مسیر اقتصاد/ اصطلاحات رکود و رونقِ حوزه مسکن بسیار شنیده می شود؛ اما تعبیری که از آن در ذهن برخی از کارشناسان، مسئولین و اقشار جامعه بوده با چیزی که در واقعیت وجود دارد، کاملاً متفاوت است.
منظور از رکود مسکن چیست؟ در حال حاضر برخی از افراد پدیده بروز رکود را در عدم افزایش قیمت مسکن می‌دانند؛ بدین معنا که اگر سالیانه مسکن ۲۰ تا ۵۰ درصد افزایش قیمت را تجربه نکند، بنابراین در رکود قرار گرفته است.
تفکر دیگری که در بحث رکود وجود دارد، کاهش معاملات در این حوزه است؛ یعنی در صورتی که معاملات مسکن کاهش یابد وارد رکود در این حوزه شده‌ایم.
با افزایش معاملات و افزایش قیمت، رونق در مسکن ایجاد نمی‌شود
در خصوص تفکر اول باید گفت که افزایش قیمت به تنهایی به معنای رونق نیست و ممکن است بازار رکود تورمی را تجربه کند. به‌عنوان نمونه در چهار ماه اول سال و اواخر سال ۹۶ این مسئله رخ داد و درحالی‌که رکود در بازار حکم‌فرما بود اما قیمت مسکن به شکل فزاینده‌ای افزایش می‌یافت.
در خصوص تفکر دوم نیز باید به این نکته اشاره کرد که کاهش معاملات معیار مناسب و کاملی برای بیان وضعیت رکود نیست؛ زیرا در کشوری مانند ایران به دلیل جذابیت بازار مسکن و ریسک پایین سوداگری در آن، ممکن است بیشتر معاملات ناشی از سوداگری باشد و به تقاضای مصرفی پاسخی داده نشود.
سوداگران عامل اصلی افزایش قیمت‌ها و بروز رکود
رونق واقعی بخش مسکن به معنای افزایش تولید و پاسخ به نیاز واقعی و مصرفی است که برای تقویت هر دو مورد، سیاست‌های اتخاذ شده تاکنون ناکام بوده است. به عنوان نمونه آمار ساخت و ساز در کشور نشان می‌دهد که در مقطعی از زمان حدود ۸۵۰ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شد، اما در حال حاضر به ۳۵۰ هزار واحد کاهش یافته است.
همچنین که تقاضاهای مصرفی به دلیل افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید در صف تأمین سرپناه متناسب با نیاز خود قرار گرفته‌اند. در مقابل سوداگران با خرید صدها خانه نبض بازار را در دست گرفته و منجر به تخریب بازار و ایجاد رکود شده اند.
چرخه زیر که همواره طی سال‌های متمادی تکرار شده برای روشن شدن موضوع بسیار مناسب است؛ بر اساس شکل زیر هنگامی که تقاضای واقعی از طریق واگذاری وام توانمند شده و به بازار ورود می‌کند، سوداگران برای کسب سودهای بالای بادآورده با خرید و فروش مکرر و بدون خلق هیچ ارزش افزوده‌ای منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شوند.
این گرانی به وجود آمده مجدداً دست متقاضیان مصرفی را از مسکن کوتاه کرده و سازندگان نیز به دلیل کاهش تقاضا متضرر می‌شوند. با توجه به اینکه تقاضای واقعی از بازار خارج شده به تبع معاملات نیز کم می شود و سرعت گردش سرمایه تولید کننده کاهش خواهد یافت و در نتیجه پدیده رکود رخ می‌دهد.
مالیات بر عایدی سرمایه راهکار حذف نگاه سرمایه‌ای و سوداگران
برای حل این مسئله باید مسکن همانند اغلب کشورهای توسعه یافته از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل گردد. مادامی که این اتفاق نیفتد همواره مردم به ویژه اقشار کم درآمد با معضل تهیه سرپناه برای خود و خانواده‌شان روبرو خواهند بود.
کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه در این شرایط سیاست‌هایی اتخاذ می‌کنند تا سودآوری فعالیت‌های مولد (ساخت و ساز مسکن) بیشتر از فعالیت‌های غیرمولد (خرید و فروش مکرر) باشد تا به صورت طبیعی، منابع به سمت تولید حرکت کند. از راهکارهای موجود در این زمینه وضع مالیات بر فعالیت‌های غیرمولد (سوداگری) است که با نام مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) شناخته می‌شود.
مالیات بر عایدی سرمایه سابقه بیش از صد ساله در دنیا دارد و این مالیات با نرخ بازدارنده بر مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش اعمال می‌شود. با استناد به تجارب کشورهای دیگر و مطالعات علمی می‌توان گفت اخذ این مالیات آثار مثبتی از جمله کنترل تقاضای سوداگری و تورم، کاهش شکاف طبقاتی در جامعه، هدایت نقدینگی به سمت تولید و رونق ساخت و ساز، افزایش ثبات و پیش‌بینی پذیری و افزایش قدرت خرید مردم را دارد.
این پایه مالیاتی تنها سوداگران را مورد هدف قرار می‌دهد و خانه اصلی هر فرد از پرداخت مالیات معاف است و هر خانواده به تعداد اعضای خود می‌تواند از معافیت مالیاتیِ مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات نقل و انتقال برخوردار باشد.
تقویت تولید و نیاز مصرفی رونق مسکن را به دنبال دارد
سازندگانی كه اقدام به توليد و عرضه واحدهای مسكونی (ساختمان‌های نوساز) می‌کنند نيز از پرداخت اين ماليات معاف هستند؛ بنابراین پس از اعمال مالیات بر عایدی سرمایه تقاضاهای سوداگرانه از بازار مسکن به تدریج خارج می‌شوند و در عوض تقاضاهای مصرفی و تولید و عرضه تقویت می‌شوند.
پس از تقویت تولید به دلیل آنکه سالیانه کشور به ۹۰۰ هزار تا ۱.۵ میلیون واحد مسکونی نیاز دارد؛ سازنده نیز با کسب سود متناسب و معقول، اقدام به تولید کرده و واحدهای خود را به تقاضای واقعی و مصرفی که عمدتاً جوانان و اقشار ضعیف جامعه هستند واگذار می‌کند.
این روند خرید و فروش یعنی حذف سوداگر، تقویت تولید و افزایش قدرت خرید مردم را می‌توان رونق واقعی حوزه مسکن دانست؛ زیرا در این بازار با توجه به کنترل نوسانات قیمتی هم سازنده و هم تقاضای مصرفی سود خواهند برد.
