد تقاضای خرید در کشور به قصد سکونت نبوده و افرادی متمول و ثروتمند بخش عمده‌ای از خانه‌ها را خریداری کردند و با این اقدام نبض قیمت را در دست خود گرفته‌اند و مسلماً افزایش قیمت به سودشان خواهد بود.
رشد تقاضای اجاره‌نشینی قیمت اجاره‌بها را بالا می‌برد
عبداللهی در برنامه تراز گفت: طول دوره انتظار برای صاحب‌خانه شدن با توجه به افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن به بیش از ۵۰ سال رسیده است که این عدد در دهه ۷۰، رقمی در حدود ۶ سال بوده است.
وی با بیان اینکه از سال ۷۰ تاکنون بر اساس آمار‌ها، نرخ اجاره‌نشینی افزایش یافته است گفت: خانوارهای دارای مسکن ملکی در دهه ۷۰ در حدود ۷۰ درصد بوده؛ اما در حال حاضر به ۵۴ درصد کاهش یافته است که این روند به دلیل کاهش قدرت خرید مردم بوده است.
این کارشناس مسکن ادامه داد: رشد متقاضیان خانه‌های استیجاری به طور حتم بر نرخ اجاره‌بها تأثیر خواهد داشت و این خود عاملی برای اجاره‌های سرسام آور است.
بازار ساخت و ساز انحصاری است
عبداللهی عامل دیگر کاهش ساخت و ساز را در افزایش قیمت مسکن دانست و گفت: افزایش قیمت مسکن باعث شده تا بازار تولید و ساخت و ساز انحصاری گردد و عده خاصی که پول‌های زیادی دارند قادر به ساخت و ساز باشند و آن‌ها نیز مسلماً در تعیین قیمت نهایی تأثیر بسزایی خواهند داشت.
۴ پیشنهاد عملی جهت ثبات قیمتی در بازار مسکن
این کارشناس مسکن در خصوص راهکار بهبود و ثبات در قیمت مسکن گفت: در ابتدا باید ساماندهی بازار مسکن از طریق افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه انجام گیرد و پس از آن تخصیص بهینه منابع در بازار زمین و مسکن و ایجاد شفافیت با راه‌اندازی سامانه اطلاعاتی املاک رخ دهد.
وی افزود: این سیاست‌ها علاوه بر آنکه امکان برنامه‌ریزی یکپارچه و درست را فراهم می‌کنند، سرمایه‌ها را به سمت تولید و عرضه مسکن هدایت کرده و از بی‌ثباتی و افزایش قیمت و همچنین کاهش دسترسی مردم ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسکن جلوگیری می‌کند.
عبداللهی تأکید کرد: مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه از جمله ابزارهای تنبیهی مالیاتی هستند که همواره در کشورهای مختلف به منظور افزایش ریسک فعالیت‌های سوداگری اجرا شده و نتیجه مطلوبی در این زمینه داشته است.
این کارشناس مسکن ادامه داد: در کشورهای کانادا و آمریکا این دو مالیات اخذ می‌گردد و در بریتیش کلمبیا دولت علاوه بر مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر سوداگری از خانه‌های دوم و بیشتر افراد اخذ می‌کند تا بازار عرضه و تقاضا به تعادل برسد.
وی ادامه داد: قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۴ در مجلس به تصویب رسید؛ اما متأسفانه، عزمی برای اجرای آن توسط دولت وجود نداشته؛ به طوری‌که وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی راه‌اندازی سامانه ملی املاک حدود ۴ سال اجرای این قانون را به تعویق انداخته است.
عبداللهی گفت: طرح مالیات بر عایدی سرمایه نیز در کمیسیون اقتصادی مجلس مطرح شد و با وجود تصویب کلیات آن، هنوز بررسی جزئیات آن در مجلس صورت نگرفته و برخی از ذینفعان نیز در مسیر تصویب و اجرای آن سنگ‌اندازی می‌کنند.
این کارشناس در پایان برنامه گفت: در صورتی که دولت قصد بهبود شرایط را دارد، در ابتدا با ایجاد سامانه املاک تولیدکنندگان، مصرف‌کنندگان واقعی را با سوداگران تفکیک کند سپس با ابزارهای مالیاتی سوداگران را از بازار املاک و مستغلات خارج کند، پس از آن با کاهش هزینه‌های زمین، انشعابات و مجوز ساخت از تولیدکنندگان حمایت کند و در آخرین مرحله با واگذاری وام تولید به ساخت و ساز، پرداخت اقساط این وام را به خریدار انتقال دهد تا هم تولید و هم تقاضا مصرفی هر دو تقویت گردند.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
