مسیر اقتصاد/ بخش مسکن در مقایسه با دیگر بخش‌های اقتصادی از اولویت بیشتری برای ایجاد تحرک اقتصادی برخوردار است. وابستگی بیش از ۱۰۰ صنعت به بخش مسکن سبب شده تا ایجاد رونق در این بخش تأثیر به سزایی در رونق اقتصادی در دیگر بخش‌های اقتصادی داشته باشد.
در حال حاضر به دلیل عدم اتخاذ سیاست‌های هوشمندانه و تشویقی در بازار مسکن، ساخت‌وساز و تولید این کالای اساسی به شدت کاهش یافته و بر اساس آمارهای غیررسمی در سال ۹۶ به حدود ۳۵۰ هزار واحد رسیده؛ این در حالی است که در سال ۹۱ حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده و طبق برنامه جامع مسکن نیز، کشور سالیانه به بیش از ۹۰۰ هزار واحد مسکونی برای تنظیم بازار نیازمند است.
کاهش ساخت‌وساز مشکلات فراوانی را برای خریداران مصرفی مسکن ایجاد کرده است؛ از جمله این مشکلات می توان به ورود سوداگران به این حوزه، افزایش تقاضا و در پی آن افزایش قیمت‌ها و در نتیجه فاصله گرفتن مردم از خرید مسکن اشاره کرد.
آیا افزایش وام خرید برای خروج مسکن از رکود راهگشاست؟
بررسی اقدامات صورت گرفته در بخش مسکن طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که مهم‌ترین سیاست دولت در این برهه از زمان، تحریک تقاضا از طریق اعطای وام بوده و دولت قصد داشته از این طریق مسکن را از رکود خارج کند.
افزایش میزان وام مسکن فی‌نفسه نه‌تنها اقدام ناپسندی نیست، بلکه به سود مردم است؛ اما در شرایط فعلی به دلیل بالاتر بودن تقاضا از عرضه (شاخص تراکم ۱.۰۶) و حضور سوداگران در این بازار، تقویت سمت تقاضا اقدامی غیر کارشناسی محسوب می‌شود.
در واقع خروجی این تحریک به‌گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی از رکود خارج می‌کند و نمی‌توان به‌عنوان راهکار بلندمدت از آن استفاده کرد؛ زیرا در حال حاضر عمدتاً سوداگران این حوزه با تغییرات و التهابات بازارهای موازی یا افزایش وام، منتظر افزایش قیمت و دست یافتن به سودهای بالا در این حوزه هستند، بنابراین با افزایش وام مجدداً خانه‌ها گران‌تر خواهد شد.
علاوه بر این با فرض افزایش وام و توانمندسازی مردم برای خرید مسکن، این سوال به وجود می‌آید که نحوه بازپرداخت آن چگونه خواهد بود؟ همچنین آیا مردم با درآمد فعلی توانایی پرداخت اقساط آن را دارند؟ این میزان افزایش وام از چه منابعی حاصل خواهد شد؟
رشد ۲۱۵ درصدی قیمت مسکن در سال‌های ۷۳ تا ۷۵
بررسی تجربه افزایش وام خرید در بازار مسکن در سال‌های مختلف نشان می دهد این اقدام نه تنها منجر به افزایش توانمندی خانوار نشده است؛ بلکه تأثیرات نامطلوبی را نیز بر کل اقتصاد کشور تحمیل کرده است. دلیل این مسئله نیز عدم کنترل سوداگری پیش از افزایش وام و تحریک تقاضا بوده است.
به عنوان نمونه در سال‌های ۷۳ تا ۷۵ دولت وام خرید مسکن را از ۲.۵ میلیون تومان به ۳.۵ میلیون تومان افزایش داد؛ اما پس از مدتی با ورود مجدد تقاضای سوداگرانه ناشی از این اقدام، قیمت مسکن افزایش یافت؛ به‌طوری‌که طبق اطلاعات مرکز آمار قیمت یک واحد مسکونی در تهران به‌طور میانگین از ۵۱ هزار تومان در متر مربع در سال ۷۳ به ۱۶۱ هزار تومان در انتهای سال ۷۵ رسید.
بنابراین هرچند که دولت رشد ۴۰ درصدی را در تسهیلات پرداختی داشته اما رشد ۲۱۵ درصدی قیمت مسکن در نهایت منجر به نا‌توان‌تر شدن خانوار در تأمین این کالای اساسی شده است.
افزایش ۸۳ درصدی قیمت مسکن ناشی از عدم کنترل سوداگری
در نمونه دیگر می‌توان به پرداخت وام‌های صندوق پس‌انداز یکم در سال‌های ۹۶ و ۹۷ اشاره کرد که علی‌رغم توانمندسازی تقاضای مصرفی و افزایش معاملات در یک دوره خاص، این روند طولانی نبود و به دلیل وجود سوداگران در بازار مسکن، مجدداً قیمت ملک افزایش یافت و دست متقاضیان از مسکن کوتاه شد.
بر اساس گزارش فروردین‌ماه ۹۷ بانک مرکزی قیمت مسکن در تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل حدود ۳۰ درصد افزایش یافته و این افزایش روند خود را در ماه‌های بعد ادامه داد؛ به‌طوری‌که در گزارش مهرماه سال جاری بانک مرکزی، متوسط قيمت يک متر مربع واحد مسکوني در شهر تهران ۸.۶۱ میلیون تومان شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸۳.۵ درصد افزايش نشان مي‌دهد.
در این شرایط، حتی بالاترین سقف وام خرید مسکن (۱۶۰ میلیون تومان) که در قالب تسهیلات مسکن یکم اعطا می‌شود هم عملاً کمک قابل‌توجهی به خرید مسکن نمی‌کند؛ زیرا صرفاً ۲۵ درصد ارزش یک ملک ۷۵ متری را پوشش می‌دهد.
کنترل سوداگری در بازار مسکن پیش نیاز افزایش مبلغ وام
بررسی ها نشان می دهد عامل اصلی افزایش قیمت مسکن، سوداگری در این بازار بوده است. از آنجا که طی سال های اخیر، سیاست های کنترل سوداگری مانند مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن دنبال نشده، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن همواره با شکست روبرو گردیده و به فاصله کوتاهی منجر به رشد قیمت مسکن شده است.
در اغلب کشورها نیز، دولت ها برای کنترل قیمت مسکن و خارج کردن این بخش از رکود بدون بروز تورم، در ابتدا هزينه‌های سوداگری را با سیاست های مالیاتی (مالیات بر عایدی سرمایه) افزایش داده تا نوسانات قیمتی کنترل شود؛ سپس با حمایت از سازندگان زمینه را برای افزایش تولید فراهم نموده و در قدم آخر، افزایش تسهیلات را در دستور کار گذاشته اند.
لذا می‌توان گفت سیاست افزایش تسهیلات و تحریک تقاضا پیش از سیاستگذاری مالیاتی جهت خروج سوداگران، تنها منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد؛ بنابراین هر چند افزایش وام مسکن اقدامی راحت و بدون دردسر است، اما دولت و مجلس نباید به دلیل راحتی، اقداماتی را در دستور کار قرار دهند که در نهایت نقض غرض است و مردم را از خانه‌دار شدن دور می کند.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
