مسیر اقتصاد/ بررسی های کارشناسی نشان می دهد دلیل اصلی افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن، ورود تقاضای سوداگرانه به این بازار است. سوداگران برای کسب سود بیشتر، چندین ملک را مکرر خرید و فروش می‌کنند و یا با احتکار آن‌ها، نبض قیمتی بازار را در دست می‌گیرند.
فعالیت‌های سوداگرانه، در رشد تقاضای مسکن و به‌تبع آن رشد نوسان‌های قیمتی در این بازار سهم بسزایی دارد؛ نوسان قیمت در بازار مسکن به دلیل تقاضای سوداگرانه و غیرمصرفی موجب اخلال در تأمین مسکن مصرفی (تقاضای مصرفی) شده است. انگیزه معاملاتی و کسب سود در تقاضای مسكن، سبب می‌شود تا تقاضای آن، تحولات گسترده‌ای را ایجاد کند که رشد تقاضای حاصل از افزایش جمعیت در مقابل آن ناچیز است.
فعالیت سوداگران موجب شده تا اقشار ضعیف جامعه سالیان سال در انتظار خرید یک خانه جهت مصرف خود باشند و به همین دلیل، سوداگران بدون تحمل هیچ ریسکی روز به روز ثروتمندتر شده و در مقابل عموم مردم از تهیه سرپناه متناسب با نیاز خود دورتر می‌شوند.
از این رو اتخاذ سیاست‌های مناسب برای افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، سرمایه‌ها را به سمت تولید هدایت كرده و از بی‌ثباتی و افزایش قیمت ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن جلوگیری خواهد کرد.
افزایش هزینه خالی ماندن ملک با مالیات بر خانه‌های خالی
یکی از اهرم‌های حاکمیت جهت جلوگیری از سوداگری و تخصیص بهینه منابع، اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. بر اساس گزارش وزارت اقتصاد در حال حاضر نرخ خانه‌های خالی کشور ۷ درصد از میزان تعادلی خود بیشتر است. در چنین شرایطی، دولت باید با وضع مالیات، هزینه نگهداری خانه‌های خالی را افزایش داده و صاحبان این املاک را ترغیب به فروش یا اجاره ملک خود کند.
امروزه در بازار مسکن بخش مهمی از ارزش اقتصادی به شکل خانه‌های خالی راکد مانده (۱۰۰۰ هزار میلیارد تومان) و گردش سرمایه به کندی اتفاق می افتد و به همین دلیل با افت تحرکات کسب و کار در این حوزه روبرو هستیم؛ بنابراین اخذ مالیات از واحدهای خالی باعث می‌شود این واحدها هر چه سریع‌تر به فروش برسند و چرخ اقتصاد با توجه به رابطه بیش از ۱۰۰ صنعت با مسکن به حرکت درآید.
قانون مالیات بر خانه های خالی در کشور توسط مجلس شورای اسلامی در سال ۱۳۹۴ تصویب شد و با توجه به متن آن، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به‌عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر خانه های خالی می‌شوند.
ظرفیت سامانه املاک نادیده گرفته شده است
طبق تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر ق.م.م، فرصتی ۶ ماهه به وزارت راه و شهرسازی داده شده بود تا «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند و برای اجرای قانون در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد؛ اما تاکنون که بیش از سه سال از تصویب آن می‌گذرد، هنوز از راه‌اندازی این سامانه خبری نیست.
این سامانه علاوه بر آنکه زیرساخت دریافت مالیات بر خانه‌های خالی را فراهم می‌کند، آثار مثبتی اعم از دست‌یابی به شفافیت در معاملات، جلوگیری از سوداگری و کلاه‌برداری در بازار املاک و ایجاد بانک اطلاعاتی دقیق و شفاف به منظور برنامه‌ریزی و مدیریت جامع برای بخش مسکن در سال‌های آینده دارد که تاکنون مغفول مانده است.
کاهش نوسانات قیمتی ملک با اعمال مالیات بر عایدی سرمایه
یکی دیگر از سیاست‌های مالیاتی برای کنترل انگیزه‌های سوداگرانه، یعنی خرید زمین و مسکن و نگهداری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود به‌جای سرمایه‌گذاری در تولید و ساخت و ساز، مالیات بر عایدی سرمایه است. این مالیات به صورت درصدی از سود حاصل از معاملات املاک در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود.
با توجه به اینکه ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است و همچنین تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات تنها تقاضای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد. از این رو تأثیری بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد ندارد.
بر اساس تجارب کشورهای پیشرفته، اعمال این پایه مالیاتی منجر به خروج سوداگران از بخش املاک شده و به‌تدریج با کاهش نوسانات قیمتی، تورم مسکن کنترل خواهد شد. این کاهش تورم موجب کاهش فاصله نابرابری درآمدی ناشی از تملک دارایی مسکن نیز می‌شود. همچنین مالیات بر عایدی سرمایه، سرمایه‌ها را به سمت فعالیت‌های مولد از جمله ساخت و ساز مسکن سوق می‌دهد و این موضوع رشد اقتصادی را به دنبال دارد.
با این وجود، هنوز در کشور قانون اخذ مالیات از سوداگران و بر هم زنندگان تعادل بازار مسکن در مجلس شورای اسلامی تصویب نشده است؛ این قانون هم اکنون معطّل تصمیم کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی است.
سوداگران تنها هدف مالیات بر معاملات مکرر
ابزار تنبیهی دیگری که سوداگری را در بازار کنترل می‌کند و هزینه معاملات مکرر در زمان کوتاه را بالا می‌برد، مالیات بر معاملات مکرر سوداگرانه است. این مالیات به صورت درصدی از کل ارزش ملک و به صورت پلکانی معکوس از فروشنده دریافت می‌شود؛ بدین معنا که هر چه فاصله زمانی بین خرید و فروش ملک کمتر باشد نرخ این مالیات بیشتر بوده و با گذشت زمان میزان مالیات کمتر خواهد شد.
وضع مالیات بر معاملات مکرر سوداگرانه، تأثیری بر تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد ندارد؛ زیرا افراد با تقاضای مصرفی حداقل ۲ سال از واحد مسکونی خریداری شده استفاده می‌کنند؛ اما در مقابل سوداگران واحدهای خود را در زمانی کوتاه برای مثال تا ۶ ماه بفروش می‌رسانند؛ بنابراین هدف این پایه مالیاتی تنها سوداگرانی هستند که در مدت زمانی کوتاه جهت تخریب بازار به خرید و فروش ملک می‌پردازند.
کاهش قیمت زمین با اخذ مالیات بر ارزش زمین
مالیات تنظیمی دیگری که باید به آن اشاره کرد، مالیات بر ارزش زمین یا LVT است. هزینه زمین در ساخت و ساز قسمت عمده (۷۰ درصد) هزینه کل مسکن را تشکیل می‌دهد و با کنترل التهابات قیمتی آن، می‌توان بخش عمده‌ای از مشکلات حوزه زمین و مسکن را حل کرد.
مالیات بر ارزش زمین به صورت درصدی از ارزش اجاره‌ای زمین یک ملک اعم از در حال استفاده یا بدون استفاده، در فواصل دوره‌ای (سالیانه) به صورت ثابت اخذ می‌شود. این مالیات بسته به موقعیت منطقه‌ای زمین و استفاده یا عدم استفاده از آن با درصد متفاوتی اخذ می‌شود.
مالیات بر ارزش زمین موجب هدایت منابع زمین شهری موجود به سمت استفاده و کاربری بهینه می‌شود؛ سازوکار این مالیات به‌گونه‌ای است که با توجه به بار مالیاتی دوره‌ای که بر روی نگهداری زمین اعمال می‌شود، مالک یا اقدام به بهره‌برداری بهینه از زمین خود می‌کند یا اینکه زمین را می‌فروشد؛ بنابراین با افزایش عرضه زمین در بازار، قیمت زمین می‌تواند کاهش یابد.
درآمد این مالیات می‌تواند جایگزین درآمد ناشی از فروش تراکم توسط شهرداری گردد تا علاوه بر آنکه ساخت و ساز رونق گیرد، با تولید و عرضه بیشتر مسکن اقشار جامعه با قیمتی مناسب‌تر صاحب‌خانه شوند.
بازتوزیع ثروت با اخذ مالیات بر املاک گران‌قیمت
مالیات بر املاک گران‌قیمت یا SDLT یکی دیگر از انواع مالیات‌هایی است که در کشورهای مختلف از حوزه بازار زمین و مسکن شهری اخذ می‌شود. این مالیات در واقع نوعی حق تمبر است که در معاملات اسنادی مختلف برحسب ارزش سند از دریافت کننده سند اخذ می‌شود. دولت‌ها با هدف کسب درآمد و بازتوزیع بهینه ثروت، اقدام به اخذ این مالیات در معاملات مسکن کرده‌اند.
هرچند درصد این مالیات ناچیز بوده اما به دلیل اینکه این مالیات از املاک با قیمت بالاتر از قیمت متوسط اخذ می‌شود، مقدار درآمدهای آن قابل توجه است. همچنین نرخ این مالیات به طور تصاعدی وضع می‌شود و هرچه قیمت ملک بالاتر رود، درصد آن نیز افزایش می‌یابد.
علاوه بر ایجاد درآمد برای دولت که می‌تواند صرف ساخت و ساز مسکن برای اقشار کم درآمد جامعه شود، این مالیات دارای تأثیرات کنترلی قیمت مسکن، جلوگیری از افزایش فاصله طبقاتی و جلوگیری از هدایت سرمایه‌ها به سمت ساخت املاک لوکس و گران‌قیمت می شود.
در کشور به دلیل عدم وجود ابزارهای فوق، طی چند دهه اخیر نوسان‌های بخش مسکن و شوک‌های ایجادشده در این بازار تبعات اقتصادی و اجتماعی گسترده‌ای را در پی داشته است. با توجه به معرفی ۵ مالیات تنبیهی برای جلوگیری از سوداگری و تخصیص بهینه منابع و اشاره به راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور جهت ایجاد یک بانک اطلاعاتی، در صورتی که دولت و مسئولین بخش مسکن قصد تنظیم این بازار را دارند، ضروری است تا این بسته را در کنار یکدیگر برای حوزه املاک و مستغلات اجرایی کنند.
انتهای پیام / راه و ساختمان
