واحدهای خالی در کشور ۷ درصد بیشتر از نرخ طبیعی

به گزارش مسیر اقتصاد در سال‌های اخیر رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها در کشور بیش از توان مالی اغلب مردم بوده و با درآمدهای عموم جامعه همخوانی نداشته است.

یکی از دلایل این افزایش قیمت‌، عدم عرضه مناسب مسکن است. گروهی از افراد و نهادها، سرمایه‌های کلان خود را با قصد سوداگری وارد بازار مسکن کرده‌اند و با خرید تعداد بالایی خانه و عدم فروش یا اجاره آن، باعث آشفتگی و از بین رفتن تعادل در این بازار شده‌اند.

واحدهای خالی در کشور ۷ درصد بیشتر از نرخ طبیعی

بر اساس سرشماری مرکز آمار، خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های ۱۳۸۵ الی ۱۳۹۵ حدوداً چهار برابر شده و از ۶۵۰ هزار واحد به ۲.۶ میلیون واحد خالی افزایش یافته است؛ در این بین، بیشترین تعداد واحدهای مسکونی خالی در استان‌های تهران، اصفهان و خراسان رضوی به ترتیب حدود ۴۹۰، ۲۴۲ و ۱۹۵ هزار واحد گزارش شده است.

وجود خانه‌های خالی به میزان نرخ طبیعی (۳ تا ۵ درصد)، امری ذاتی برای تعادل در بازار مسکن است. آن چیزی که برهم زننده تعادل بازار تلقی شده، فاصله قابل‌توجه تعداد خانه‌های خالی نسبت به نرخ طبیعی آن است که این امر به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن رخ می‌دهد.

در حال حاضر نرخ خانه‌های خالی 7 درصد از میزان مناسب و تعادلی بیش‌تر است؛ در چنین شرایطی، ورود دولت در بازار با استفاده از ابزارهای تنظیم‌گری، اقدامی ضروری و اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. یکی از مهم‌ترین و مؤثرترین ابزارها برای تنظیم‌ بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه در بخش مسکن، وضع مالیات بر خانه‌های خالی است. این نوع مالیات با افزایش هزینه خالی نگه‌داشتن واحدهای مسکونی، انگیزه‌های سوداگرانه مالکان مسکن‌های خالی را کاهش می‌دهد.

کاهش تورم مسکن با اجرای مالیات بر خانه‌های خالی

حدوداً سه سال از تصویب ماده ۵۴ مکرر قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم در مجلس شورای اسلامی می‌گذرد که در آن مقرر شده واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان (موضوع تبصره هفت ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به‌عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره معادل ۵۰ درصد مالیات متعلقه، سال سوم معادل ۱۰۰ درصد مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد معادل ۱۵۰ درصد مالیات متعلقه شوند.

این مالیات موجب افزایش عرضه واحد‌های مسکونی خالی به بازار، کاهش تورم ناشی از گرانی اجاره‌بها و قیمت مسکن، مقابله با سوداگری ناشی از احتکار، تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به مصرفی و خارج کردن بخش عظیمی از سرمایه‌های منجمد شده در این خانه‌ها و هدایت آن‌ها به سمت تولید می‌شود.

لزوم اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی

با وجود مزایای گفته شده و اینکه دریافت این نوع مالیات امری ضروری و مورد نیاز برای کنترل بازار مسکن است، این قانون تاکنون توسط قوه مجریه اجرا نشده است. البته جهت استفاده از ظرفیت بالقوه این قانون و افزایش اثرگذاری، قانون نگارش شده نیاز به اصلاحاتی دارد.

این مالیات بر اساس مالیات بر درآمد اجاره اخذ خواهد شد که با توجه به موضوع تبصره ١١ ماده ٥٣ قانون مذکور، آپارتمان‌های کمتر از ١٥٠ مترمربع در تهران و کمتر از ٢٠٠ مترمربع در سایر شهرها از پرداخت آن معاف هستند؛ لذا با توجه به اخذ مالیات بر خانه‌های خالی طبق مالیات بر اجاره، این واحد‌های مسکونی خالی معاف خواهند شد که این مسئله نیاز به اصلاح دارد.

از دیگر مواردی که لازم است در قانون اصلاح گردد، درصد تعیین شده برای این مالیات است. این درصدها برای واحد‌های گران‌قیمت بازدارنده نیست و در صورتی که مالک آن‌ها حتی مشمول مالیات شود، بدون آنکه در کوچک‌ترین فشار بیفتد، آن را پرداخت کرده و مجدداً از عرضه ملک خالی خود اجتناب خواهد کرد. علاوه بر این، اختلاف ارزش اجاری تعیین‌شده توسط کمیسیون تقویم املاک نسبت به ارزش اجاری روز املاک حدود یک‌سوم ارزش اجاری روز است که نیاز به بازنگری دارد.

همچنین در متن ماده ٥٤ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم تعریف نوع خانه خالی ارائه نشده است. به‌طوری‌که بر اساس این ماده، تفکیکی بین واحدهای غیر قابل استفاده مانند خانه‌های فرسوده با مسکن‌هایی که صرفاً جهت سوداگری و احتکار خریداری شده، وجود ندارد که این مسئله اختلافات و نا عدالتی مالیاتی را نیز ایجاد خواهد کرد.

با توجه به موارد ذکر شده، اخذ مالیات از خانه‌های خالی بسیار ضروری بوده؛ اما قانونی که در سال ۱۳۹۴ به تصویب رسید برای اثرگذاری بیشتر و کنترل تقاضاهای سوداگرانه، نیاز به اصلاحاتی دارد؛ علاوه بر این لازم است تا وزارت راه و شهرسازی پیش‌نیاز اجرای این قانون مفید یعنی سامانه ملی املاک و اسکان کشور را راه‌اندازی کند.

انتهای پیام/ راه و ساختمان