مسیر اقتصاد/ این روزها با التهاب بازار اجاره مسکن، طرح‌هایی از سوی کارشناسان و مسئولین جهت کنترل و مهار رشد نرخ‌های اجاره معرفی و توصیه میگردد. در این بین کارشناسان به دو دسته کلی تقسیم بندی می‌شوند. عده‌ای برای کنترل بازار اجاره به دنبال طرح‌هایی هستند که از جنس نرخ‌گذاری دستوری است. عده‌ای دیگر با نفی نرخ گذاری دستوری، بدنبال ارائه راهکار از جنس بازار هستند. این در حالیست که هر دو دسته افراد دچار خطای استراتژیک شده اند. دسته اول بدون در نظر گرفتن قواعد مالکیت خصوصی و روند طبیعی بازار و دسته دوم بدون در نظر گرفتن وجود زیرساخت‌های لازم بازار، اقدام به ارائه پیشنهاد کرده‌اند. لذا در شرایطی که باید همه مسئولین و کارشناسان برای حل ریشه‌ای مسائل بسیج شوند، اما انرژی آنها صرف کارهای کم بازده می‌شود.
افزایش تورم در بخش مسکن، مهمترین علت افزایش نرخ اجاره بها
اما سوالی که باید پیش از قضاوت و ارائه راهکار درباره افزایش اجاره‌بها به آن پاسخ داده شود، این است که ریشه افزایش نرخ اجاره چیست؟ مهمترین علت افزایش اجاره بها، افزایش قیمت بخش مسکن است که باعث شده مالکین واحدهای مسکونی بر اساس رفتار طبیعی اقتصادی و بر اساس کشش بازار اجاره، از مستاجرین اجاره دریافت نمایند. بنابراین در شرایطی که بازیگران بازار اجاره را عمدتا مالکان خصوصی تشکیل میدهند، باید راهکار متناسب با این جنس برای پاسخ به مسئله طراحی نمود.
بازدهی دارایی سالیانه از اجاره املاک چقدر است؟
هرچند وضعیت بازار اجاره در سمت تقاضا، شرایط سکونت را برای خانواده‌ها دشوار نموده است، اما از سمت عرضه نیز باید به مسئله اجاره بها پرداخته شود تا در نهایت بتوان به راهکار جامع‌تری دست یافت.
نگاه اکثر سیاستگذاران این است که مالکین خانه‌ها با هدف دستیابی به سودهای بدور از منطق اقتصادی، اقدام به افزایش اجاره بها نموده‌اند؛ لذا باید جلوی این افزایش گرفته شود. اما داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد که بدون در نظر گرفتن تورم مسکن در هر سال، متوسط بازده دارایی سالیانه اجاره املاک برای مالکان کل کشور در سال ۱۴۰۰ تقریبا ۳ درصد بوده است. این آمار نشان می دهد که بر خلاف باور القا شده، افزایش مبالغ اجاره‌بها صرفا بخاطر سودجویی مالکین ساختمان‌های مسکونی نبوده و علت اصلی آن همان افزایش قابل توجه قیمت مسکن است.
بر اساس داده‌های مرکز آمار که در نمودار زیر قابل مشاهده است، بازدهی سالیانه اجاره مسکن که بر اساس نسبت اجاره‌بهای هر مترمربع به علاوه سه درصد مبلغ رهن طی دوازده ماه و قیمت خرید محاسبه میگردد، در کشور طی سالهای ۹۵ و ۹۶ که بازار دستخوش افزایش قیمت‌های نامتعارف نشده بود، در حدود سالیانه ۶ درصد بوده است و این در حالیست که نرخ بازدهی در تابستان سال ۱۴۰۰ به ۳ درصد رسیده است. بازده سالیانه اجاره مسکن نشان دهنده سود سالیانه حاصل از اجاره مسکن برای مالکین است و در صورت تداوم کاهش این بازده با وجود بازدهی دیگر فعالیت‌های اقتصادی، سرمایه‌گذاری در این بخش توجیه اقتصادی نخواهد داشت.
افزایش قابل توجه نرخ اجاره در مناطق جنوبی تهران
داده کاوی بازار اجاره شهر تهران نشان می‌دهد که متوسط بازده دارایی سالیانه اجاره املاک، از کل کشور بالاتر است. بر اساس این داده‌کاوی که در نقشه مناطق ۲۲ گانه زیر قابل مشاهده است، بیشترین نرخ مربوط به منطقه ۱۸ و کمترین نرخ مربوط به منطقه ۷ است. بر این اساس متوسط بازده دارایی سالیانه اجاره املاک در فروردین ماه امسال بین ۴ تا ۱۳ درصد در شهر تهران بوده است.
با مشاهده در نقشه زیر می‌توان دریافت که یکی از موضوعات نگران کننده در افزایش نرخ اجاره‌بها، افزایش تقاضا برای اجاره خانه‌ها در مناطق جنوبی شهر است. با افزایش حجم تقاضا برای اجاره مسکن در این مناطق به علت اجاره‌بهای به نسبت پایین‌تر از مناطق گران‌تر، نرخ بازده سالیانه اجاره مسکن در مناطق جنوبی افزایش یافته است و این نشان می‌دهد که افراد در نقاط جنوبی شهر مجبور هستند تا در ازای تهیه مسکن، هزینه بیشتری نسبت به ارزش آن بپردازند که نشان از تقاضای بیشتر در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی تر است.
سامانه ملی املاک و اصلاح نظام مالیاتی مسکن راهکارهای اصلی حل مشکل اجاره‌بها
راه حل ریشه‌ای برای حل مشکل بازار مسکن، ابتدا تکمیل و امکان بهره‌برداری از سامانه ملی املاک و اسکان و سپس استفاده از تمامی ابزارهای مالیاتی است. سامانه املاک به عنوان اساسی ترین ابزار داده کاوی و اتخاذ سیاست‌های مناسب برای هر منطقه سکونتگاهی است. از طرفی اجرای کامل ابزارهای متنوع مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر سالیانه املاک و مالیات بر درآمد اجاره، وابسته به این سامانه است.
اجرای بی نقص مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه باعث می‌شود که هم دغدغه‌های طرفداران رویکرد نرخ گذاری دستوری در بازار بر طرف شود و هم اجرای درست مالیات‌های درآمدی همچون سالیانه املاک و درآمد اجاره باعث می‌شود طرفداران عدم مداخله دستوری دولت در طراحی نظام انگیزشی برای کنترل بازار اجاره موفق عمل کنند.
انتهای پیام/ مسکن
