مسیر اقتصاد/ كنترل اجاره و تعيين اجاره‌بها دو مورد از کلیدی‌ترین موضوعات در حوزه ساماندهی بازار مسكن استيجاری از طريق وضع قوانين هستند که بایستی مورد توجه ویژه دولت سیزدهم قرار گیرد. چرا که افزایش اجاره‌بها و مشکلاتی که برای مستأجران ایجاد شده در سالیان اخیر به حدی بغرنج شده است که بخش زیادی از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده و موضوع تامین مسکن را با چالش جدی روبرو کرده است.
اصلاح سیستم بنگاه‌داری و مشاوران املاک لازمه بهبود بازار اجاره مسکن
با وجود اینکه درصد تملک مسکن در ایران در میان بسیاری از کشورها نسبت بالایی (حدود ۶۵ تا ۷۰) است، اما در سال‌های اخیر نسبت اجارهنشینی با سرعت بالایی به‌خصوص در کلانشهرها در حال افزایش است که ناشی از افزایش سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوار و گسترش فقر است و آسیب‌های مخصوص خود را برای جامعه به دنبال خواهد داشت. به طوری که هزینه اجارهنشینی در پایتخت با ثبت تورم ۵۲ درصدی در آبان‌‌ماه، به قله جدید خود رسیده است.
یکی از مولفه های اصلی در حوزه مدیریت بازار اجاره مسکن، نحوه تعامل و ارتباط‌گیری میان مالک، مستأجر و مشاور املاک است، اما در اکثر موارد مالک و مشاور املاک با یکدیگر ارتباط می‌گیرند و نرخ اجاره را بالا می برند. در شرایط کنونی یکی از عوامل بروز تنش و آشفتگی در بازار مسکن، همین فعالیت دلالان در برخی مراکز مشاوران املاک است. آن‌ها با استفاده از ارتباطاتشان نسبت به افزایش قیمت مسکن اقدام می‌کنند. مرکز پژوهش‌های مجلس نیز اخیرا در گزارشی بر تعارض منافع بنگاه‌های املاک در تعیین نرخ دلالی بر این نکته اشاره کرد.
تأثيرپذيری اجاره‌بها از نوسان خريد و فروش چالش عمده بازار مسكن اجاره‌ای
دو چالش عمده، بازار مسكن اجاره‌ای را تحت تاثیر خود قرار داده است؛ اول، تأثيرپذيری اجاره‌بها از نوسان قيمت‌های خريد و فروش مسكن كه به صورت افزايش ميزان اجاره‌بها با افزايش قيمت مسكن است که این تأثيرپذيری دست دلالان بازار مسکن را برای افزایش اجاره مسکن باز می‌کند. دیگری انجام فعاليت‌های اجاره‌داری در كشور است که عمدتاً توسط دارندگان چند واحد مسكونی و با هدف سرمایه‌گذاری مبادرت به خريد واحدهای مسكونی كرده‌اند. به طوری که براساس آمار سرشماری سال ۹۵، سهم خانه‌های خالی با حدود ۲.۵ میلیون واحد برابر با ۱۱درصد از مسکن موجود در کشور بوده است که روند افزایشی شدیدی را طی سال‌های گذشته تجربه کرده به نحوی که تعداد خانه‌های خالی از سال ۹۰ تا ۹۵ افزایش ۵۵ درصدی داشته است.
بازار اجاره مسکن درگیر نگاه سوداگرایانه و سرمایه‌ای است
همچنین در سال‌های منتهی به سال ۱۳۹۸، معاملات مسکن با تقاضای سرمایه‌ای به قصد کسب سود از خرید و فروش آن سهم بالایی از معاملات مسکن را تشکیل داده است. به طوری که حدود ۷۷ درصد معاملات انجام شده در بازار مسکن، به قصد سکونت نبوده و جزو تقاضای سرمایه‌ای به حساب می‌آید. دارایی‌های منجمد موجود در بازار مسکن، نشانه‌ای دیگر از حضور گسترده تقاضای غیرمصرفی در این بازار است. لذا نوسان و رشد قیمت‌های ناشی از سوداگری و سفته‌بازی در بازار املاک، امکان برنامه‌ریزی، هدایت و کنترل بازار مسکن را از مردم و دولت می‌گیرد.
استفاده از ابزار مالیاتی برای مقابله با سوداگری بازار اجاره مسکن
یکی از شیوه‌های مؤثر و مطلوب دولت‌ها برای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن و هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن، استفاده از ابزار مالیاتی است. از میان شیوه‌های مرسوم مالیات بر املاک، مالیات بر عایدی املاک و مالیات بر خانه‌های خالی در کشور نادیده گرفته شده است. موضوع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند یک ابزار تعادل‌بخشی و کنترل بازار مسکن و جلوگیری از سوداگری و خروج مسکن از طیف مصرفی و تبدیل آن به کالای سرمایه‌ای صرف شود. با عنایت به فراهم بودن زمینه قانونی اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، با شتاب بخشیدن به سازوکارهای اجرایی آن می‌توان مولدسازی سرمایه انباشت شده در این واحدها را محقق ساخت.
لزوم ورود جدی دولت به عرصه مدیریت بازار اجاره مسکن
در كشور ایران به رغم تكاليفی كه برای دولت در سال‌های مختلف به منظور تامین، عرضه و حمايت از مسكن استيجاری در نظر گرفته شده، تاكنون اقدام خاصی در اين زمينه صورت نگرفته است. لذا با توجه به تحولات مسكن و افزايش هزينه‌های تأمين مسكن و خروج توان خرید مسكن از استطاعت بسياری از خانوارهای ايرانی در چند سال اخير و با استناد به قوانين تدوین شده، لزوم مداخله دولت جهت ساماندهی بازار اجاره‌ای مسكن به شدت احساس می‌شود. این مداخله می‌تواند از جنبه‌های مختلفی مانند قانون‌گذاری و تنظيم سياست، تأمين منابع و اعتبارات و تشويق سرمايه‌گذاری بخش خصوصی باشد.[۱]
در این راستا می‌توان از ظرفیت نظام اجاره‌داری حرفه‌ای استفاده کرد که مزایایی چون جلوگیری از تعیین اجاره‌بهای سلیقه‌ای، ایجاد شفافیت در بازار اجاره، افزایش کنترل شده سالانه اجاره‌بها، تنظیم قراردادهای اجاره و ارائه خدمات تعمیر و نگهداری واحدهای استیجاری را در خود دارد و موجب ساماندهی بازار اجاره مسکن و حمایت از خانوارهای مستاجر خواهد شد.
اغلب سیاست‌های مسکن همواره به سمت گروه‌های پردرآمد است
وضعيت حال حاضر كشور نشان می‌دهد كه افزایش پی در پی نرخ اجاره‌بها موجب دور شدن از حد استطاعت خانوارها شده است به طوری که خانوارها مجبور هستند بيش از نيمی از درآمد ماهيانه خود را برای هزينه مسكن صرف كنند. بخش مسکن نیز به نحوی است که اقشار متوسط و پردرآمد بیشتر نیاز به سیاست‌های هدایتی دارند و اقشار کم درآمد نیاز به سیاست‌های حمایتی. حال آنکه که اغلب سیاست‌ها همواره به سمت گروه‌های پردرآمد است و اقشار کم درآمد مغفول می‌مانند.
بنابراین لازم است قوانين كنترل اجاره به منظور ايجاد امنيت اجتماعی و روانی برای مستأجر در راستای مواردی چون حداقل مدت اجاره بيش از يک سال، الزام تمديد قرارداد اجاره در صورت تمايل مستأجر و منوط كردن تخليه مستأجر به ارائه دلايل قابل پذيرش از سوی مالک در نظر گرفته شود. همچنين سقف اجاره براساس مشخصات ملک برای دوره‌های دو تا چند ساله و افزايش اجاره‌بهای سالیانه براساس شاخص‌های مختلف ازجمله نسبتی از شاخص تورم، شاخص هزينه مصرف‌كننده يا ضرايب ثابت (در اقتصادی پايدار) در نظر گرفته شود.
پی‌نوشت:
[۱] اجاره‌داری مسکن و مروری بر کنترل اجاره‌بها، مرکز پژوهش‌های مجلس، شماره مسلسل: ۱۶۹۳۶.
انتهای پیام/ مسکن
