مسیر اقتصاد/ شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی با همکاری کمیته اقتصاد مقاومتی مجلس شورای اسلامی در جریان پیگیری بحث مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن به عنوان راهکار مقابله با سوداگری و افزایش قیمت این کالای حیاتی، مجموع مطالعات و بررسی های خود را در قالب کتابی تحت عنوان «مالیات بر عایدی املاک ؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» منتشر نمود. شاخص تعیین قیمت و زیرساخت اخذ مالیات بر عایدی املاک یکی از مهم‌ترین مباحث مورد بررسی در این کتاب است.
این کتاب ضمن بررسی ادبیات موضوع و آثار این ابزار مالیاتی، ملاحظات وضع قانون مالیات بر عایدی املاک در ایران مورد بحث قرار گرفته و با بهره گیری از نمونه های جهانی در بیش از ۱۴ کشور، پیشنهادهایی ارائه شده است. در بخش پایانی این کتاب نیز مبتنی بر مباحث انجام شده، طرح قانونی پیشنهادی برای وضع مالیات بر عایدی املاک در ایران ارائه شده است که می تواند مورد استفاده دولت و مجلس قرار گیرد.(اینجا)
در فصل دوم این کتاب طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک مبتنی بر تجربیات و قوانین جهانی انجام شده است. در بخش سوم فصل دوم این کتاب آمده است:
شیوه تعیین قیمت پایه دارایی (ملک) و در ادامه زیرساخت لازم برای اخذ مالیات بر عایدی املاک بر اساس قیمت تعیین شده، دو مسئله مهمی است که باید در طراحی قانون به آن توجه شود.
دریافت مالیات بر عایدی املاک هنگامی میسر است که قیمت خرید و فروش دارایی (ملک) مشخص باشد. بنابراین از آنجا که میزان قیمت ثبت شده در سند مبنای دریافت مالیات قرار می‌گیرد، اطمینان از صحت قیمت برای جلوگیری از فرار مالیاتی اهمیت دارد. همچنین امکان اخذ مالیات بر عایدی املاک باید وجود داشته باشد و طراحی زیرساخت مالیات بر عایدی املاک، این امر را تسهیل نماید.
«تقویم املاک» شاخص تعیین قیمت
در قدم اول برای ثبت قیمت صحیح، ضروری است دفاتر مشاوره معاملات املاک و دفاتر اسناد رسمی، پيش از نقل و انتقال، قیمت مورد معامله را بنابر اظهار طرفین معامله و بر اساس دستورالعمل سازمان مالياتی، ثبت نموده و پس از دريافت گواهی پرداخت ماليات موضوع اين ماده، اقدام به ثبت مبايعه نامه رسمی یا سند انتقال قطعی با درج قيمت نمايند.
مسئله ای که اینجا مطرح می‌شود، کم‌اظهاری قیمت است که البته رخ نمی‌دهد؛ در واقع خریدار ملک مانع از کم‌اظهاری توسط فروشنده می‌شود؛ چرا که در غیر این صورت، در آینده و هنگام فروش ملک باید مالیات بیشتری پرداخت کند.
با این وجود، هنگامی این سازوکار به‌طور کامل برقرار و کارا خواهد بود که معافیت مالیاتی برای خریدار و فروشنده وجود نداشته باشد. با توجه به اینکه خانه اصلی افراد و یا املاک موروثی و سایر مواردی که در بخش قبل مطرح شد، از پرداخت مالیات بر عایدی املاک معاف است، شرایط تغییر می‌کند. در واقع با ورود برخی از خریداران و فروشندگانی که املاکشان از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است، امکان فرار مالیاتی از طریق کم‌اظهاری یا بیش‌اظهاری فراهم می‌شود.
بنابراین راهکار اصلی برای رفع مشکل اظهار غیرواقعی در قانون مالیات بر عایدی املاک، قرار دادن معیار مشخص برای تعیین قیمت ملک است. شاخص قیمت و بستر شناسایی میانگین قیمت املاک هر منطقه، طبق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم با مکلف نمودن کمیسیون تقویم املاک به ارائه سالانه قیمت هر منطقه، فراهم شده است. بنابراین، قيمت ملک باید بر اساس ضريبي از ميانگين قيمتهای روز منطقه مطابق ماده مذکور تعيين گردد.
بر این اساس، قیمتی که توسط معامله کنندگان اظهار شده و در سند ثبت می‌شود، باید بین ۸۰ الی ۱۲۰ درصد شاخص قیمت تعیین شده باشد؛ در غير اين‌صورت ۱۲۰ درصد برای بیش‌اظهاری و ۱۰۰ درصد شاخص قيمت برای کم‌اظهاری، مبناي محاسبه عايدی ملک قرار خواهند گرفت.
دلیل اعمال ۱۲۰ درصد شاخص قیمت برای بیش‌اظهاری، جلوگیری از اظهار قیمت بالا توسط فروشندگان معاف به خریداران مشمول و دلیل اعمال۱۰۰درصد شاخص قیمت برای کم‌اظهاری، ایجاد ریسک برای عرف شدن کم‌اظهاری است.
به طور مثال اگر قیمت واقعی ملکی با محاسبات کمیسیون تقویم املاک و تعیین شاخص قیمت ۵۰۰ میلیون تومان باشد، محدوده مجاز اظهار قیمت این ملک بین ۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان خواهد بود؛ لذا اگر فروشنده قیمت این ملک را خارج از این محدوده اظهار کند، در صورت بیش‌اظهاری قیمت ملک ۶۰۰ میلیون تومان و در صورت کم‌اظهاری قیمت ملک ۵۰۰ میلیون تومان تعیین میگردد.
در این سازوکار لازم است برای تعیین قیمت املاک معامله شده پیش از اجرای قانون، تدبیری اندیشیده شود. به این منظور پیشنهاد می شود قیمت خريد املاکی که پیش از اجرای قانون خریداری شده‌اند، معادل شاخص قیمت در روز آغاز اجرای قانون تعیین شود؛ به این ترتیب قانون مالیات بر عایدی املاک عطف به ماسبق نمی‌شود. بر این اساس، در نقل و انتقالاتی مانند املاک هبه شده یا به ارث رسیده که قیمت خرید و فروش وجود ندارد نیز میتوان از این شاخص استفاده کرد.
اخذ مالیات بر عایدی املاک بدون نیاز به زیرساخت جدید
فراهم نبودن زیرساخت و بانک اطلاعاتی در حوزه املاک، به عنوان یکی از موانع اجرای این پایه مالیاتی عنوان می‌شود؛ در واقع عده‌ای معتقدند مالیات بر عایدی املاک تنها بعد از اجرایی شدن کامل قانون کاداستر[۱] و یا راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور[۲] میتواند اجرایی شود. با وجود این، شیوه طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک میتواند به‌گونه‌ای باشد که بدون نیاز به این زیرساخت‌ها، اجرایی شود؛ به این منظور باید در رابطه با شیوه تعیین قیمت و شیوه تعیین املاک مشمول و غیرمشمول الگویی تعیین شود.
شیوه و شاخص تعیین قیمت املاک
در خصوص تعیین قیمت، همانطور که گفته شد، اگر هنگام ثبت سند، قیمت مورد معامله توسط دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و برای تعیین قیمت و تدقیق صحت آن نیز از تقویم املاک و مصادیق ذکر شده در ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم استفاده شود، بدون نیاز به سامانه میتوان مالیات بر عایدی املاک را اجرایی نمود. بدین ترتیب، هر سند به خودی خود به منزله یک بانک اطلاعاتی است.
حتی اگر شخصی بخواهد خانه اصلی خود را بفروشد، میتواند قبل از انتقال خانه، اصلی بودن آن را اعلام نماید تا از معافیت بهره‌مند شود. پس از انجام معامله شخص میتواند واحد مسکونی جدید خریداری شده را به عنوان خانه اصلی خود معرفی کند؛ مشروط به آن که خريد واحد مسکونی اصلی پس از انتقال واحد مسكوني اصلی قبلي باشد یا حداكثر ۳ ماه پيش از فروش واحد قبلی خریداری شده باشد. علاوه بر آن واحد مسکونی اصلی جدید باید حداقل ۳ ماه در تملک فرد باشد.
در این سازوکار، برای جلوگیری از فرار مالیاتی از طریق عدم ثبت رسمی معاملات نیز بایستی انواع معاملات نظیر اعطای وکالت و ثبت مبایعه‌نامه که میتواند جایگزین انتقالات رسمی باشد را مشمول پرداخت مالیات کرد؛ همچنین میتوان گلوگاه ردیابی اسناد عادی را که در هیچ سامانهای ثبت نمی‌گردند، بررسی احکام دادگاه که گواه صحت این اسناد هستند، قرار داد. این مسئله در بخش‌های آتی مورد بررسی قرار گرفته است.
در پایان اشاره به این نکته حائز اهمیت است که در صورتی که در آینده، سامانه کاداستر و یا سامانه ملی املاک و اسکان کشور تکمیل و اجرایی شوند، میتواند به اجرای مالیات بر عایدی املاک کمک کند و اجرای آن را دقیق‌تر و ساده‌تر نماید؛ اما عدم راه‌اندازی این سامانه‌ها مانع اجرای این پایه مالیاتی نیست.
پینوشت:
[۱] قانون جامع حد نگار: مجلس شورای اسلامی در اجرای اصل ۱۲۳ قانون اساسی، قانون جامع حدنگار را در ۲۰ ماده در زمستان سال ۱۳۹۳ به تصویب رساند. حدنگار (کاداستر) فهرست مرتب شده اطلاعات مربوط به قطعات زمين است که در آن مشخصه‌های زمين مانند اندازه، کاربری، مشخصات رقومی، ثبتی و يا حقوقی به نقشه بزرگ مقياس اضافه شده است. حدنگاری (عمليات کاداستر) مجموعه فعاليت‌های مرتبط با حدنگار (کاداستر) است که شامل تهيه نقشه با استفاده از عکس‌ها و تصاوير زمينی، دريايی، هوايی، ماهواره‌ای، تبديل رقومی عکس‌ها و تصاوير، عمليات زمينی نقشه‌برداری، ويرايش و تکميل نقشه‌های زميني و تطبيق نقشه با وضعيت واقعی و موجود املاک و اضافه کردن کليه اطلاعات ثبتی، حقوقی و توصيفی و کنترل نهایی و به‌روزرسانی آن می‌باشد.
[۲] بر اساس قانون مالیات بر خانه های خالی مصوب سال ۹۴ مقرر شده بود این سامانه به شکل بانک اطلاعاتی از کلیه املاک موجود در کشور راه‌اندازی شود؛ به این معنا که آخرین اطلاعات مربوط به تمام واحد‌های مسکونی، تجاری و … موجود در کشور شامل مشخصات هویتی مالکان، آدرس و موقعیت آن‌ها، اطلاعات دقیق از خرید و فروش و اجاره ملک در این سامانه ثبت گردد.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
