مسیر اقتصاد/ مرز رشد شهری (UGBs) یا همان خط محدوده شهر یک ابزار برنامه‌ریزی است که هدف آن محدودکردن پراکندگی شهری و حفظ زمین‌های طبیعی و کشاورزی است. این سیاست، خطی را در اطراف شهر یا منطقه شهری تعریف می‌کند که توسعه شهری فراتر از آن محدود یا ممنوع است. UGB ها اغلب همراه با سایر ابزارها و سیاست‌های برنامه‌ریزی مانند تراکم‌های تشویقی، توسعه حمل‌ونقل محور، زیرساخت‌های سبز و مسکن مقرون به صرفه استفاده می‌شوند. در این نوشتار، مزایا و معایب UGB و تأثیر آنها در قیمت مسکن بررسی شده است.
مزایای UGBها
UGB ها می‌توانند تأثیرات مثبتی بر محیط‌زیست، اقتصاد و کیفیت زندگی در مناطق شهری داشته باشند. با مهار گسترش شهری، UGB ها می‌توانند انتشار گازهای گلخانه‌ای، آلودگی هوا، مصرف آب و از دست دادن سکونتگاه‌ها را کاهش دهند. آنها همچنین می‌توانند استفاده کارآمدتر از زمین و زیرساخت‌ها را ترویج کنند و در هزینه‌های عمومی و خصوصی ساخت و نگهداری جاده‌ها، تاسیسات و خدمات صرفه‌جویی کنند. علاوه بر این، UGB ها می‌توانند جوامع فشرده‌تر و قابل پیاده‌روی را تقویت کنند، انسجام اجتماعی، سلامت عمومی و دسترسی به امکانات و فرصت‌ها را افزایش دهند.
اجباری شدن UGB ها در غرب آمریکا
در زمانی که بسیاری از کشورها محدودیت‌های بخش مسکن را برای ارتقای ساخت‌وساز و کاهش بحران مسکن ارزان‌قیمت کاهش می‌دهند، در عین حال سیاستی را اتخاذ می‌کنند که برخلاف این اهداف است. در آمریکا اکثر ایالات مرزهای رشد شهری (UGB) را سیاست‌گذاری کرده‌اند که رشد را محدود می‌کند و هزینه مسکن را افزایش می‌دهد. دپارتمان حمل‌ونقل مونتانا UGB ها را اینگونه تعریف می‌کند: «مناطق جغرافیایی که در برنامه‌ها یا مقررات به عنوان محدوده مطلوب و مناسب برای رشد در یک دوره زمانی معین، معمولاً ۲۰ سال تعریف شده‌اند. به منظور تشویق سرمایه‌گذاری خصوصی، مناطق رشد شهری اولویت بالایی برای توسعه زیرساخت‌ها و خدمات عمومی دارند.» به طور کلی، این مرزها رشد را در حومه شهرها محدود می‌کنند. جای تعجب دارد که حتی برخی مناطق روستایی نیز با توجه به وفور زمین‌های باز، این مفهوم را پذیرفته‌اند. UGB ها در میان آژانس‌های برنامه‌ریزی دولتی در سراسر غرب آمریکا به چیزی شبیه یک مذهب تبدیل شده‌اند. دولت‌های محلی یا منطقه‌ای معمولاً این طرح‌ها را اجرا می‌کنند ــــــــ اما دولت‌های ایالتی (به ویژه در ایالت‌های لیبرال مانند اورگان و کالیفرنیا) گاهی اوقات آنها را اجباری می‌کنند.
پورتلند؛ از شهری با مسکن مقرون به مصرفه تا شهری گران
هدف مرزهای رشد شهر، تحمیل رشد شهر به ردپای موجود به جای گسترش افقی است تا زندگی شهری را ارتقاء دهد، در هزینه‌های زیرساختی صرفه‌جویی و از ایجاد جزایر گرمایی شهری جلوگیری کند. در واقع UGB ها گسترش شهری را ترویج می‌کنند که حامیان آنها با آن مخالف هستند. این مرزها ارزش املاک موجود را افزایش می‌دهند. تحمیل مرزهای مصنوعی قانون عرضه و تقاضا را مخدوش می‌کند و به نفع صاحبان خانه‌های موجود است که قبلاً خانه‌هایی در داخل این مرزها داشته‌اند. بر اساس چنین سیاست‌گذاری، بسیاری از شهرهای کوچک در غرب آمریکا به مناطقی برای افراد ثروتمند تبدیل شده‌اند. با وجود کنترل‌های رشد، برخی شاغلین خدماتی اغلب مجبورند مسافت‌های طولانی را به دلیل فقدان مسکن مقرون به صرفه و محدودیت‌های UGB طی کنند. ایالت اورگان در غرب آمریکا اولین قانون UGB را در سال ۱۹۷۳ تصویب کرد. هدف آن حفاظت از شکوه طبیعی اورگان در برابر گسترش شهرها بود. پورتلند به عنوان یکی از مهمترین شهرهای این ایالت، مرز رشد شهری خود را در سال ۱۹۷۹ ایجاد کرد. از آن زمان، جمعیت پورتلند ۶۰ درصد رشد کرده در حالی که مرز رشد شهری تنها ۱۴ درصد افزایش یافته است. در نتیجه چنین روندی، شهر پورتلند به سرعت از یکی از مقرون‌به‌صرفه‌ترین مناطق کلان‌شهری آمریکا به یکی از گران‌ترین مناطق شهری تبدیل شده است.
زون‌های افزایش تراکم و توسعه حومه‌ها راهی برای مقابله با معایب UGBها
UGBها می‌توانند قیمت مسکن را برای فقرا افزایش دهند، در حالی که مرزهای رشد شهری قطعاً مزایای خود را دارند و هیچ سیاست عمومی بدون اشکال نیست. UGBها اگرچه ممکن است توسعه شهری را در خود شهر افزایش دهند، اما می‌تواند منجر به کاهش کلی عرضه مسکن در دسترس شود و قیمت‌ها را افزایش دهد. این یک اشکال بزرگ برای گروهی است که متعهد به مسکن ارزان قیمت و تنوع مسکن شهری هستند.
برای مواجهه با معایب UGBها، شهرها باید در مناطق شهری «زون‌های افزایش تراکم[۱]» داشته باشند تا به بازار اجازه دهند که ساخت‌وسازهای متوسط و مرتفع بیشتری را در هسته‌های شهری ارائه دهند. همچنین باید به بازار اجازه دهند تا در کلان شهرها از جمله در حومه شهرها توسعه را افزایش دهد. باید توجه داشت که UGB ها تنها با محدود کردن عرضه و افزایش قیمت‌ها، بحران مسکن را تشدید می‌کنند.
پینوشت:
[۱] up-zone
منابع:
انتهای پیام/ مسکن
