حجت الاسلام و المسلمین نصرالله پژمانفر نماینده محترم مردم مشهد و کلات در مجلس شورای اسلامی در گفتگو با مسیر اقتصاد درباره طرح اصلاح قانون مالیات بر خانه های خالی و آثار اخذ این مالیات بر بهبود بازار مسکن سخن گفت.
پشت‌بام خوابی و چادرنشینی نتیجه افزایش بی‌منطق قیمت مسکن
حجت الاسلام و المسلمین پژمانفر در مقدمه بحث با اشاره به وجود فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن گفت: در سالهای اخیر برخی از افراد بدون آنکه مسکنی را تولید کنند، صرفاً با خرید و فروش و یا احتکار چندین ملک، با ریسک پایین سودهای بالایی را نسبت به ساخت و ساز به دست آورده اند. همین موضوع عاملی بر هدایت سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های سوداگرانه در بخش املاک شده است.
وی افزود: این مسئله موجب افزایش قیمت مسکن و اجاره بها شده و پدیده‌های تلخی مانند اجاره پشت بام، چادرنشینی، کانکس نشینی و افزایش تراکم خانوار را به وجود آورده است.
مالیات بر خانه های خالی ابزار تنظیم‌گری در بازار مسکن است
نماینده مردم مشهد و کلات در مورد راهکارهای حل مسئله مسکن اظهار داشت: کشورهای توسعه یافته به منظور جلوگیری از این نابسامانی‌ها و هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید از اهرم‌های مالیاتی به عنوان تنظیم‌گر اقتصاد استفاده می‌کنند.
وی ادامه داد: مالیات بر خانه های خالی یکی از ابزارهای تنظیم‌گری است که در بیشتر کشورها ازجمله کانادا، بریتانیا، فرانسه، استرالیا، دانمارک و … در حال اجرا است و علاوه بر اینکه کشوری آن را حذف نکرده، در بعضی کشورها به تازگی در حال اجرایی شدن است.
وی افزود: به عنوان نمونه شورای شهر لس‌آنجلس آمریکا، پیشنهاد مالیات بر خانه‌های خالی را در سال گذشته در دستور کار خود قرار دادند و انتظار دارند با اعمال این مالیات، واحدهای مسکونی به بازار عرضه و شکاف بین مالکان و افراد فاقد مسکن بر طرف شود.
نرخ مالیات بر خانه های خالی باید بازدارنده باشد
رئیس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی در ادامه با بیان ضرورت اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی گفت: البته قانون مالیات بر خانه‌های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ و در قالب حکم ماده ۵۴ مکرر وضع شده است اما تاکنون اجرایی نشده است.
وی عدم بازدارندگی مناسب نرخ مالیات مصوب سال ۹۴ را یکی از دلایل عدم اجرا دانست و گفت: نرخ مالیات بر خانه های خالی باید بازدارنده باشد تا خالی نگه‌داشتن این واحدها به صرفه نباشد و مالک اقدام به عرضه مسکن به صورت اجاره یا فروش کند.
وی افزود: نرخ قبلی این مالیات به خصوص برای واحدهای گران‌قیمت اصلا بازدارنده نیست و لازم بود که مجلس در این باره اصلاحیه بدهد.
عدم بازدارندگی، مالیات بر خانه های خالی را به سرنوشت ماده ۱۰۰ شهرداری دچار می‌کند
حجت الاسلام و المسلمین پژمانفر در پاسخ به شبهه ای مبنی بر هدف درآمدزا بودن این مالیات گفت: مالیات بر خانه های خالی مالیات درآمدی نیست بلکه مالیات تنظیم‌گری است. اگر نرخ مالیات بر خانه های خالی پایین باشد این مسئله باعث می شود قانون موثر نباشد و مالکان خانه های خالی با پرداخت مالیات باز هم خانه خود را خالی نگه دارند.
وی افزود: مورد مشابه این مسئله ساخت و سازهای غیرقانونی است که ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به دلیل بازدارنده نبودن خاصیت تنظیمی ندارد و صرفا به محل درآمدی برای شهرداری‌ها تبدیل شده است. لذا نباید سرنوشت مالیات بر خانه های خالی مانند سرنوشت ماده ۱۰۰ قانون شهرداری شود.
نماینده مردم مشهد و کلات با اشاره به نرخ جریمه اضافه‌بنای غیرقانونی طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری اظهار داشت: طبق ماده ۱۰۰ حداکثر جریمه‌ای که نهایتا پرداخت می‌شود سه برابر ارزش معاملاتی براي هر متر مربع بنای اضافه است که به عنوان نمونه این رقم برای مناطق شمال شهر تهران حدود ۲.۵ میلیون تومان به ازای هر متر اضافه است که در مقابل سود بالای ۴۰ میلیونی ناچیز است.
وی افزود: در این طرح سعی شده است که نرخ بازدارنده شود که اصلا کسی رغبت نکند که خانه خالی نگهداری کند. لذا درآمد آنچنانی برای دولت تصور نمی‌شود.
حجت الاسلام والمسلمین نصرالله پژمانفر در پایان خاطرنشان کرد: امید است دولت و مجلس برای بهبود بازار مسکن هر چه زودتر دست به کار شوند و با اولویت از بین بردن انگیزه‌های سوداگری، این بازار را به سمت سالم شدن و عادی شدن روند قیمتی پیش ببرند.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
راهكار مناسب براي مشكل مسكن در شهر هاي بزرگ:
الف:سیاستهای مربوط به عرضه
۱.استفاده از ظرفیت بافتهای فرسوده شهری. یکی از راهکارهای مهم برای کاهش قیمت مسکن استفاده از ظرفیت بافت های فرسوده شهری و تخریب این بافتها و ساخت آپارتمانهای نوساز در این مکان ها است.
سیاست گذاری و اجرای مناسب این اقدام علاوه بر افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت این محصول با عث افزایش اشتغال و افزایش تولید و مقاوم سازی بافت های فرسوده در برابر زلزله خواهد شدو دولت می تواند با ارئه اوراق مشارکت در این بخش با جذب نقدینگی مردم، تورم را نیز کنترل کند.
۲.سیاست گذاری در جهت ساخت آپارتمانهای کوچک. با نگاه به هرم جمعیتی کشورو افزایش جمعیت جوان و محدودیت ظرفیت شهرهای بزرگ ساخت مسکن در مقیاس کوچک و ارائه مشوق های گوناگون توسط دولت و شهرداری ها مانند کاهش وحتی معافیت از عوارض ومالیات برای سازندگان واحد های مسکونی کوچک توصیه می گردد. این اقدام باعث افزایش عرضه مسکن شده و اقدام مناسبی در جهت کاهش قیمت مسکن به شمار می آید.
ب:سیاستهای مربوط به تقاضا
کارشناسان بازارمسکن یکی از عوامل مهم افزایش قیمت در این حوزه طی سالهای گذشته را جذابیت سرمایه گذاری تجاری و افزایش سفته بازی در بازار زمین و مسکن می دانند . این مسئله باعث شکل گیری تقاضای کاذب و افزایش قیمت وعدم توزیع ساختمان های موجود در شهرهای بزرگ با توجه به محدودیت ظرفیت این شهرها شده است . برای همین منظور مدیریت تقاضا دراین بخش از اهمیت زیادی برخور دار می باشد.برای این منظور می توان به راهکارهای ذیل توجه نمود.
۱.محدودیت مالکیت واحدهای مسکونی در شهرهای بزرگ.
یکی از مشکلات موجود در بخش مسکن وجود ساختمانهای خالی از سکنه ، در اختیار داشتن واحدهای مسکونی زیاد توسط برخی از افراد و در عین حال تقاضای شهروندانی است که نه تنها از خرید بلکه از اجاره این ساختمانها عاجزند بلکه به عقیده نگارنده، یکی از راهکارهای مهم حل این مشکل برقراری محدودیت در مالکیت واحد های مسکونی در شهرهای بزرگ می باشد.
البته این محدودیت باید با افزایش سیاستهای تشویقی برای سازندگان واحدهای مسکونی و افزایش سود تولید آپارتمانهای کوچک وافزایش مشوق های فروش سریع این واحد ها همراه باشد. برای مثال می توان به افزایش تعداد واحدهای تحت مالکیت سازندگان مسکن و همچنین ارائه فرصت های مناسب برای عرضه و فروش واحد های مسکونی در اختیار تولیدکنندگان و ارائه مشوق هایی برای عرضه سریعتر واحد های ساخته شده ، نام برد. این اقدام با عث عرضه بیشتر واحد های مسکونی موجود و کنترل تقاضا و افزایش عرضه در این بخش می گردد.
۲.برقرای مالیات و عوارض بالا برای مالکین بیشتر از دو واحد مسکونی در شهرهای بزرگ.
یکی از راهکارهای کاهش تقاضا در بخش مسکن برقرای عوارض ومالیات بالا در خصوص مالکینی است که بیش از دو واحد مسکونی در شهرهای بزرگ در اختیار دارند .منظور نگارنده از بیان دو واحد مسکونی در شهرهای بزرگ به این منظور است که دراین شهرها افرادی هستند که برای گذران زندگی یکی از واحد های مسکونی خویش را اجاره داده و از این راه امرارمعاش می کنند و دولت نباید برای این افراد محدودیت قایل شود. ولی در همین شهرها افرادی هستند که واحد های ساختمانی متعددی در اختیار داشته و جزو سازندگان مسکن هم محسوب نمی شوند . در مجموع ارائه سیاست های مناسب در این حوزه باعث کاهش جذابیت نگهداری واحد های مسکونی گشته و تقاضای کاذب مسکن را کنترل می نماید.