مسیر اقتصاد/ این روزها معرفی گسترده ابزارهای مبتنی بر هوش مصنوعی در حوزه‌های مختلف باعث جلب توجه بسیاری از افراد به این حوزه شده است تا به نوعی با معرفی خدمات بر این مبنا بتوانند ارزشی ایجاد نمایند. اما بر خلاف این موج جدید ایجاد شده، حوزه مسکن یکی از بخش‌های پیشرو در به کارگیری ابزارهای مبتنی بر هوش مصنوعی است. شاید بتوان مهمترین و رایج‌ترین کاربردهای هوش مصنوعی در حوزه مسکن را ارزش گذاری یا قیمت‌گذاری املاک دانست.
استفاده از ابزارهای هوش مصنوعی و مخصوصاً قیمت‌گذاری دارایی‌ها به کمک آن، تنها به حوزه‌های مرتبط با بخش خصوصی محدود نمی‌گردد و در بسیاری از کشورها، قیمت گذاری مسکن به کمک هوش مصنوعی یکی از موضوعاتی است که توجه قانون‌گذاران را به خود جلب کرده است. ایران نیز از این قضیه مستثنی نبوده و در ماده ۹ طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها که در انتظار تایید شورای نگهبان است، قیمت گذاری به کمک فناوری‌های نوین مانند هوش مصنوعی مطرح شده است.
تسهیل در تحلیل قیمت‌گذاری بازار مسکن با کمک هوش مصنوعی
قیمت گذاری املاک به کمک هوش مصنوعی مزایای متعددی را هم برای بخش خصوصی و هم برای دستگاه‌های دولتی به همراه دارد. مهمترین مزیتی که این ابزار ایجاد می‌کند، افزایش شفافیت بازار مسکن و شکست رانت اطلاعاتی در بازار خواهد بود، زیرا با ایجاد امکان کشف قیمت مسکن، هم خریداران می‌توانند آگاهانه و بر اساس قیمت‌های واقعی خرید نمایند و هم فروشندگان می‌توانند دارایی خود را بر اساس قیمت‌های روز به بازار عرضه نمایند.
علاوه بر مزیت ذکر شده، ایجاد زیرساخت قیمت‌گذاری دارایی‌های ملکی مزایای قابل توجه دیگری مانند بهبود عملکرد در شناسایی تقلب در بازار مسکن، ارزیابی ارزش دارایی‌های دستگاه‌ها، ارزیابی مالیاتی مودیان، پرداخت خسارت در شرایط وقوع بلایای طبیعی و بررسی کفایت سرمایه بانک‌ها برای دولت به همراه دارد.
عمده مزیتی که استفاده از این ابزارها در زمینه قیمت‌گذاری املاک به ارمغان می‌آورد افزایش سرعت قیمت‌گذاری به دلیل ماهیت نرم افزاری فرآیند ارزش‌گذاری توسط آنها است. به طور معمول قیمت‌گذاری یک دارایی ملکی به دلیل تعدد عوامل تاثیرگذار بر آن و همچنین چالش برانگیز بودن دسترسی به داده‌ها و اطلاعات لازم امری زمانبر است و مستلزم بهره‌گیری از نیروی انسانی در انجام کارها است. این موضوع علاوه بر زمانبر بودن باعث ایجاد محدودیت در تحلیل عمیق برای قیمت گذاری است؛ زیرا ظرفیت تحلیل الگوریتم‌ها و مدل‌های ریاضی در این قبیل مسائل به مراتب بیشتر از توان تحلیل انسان است.
در دسترس بودن داده‌های با کیفیت، لازمه بهره‌مندی از خدمات هوش مصنوعی
با وجود مزایایی که استفاده از ابزارهای مبتنی بر هوش مصنوعی ارائه می‌کند، باید توجه داشت ممکن است عدم استفاده صحیح از این ابزارها معایبی نیز ایجاد نماید. به عنوان مثال کیفیت برآوردها و دقت این مدل‌ها به میزان قابل توجهی به کیفیت داده‌های مورد استفاده در توسعه آنها وابسته است و در صورت در دسترس نبودن داده‌های قابل اتکا، نتایج ارائه شده می‌تواند دارای خطای قابل توجهی باشد و همین موضوع، اهمیت ارتقاء کیفیت داده‌ها در حوزه مسکن را می‌طلبد.
از طرفی عدم شفافیت در برآوردهای انجام شده توسط مدل‌های پیچیده یکی دیگر از چالش‌های بکارگیری آنها است. زیرا در مواردی که قانون بخواهد به نتایج این مدل‌ها ارجاع شود، توصیف چرایی برآوردهای انجام شده بسیار حائز اهمیت می‌گردد. زیرا در صورت ایجاد منع ارائه خدمات بنابر نتایج این مدل‌ها برای شهروندان یا تحمیل هزینه‌های غیر منصفانه، چرایی استفاده از این ابزار زیر سوال خواهد رفت و به همین دلیل نباید تنها به نتایج بسنده نمود و توسعه فرآیندی شفاف برای درک چگونگی انجام برآوردها نیز بسیار نقش حیاتی در موفقیت این ابزارها دارد.
بلوغ فنی و قانونی، پیش نیاز توسعه هوش مصنوعی در بازار مسکن
همانگونه که ذکر شد موضوع قیمت گذاری دارایی‌ها یکی از موضوعاتی است که به دلیل مزایای فراوان، توجه قانون‌گذاران در کشورهای مختلف را به خود جلب کرده است؛ اما باید توجه داشت که استفاده از این ابزارها نیازمند بلوغ فنی و قانونی در این حوزه است. به عنوان مثال در بسیاری از این کشورها سازمان‌هایی که در حوزه تدوین استانداردهای فنی فعالیت می‌نمایند، استانداردهایی را در این خصوص توسعه داده‌اند که از جمله این سازمان‌ها می‌توان به RICS [1] و IAAO [2] اشاره نمود.
علاوه بر استانداردهای فنی، قانون گذاری برای نظارت بر کیفیت این مدل‌ها نیز حائز اهمیت است. به عنوان مثال در تاریخ یک ژانویه سال میلادی جاری، مجموعه‌ای از سازمان‌های رگولاتور در حوزه موسسات مالی آمریکا قانونی را پیشنهاد نموده‌اند که در آن از موسساتی که از این ابزارها استفاده میکنند خواسته شده تا مجموعه‌ای از سیاست‌های داخلی و فرآیندها را تدوین نمایند که بتوانند کنترل کیفیت را در حوزه‌های زیر ایجاد نمایند:
- اطمینان از قابل اتکا بودن برآوردها
- محافظت در برابر دستکاری داده‌ها
- جلوگیری از ایجاد تعارض منافع
- توسعه روش‌های آزمایش و سنجش مدل‌ها
- پیروی از قوانین عدم تبعیض
مواردی که در این قانون ذکر شده است می‌تواند بخش زیادی از نگرانی‌های موجود در استفاده از این ابزارها را برطرف کند. همچنین به دلیل عدم تکلیف جزئیات به موسسات و تنها تعیین چارچوب، انعطاف پذیری لازم برای بکارگیری نوآوری در توسعه این مدل‌ها نیز مسدود نشده است.
لزوم تدوین قوانین و استانداردها برای قیمت گذاری مسکن در ایران
همانگونه که ذکر شد، بنابر ماده ۹ طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، تلاش شده است استفاده از ابزارهای هوش مصنوعی وارد مجموعه قوانین کشور شود که می‌توان آن را ایده‌ای مطلوب جهت بهره گیری از مزایای این ابزارها ذکر کرد. اما باید توجه داشت که استفاده از این ابزارها بدون توجه به دیگر جنبه‌های آن می‌تواند اثرات نامطلوبی به همراه داشته باشد و بهتر است که مانند دیگر کشورها، برای قیمت گذاری دارایی‌ها چارچوب‌هایی در جهت حفاظت از منافع مصرف کنندگان نیز تدوین گردد.
پی‌نوشت:
[۱] The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
[۲] International Association of Assessing Officers (IAAO)
انتهای پیام/ مسکن
