مسیر اقتصاد/ یکی از مسائلی که این روزها اقتصاد خانوار را تحت تأثیر قرار داده، هزینه‌های بالای اجاره واحدهای مسکونی است. افزایش چشم‌گیر و متعدد نرخهای اجاره‌بها شرایط را روز به روز برای مستاجران سخت‌تر کرده است. در سال‌های اخیر با توجه به شرایط اقتصادی و وجود تورم‌های بالا، قیمت مسکن رشد زیادی را تجربه کرده و با توجه به ارتباط قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها، این افزایش قیمت بر نرخهای اجاره مسکن نیز تاثیر گذاشته و موجب شده است نسبت اجاره‌نشینی با سرعت بالایی به‌خصوص در کلانشهرها افزایش یابد و لزوم کنترل اجاره را بیش از پیش نشان دهد.
حدود ۷۰ درصد هزینه خانوار شهری خرج هزینه مسکن می‌شود
بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، از ٢٣ میلیون و ٥٨٠ هزار و ٢٢١ خانوار در واحدهای مسکونی کشور، ۶۰ درصد از خانوار‌ها مالک و ۳۰ درصد خانوار‌ها اجاره‌نشین بودند. اما در پایان سال ۹۹ این عدد با رشد ۸ درصدی به بیش از ۳۸ درصد رسیده است. با توجه به افزایش چشم‌گیر قیمت املاک و تاثیر آن بر نرخ اجاره، شاید بتوان گفت در حال حاضر شهرنشینان، به خصوص در کلان‌شهر تهران، بیشتر اجاره‌نشین هستند.
در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴ درصد اعلام شده، در سال ۱۳۹۷به ۴۶.۸ درصد رسیده و در سال ۱۳۹۸ برابر با ۴۹.۹ درصد بوده است. اما در حال حاضر به‌طور متوسط ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می‌شود.[۱]
افزایش ۷۷۵ درصدی قیمت مسکن در تهران در عرض ۸ سال
همچنین کاهش عرضه مسکن در سال‌های اخیر نیز دلیل دیگری بر افزایش نرخ مسکن و پیرو آن افزایش اجاره‌بها بوده است. همزمان با افزایش قیمت، ساخت و ساز نیز در همین سال‌ها به کمترین میزان در دهه اخیر رسید. موضوعی که بر رشد قیمت‌ها هم در خرید و هم در اجاره تأثیر زیادی گذاشت و دست متقاضیان مسکن را برای دسترسی به مسکن کوتاه گذاشت. طبق آمارها، میانگین ساخت مسکن در ۸ سال گذشته به طور متوسط ۳۰۰ هزار واحد در سال است درحالی که این عدد در ۸ سال پیش از آن به طور متوسط ۶۰۰ هزار واحد در سال است.
به عنوان مثال، مسئله کاهش تولید مسکن در شهر تهران از سال ۹۳ آغاز شد که در این روند، میزان تولید سالانه مسکن از حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی به ۶۰ هزار واحد رسیده و این کاهش تولید، موجب افزایش قیمت مسکن شده است. به طوری که از متوسط هر متر ۴ میلیون تومان در سال ۹۲ به ۳۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ رسید که نشان می‌دهد قیمت مسکن در شهر تهران در این سال‌ها ۷۷۵ درصد افزایش پیدا کرده است.[۲]
تعیین اجاره‌بهای عادلانه با استفاده از قوانین کنترل اجاره
از آنجا که سیاست‌های بازار آزاد تاکنون نتوانسته این مشکل را برطرف کند، کارشناسان اقتصادی معتقدند مقررات كنترل اجاره یک سیاست پذیرفته شده در شرایط بحرانی اقتصادی به ویژه شرایط بحرانی مسكن است. كنترل اجاره و تعیین اجاره‌بها دو مورد از كلیدی‌ترین موضوعات در حوزه ساماندهی بازار مسكن از طریق وضع قوانین هستند به طوری که جوامعی كه قوانین كنترل اجاره قوی داشته‌اند توانسته‌اند در حمایت از مستأجران كارهای زیادی انجام دهند. در واقع چارچوب كنترلی و نظارتی متعادل بر بازار اجاره می‌تواند هزینه اجاره‌بها را تعدیل كند.
در تمام قوانین كنترل اجاره، اولویت با حمایت از منافع مستأجر از طریق حمایت از مسكن قابل تأمین و كنترل نرخ اجاره است و مبتنی بر تجارب جهانی، قوانین اجاره‌بهای اولیه با توجه به مشخصات ساختمان برای یک یا چند سال تعیین می‌شود. سقف افزایش اجاره‌بهای سالیانه براساس نسبتی از شاخص‌های مختلف از جمله شاخص تورم، شاخص هزینه‌های مصرف‌كننده و مانند آن تعیین و محدود می‌شود. در اغلب قوانین كنترل اجاره، مستأجر در صورتی كه تمایل به تمدید قرارداد داشته باشد می‌تواند به سكونت خود در ملک ادامه دهد، مگر اینكه مالک دلیل قابل قبولی برای تخلیه مستأجر ارائه كند.[۳]
افزایش تولید مسکن و عرضه خانه‌های خالی راهکار کنترل اجاره بها
در برخی از قوانین كنترل اجاره به منظور ایجاد امنیت اجتماعی و روانی برای مستأجر، حداقل مدت اجاره بیش از یک سال، الزام تمدید قرارداد اجاره در صورت تمایل مستأجر و منوط كردن تخلیه مستأجر به ارائه دلایل قابل پذیرش از سوی مالک در نظر گرفته شده است. با توجه به افزایش نرخ اجاره‌نشینی و سهم بالای اجاره‌بها در هزینه‌های خانوار، دولت علاوه بر افزایش تولید مسکن، باید برای حمایت از مستاجران در کوتاه مدت، به طور جدی اقدام به کنترل بازار اجاره املاک مسکونی کند. این کنترل هم شامل قراردادهای بلندمدت، هم مالیات بر خانه‌های خالی و هم تعیین اجاره بهای عادلانه املاک می‌شود. همچنین این کنترل‌ها باید تا زمانی که سیاست‌های سمت عرضه و ساخت مسکن به نتیجه برسند ادامه پیدا کند.
ذکر این نکته نیز ضروری است که حل اساسی مشکل افزایش نرخ اجاره‌بها در گرو کنترل تورم و ایجاد شرایط پایدار اقتصادی است. اما نمی‌توان انتظار داشت تا برطرف شدن مشکل تورم و شرایط باثبات اقتصادی اقداماتی در جهت حل مشکل مستاجرین انجام نداد. بنابراین لازم است مجلس و دولت در حوزه تقنینی و اجرایی دخالت کنند و با سیاست‌گذاری‌ها و اقدامات لازم این بازار پر تلاطم را کمی مدیریت نماید.
پینوشت:
[۱] خبرگزاری میزان، شماره خبر: ۷۵۶۹۴۹
[۲] خبرگزاری میزان، شماره خبر: ۷۹۹۵۳۸
[۳] گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، شماره مسلسل: ۱۶۹۳۶
انتهای پیام/ مسکن
