مسیر اقتصاد/ شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی با همکاری کمیته اقتصاد مقاومتی مجلس شورای اسلامی در جریان پیگیری بحث مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن به عنوان راهکار مقابله با سوداگری و افزایش قیمت این کالای حیاتی، مجموع مطالعات و بررسی های خود را در قالب کتابی تحت عنوان «مالیات بر عایدی املاک ؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» منتشر نمود. موارد معافیت‌های مالیات بر عایدی املاک یکی از مهم‌ترین مباحث مورد بررسی در این کتاب است.
این کتاب ضمن بررسی ادبیات موضوع و آثار این ابزار مالیاتی، ملاحظات وضع قانون مالیات بر عایدی املاک در ایران مورد بحث قرار گرفته و با بهره گیری از نمونه های جهانی در بیش از ۱۴ کشور، پیشنهادهایی ارائه شده است. در بخش پایانی این کتاب نیز مبتنی بر مباحث انجام شده، طرح قانونی پیشنهادی برای وضع مالیات بر عایدی املاک در ایران ارائه شده است که می تواند مورد استفاده دولت و مجلس قرار گیرد.(اینجا)
معافیت‌های پرداخت مالیات بر عایدی املاک چیست؟
در فصل دوم این کتاب طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک مبتنی بر تجربیات و قوانین جهانی انجام شده است. در بخش دوم فصل دوم این کتاب آمده است:
با توجه به اینکه هدف اصلی اخذ مالیات بر عایدی املاک، خارج نمودن سوداگران و ملّاکان از بازار است و این پایه مالیاتی بر سوداگری تمرکز دارد، تقاضای مصرفی نباید مشمول پرداخت مالیات شود. همچنین وضع مالیات مذکور نباید مانعی برای فعالیت‌های مولد اقتصادی و عرضه انواع کالا ایجاد کند؛ به عنوان مثال، وضع مالیات بر عایدی املاک نباید مانع ساخت املاک مسکونی و عرضه مؤثر آن در بازار شود.
بنابراین ضروری است قانون به گونه‌ای طراحی شود که حوزه‌های مولد و بخش مصرفی، از پرداخت این مالیات معاف شوند. علاوه بر این موارد، برای امور خیریه نیز باید معافیت در نظر گرفته شود.
معافیت املاک مسکونی اصلی
در اکثر کشورهای مجری مالیات بر عایدی املاک، برای هر خانوار یک ملک مسکونی معاف از پرداخت مالیات در نظر گرفته شده است. البته در برخی کشورها، ملک اصلی خانوار نیز معاف از پرداخت مالیات نبوده و یا تا سقف معینی از عایدی حاصل از فروش ملک مسکونی اصلی خانوار، از پرداخت مالیات معاف است.
با این حال، به منظور طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک و اجرای آن در ایران، ضروری است در سالهای آغازین، خانواده‌ها بتوانند به اندازه تعداد اعضای خود، واحدهای مسکونی معاف از مالیات داشته باشند. برای این اقدام، لازم است معافیت واحد مسکونی اصلی به ازای هر فرد حقیقی اعطا شود؛ همچنین انتقال بین نزدیکان نسبی طبقه اول خانواده (والدین و فرزندان) و همسر دائم، معاف از مالیات در نظر گرفته شود.
این طراحی، منجر به خروج تمام و یا بسیاری از مردم عادی از مشمولان پرداخت مالیات بر عایدی املاک شده و تنها ملّاکان و سوداگران را در دایره شمول این پایه مالیاتی باقی نگه خواهد داشت.
برای مراقبت از این نوع معافیت و جلوگیری از تبدیل آن به بستری برای سوداگری و فرار مالیاتی، ضروری است بر میزان نگهداری و سکونت در ملک اصلی، ملاحظاتی حاکم باشد؛ زیرا خرید و فروش مکرّر املاک در زمان‌های کوتاه نیز فعالیتی سوداگرانه به شمار می‌رود و لذا نباید بستر آن فراهم شود. شخصی که ملکی را برای سکونت (تقاضای مصرفی) انتخاب کرده است، در زمان کوتاه و به صورت مکرّر آن را خرید و فروش نمی‌کند؛ در نتیجه استفاده مجدد از معافيت انتقال واحد مسكوني اصلي، صرفا باید براي افرادی قابل استفاده باشد كه واحد مسکونی اصلی خود را به فروش رسانده‌اند و واحدی جدید برای جایگزینی با واحد اصلی قبلی خریده‌اند.
معیار مناسب برای تشخیص این نقل و انتقال، خريد واحد مسکونی اصلی پس از انتقال واحد مسكوني اصلی قبلي، یا حداكثر ۳ ماه پيش از انتقال آن، به علاوه حداقل ۳ ماه تملک واحد مسکونی اصلی جدید است.
عدم احتیاج به ایجاد سامانه برای شناسایی املاک
با این طراحی، شناسایی واحدهای مسکونی غیراصلی برای اخذ مالیات بر عایدی املاک، نیازمند ایجاد سامانه اطلاعاتی نیست؛ به این ترتیب که معافیت واحد مسکونی اصلی، صرفا برای واحدهایی امکانپذیر خواهد بود که پس از لازم الاجرا شدن قانون مالیات بر عایدی املاک، به صورت خود اظهاری ثبت شده باشند.
افراد دارای املاک مسکونی، يك واحد مسكوني را به عنوان واحد مسكوني اصلي اعلام نموده تا از معافيت آن استفاده نمايند؛ در نتیجه تمامی واحدهای مسکونی ثبت نشده، مشمول مالیات بر عایدی املاک خواهد بود.
بدین ترتیب، در صورتی که فرد بخواهد ملک اصلی خود را به فروش برساند، مشمول پرداخت مالیات نمی‌شود؛ پس از فروش نیز وی تنها در صورت خرید یک ملک جدید می‌تواند آن را به عنوان ملک اصلی خود معرفی کند.
تجربیات جهانی اعطای معافیت‌های مسکن اصلی در مالیات بر عایدی املاک
در بریتانیا معافیت مسکن به این صورت است که فرد یک خانه دارد و آن را به عنوان مسکن اصلی معرفی می‌کند[۱]؛ مسکن اصلی، هر ۲ سال یکبار باید تأیید شود. البته مسکن نباید فقط برای کسب سود خریداری شده باشد؛ برای اثبات این موضوع، مالک باید در ملک زندگی کند و حداقل یک سال مالک آن باشد[۲].
در ژاپن اگر دارایی مورد نظر، خانه اصلی فرد است و در آن ساکن است، ۳۰ میلیون ین از عواید سرمایه‌ای به او تخفیف داده می شود. این تخفیف درهر ۳ سال متوالی، یکبار قابل استفاده است[۳].
در آفریقای جنوبی مسکن اصلی که در مالکیت افراد باشد تا ۲ میلیون راند از عایدی حاصل از فروش، از پرداخت مالیات معاف است. البته صاحب خانه یا همسرش باید به‌طور معمول در خانه زندگی کنند و معافیت برای بخشی از مسکن که برای کسب درآمد و اهداف تجاری استفاده میشود، در نظر گرفته نمی‌شود[۴].
در آلمان سود حاصل از انتقال و فروش واحد مسکونی اصلی مشمول مالیات نمی‌شود؛ در واقع مالک می‌تواند یک خانه را به عنوان خانه اصلی خود معرفی کند، مشروط به احراز دو شرط زیر[۵]:
- به‌طور مداوم از تاریخ خرید استفاده شده باشد (خالی نبوده باشد)، در غیر این صورت معافیت ۱۰۰ درصدی اعمال نمی‌شود.
- در سال فروش و از دو سال قبل آن، به عنوان مسکن شخصی خود مالک استفاده شده باشد.
در آمریکا خانه اصلی خانه‌ای است که فرد بیشترین زمان را در آن زندگی می‌کند؛ در مورد فروش خانه اصلی در سال ۲۰۱۸، هر نفر تا میزان ۲۵۰ هزار دلار از عایدی معاف است و هر زوج ۵۰۰ هزار دلار معافیت خانه اصلی دارد و پس از کسر میزان معافیت، بقیه عایدی مشمول پرداخت مالیات خواهد بود. برای تشخیص اصلی بودن ملک مسکونی، باید اولاً فرد مالک آن باشد و ثانیاً در ۵ سال منتهی به فروش، حداقل ۲ سال در آن زندگی کرده باشد[۶].
در کره جنوبی اگر خانواده ای فقط یک ملک مسکونی داشته باشد که قیمت آن از آستانه در نظر گرفته شده برای املاک مسکونی گران‌قیمت بیشتر نباشد و بیش از ۳ سال آن را نگهداری کند، از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است. اگر قیمت ملک مسکونی بیشتر از آستانه مورد نظر یعنی ۹۰۰ میلیون وون باشد، به ازای بخش بیشتر باید مالیات بر عایدی سرمایه پرداخت شود[۷].
معافیت ملک مسکونی از مالیات بر عایدی سرمایه در مالزی نیز فقط یکبار در تمام طول عمر قابل استفاده است. این معافیت برای تمام شهروندان مالزی و همچنین تمام افراد تبعه مالزی که حتی ممکن است در مالزی ساکن نباشند، قابل اعمال است. همچنین در این کشور، انتقال دارایی بین اعضای درجه ۱ خانواده از مالیات بر عایدی سرمایه معاف است. اعضای درجه ۱ خانواده عبارتند از زن و شوهر، والدین و فرزندان، نوهها و پدر و بزرگ و مادر بزرگ. انتقال دارایی بین سایر اقوام مثل خواهر و برادر از این مالیات معاف نیست[۸].
معافیت ساختمان‌های نوساز به منظور حمایت از تولید
وضع مالیات بر عایدی املاک نباید مانع فعالیت‌های مولد اقتصادی و عرضه مسکن شود. بنابراین برای تشویق به عرضه مسکن و ساخت آن، ضروری است اولین انتقال واحدهای مسکونی نوساز، از پرداخت مالیات بر عایدی املاک معاف گردند. دلیل پیشنهاد وضع این معافیت آن است که برای سازندگان واقعی مسکن صرفه اقتصادی ندارد که سرمایه خود را به قصد افزایش قیمت بلوکه کنند؛ دلیل دیگر نیز عدم امکان اجرای مالیات بر عایدی سرمایه برای واحدهای نوساز ناشی از عدم امکان ملاک قراردادن قیمت خرید است.
نکته‌ای که در مورد املاک مسکونی نوساز برای مالیات بر عایدی سرمایه باید در نظر گرفته شود، اینکه در حال حاضر ساخت مسکن مطابق ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، مشمول مالیات بر درآمد است و اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان‌های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از ۲ سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ این قانون، مشمول مالیات مقطوع به نرخ ۱۰ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهد بود.
معافیت وقف برای گسترش فرهنگ وقف
به‌منظور گسترش فرهنگ وقف، ضروری است هرگونه انتقال املاک به قصد وقف نمودن آن جزو معافیت‌های پرداخت مالیات بر عایدی املاک باشد.
تجربیات جهانی: در کشور مالزی هدیه به دولت و خیریه، از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است[۹]. در کشور بریتانیا نیز هدیه دادن و انتقال دارایی به موسسات خیریه مشمول این مالیات نمی‌شود[۱۰].
پینوشت:
[۱] زن و شوهر فقط یک خانه اصلی می‌توانند داشته باشند.
[۲] پایگاه اینترنتی دولت بریتانیا
[۳] japanpropertycentral.com
[۴] www.sars.gov.za
[۵] www.bzst.de
[۶] U.S. taxation of Americans aboard /KPMG
[۷] Taxation and Investment in korea, 2017
[۸] loanstreet.com.my
[۹] pwc.com
[۱۰] پایگاه اینترنتی دولت بریتانیا
انتهای پیام/راه و ساختمان
