مسیر اقتصاد/ شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی با همکاری کمیته اقتصاد مقاومتی مجلس شورای اسلامی در جریان پیگیری بحث مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن به عنوان راهکار مقابله با سوداگری و افزایش قیمت این کالای حیاتی، مجموع مطالعات و بررسی های خود را در قالب کتابی تحت عنوان «مالیات بر عایدی املاک ؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» منتشر نمود. دایره شمول مالیات بر عایدی املاک یکی از مهمترین مباحث مورد بررسی در این کتاب است.
این کتاب ضمن بررسی ادبیات موضوع و آثار این ابزار مالیاتی، ملاحظات وضع قانون مالیات بر عایدی املاک در ایران مورد بحث قرار گرفته و با بهره گیری از نمونه های جهانی در بیش از ۱۴ کشور، پیشنهادهایی ارائه شده است. در بخش پایانی این کتاب نیز مبتنی بر مباحث انجام شده، طرح قانونی پیشنهادی برای وضع مالیات بر عایدی املاک در ایران ارائه شده است که می تواند مورد استفاده دولت و مجلس قرار گیرد.(اینجا)
اهمیت طراحی صحیح قانون مالیات بر عایدی املاک
در فصل دوم این کتاب طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک مبتنی بر تجربیات و قوانین جهانی انجام شده است. در بخش اول فصل دوم این کتاب آمده است:
تصویب و اجرای یک قانون مؤثر و کارآمد باید بر مبنای نظریات علمی دقیق، شواهد میدانی، تجربیات عملیاتی داخلی و خارجی و در نظر گرفتن شرایط ویژه اقتصاد کشور انجام شود. در غیر اینصورت، هدف قانونگذار از وضع قانون تامین نخواهد شد.
در طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک نیز باید این موارد مدنظر قرار گیرد تا قانونی مترقیّ، اثرگذار و عملیاتی تصویب شود. در این راستا، بر اساس بررسی‌های انجام شده، باید موارد حائز اهمیتی در طراحی این پایه مالیاتی مدنظر قرار گیرد که در این مطلب این موارد مبتنی بر تجربیات جهانی در صورت وجود و مطابقت با شرایط کشور، مورد بررسی قرار گرفته است.
دایره شمول مالیات بر عایدی املاک
«دایره شمول» یکی از مصادیق و نکات مهم در طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک است. این محدوده باید به نحوی تعیین گردد که جامع و مانع باشد؛ به شیوه ای که تمامی انواع معاملات و زمینه‌هایی که برای سوداگری وجود دارد را پوشش داده و کمترین فرار مالیاتی در آن اتفاق بیفتد.
در ادامه مصادیق تعیین دایره شمول مالیات بر عایدی املاک در ایران مورد بررسی قرار گرفته و تجربیات جهانی در این زمینه ارائه میشود.
مناطق مشمول مالیات بر عایدی املاک
عمده مناطقی که مورد هدف سوداگری قرار می‌گیرند، شهرهای بزرگ و پرجمعیت است؛ لذا این مالیات باید با اولویت اجرا، در کلیه مناطق شهری پرجمعیت کشور عملیاتی شود. البته با توجه به محدودیت‌های اجرایی، پیشنهاد میشود این مالیات به ترتیب با اولویت تهران، کلانشهرها، شهرهای با جمعیت بیش از ۵۰۰ هزار نفر، شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر و … اجرایی شود و در نهایت به همه مناطق کشور تعمیم یابد.
با توجه به معافیت قانونی مناطق آزاد و ویژه از پرداخت انواع مالیات، ضروری است شمولیت این مناطق نیز در قانون تصریح گردد؛ چرا که مطابق ماده ۱۳ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری صنعتی، اشخاص حقیقی و حقوقی که در این مناطق به انواع فعالیت‌های اقتصادی اشتغال دارند، نسبت به هر نوع فعالیت اقتصادی در منطقه آزاد از تاریخ بهره‌برداری مندرج در مجوز به مدت ۲۰ سال، از پرداخت مالیات بر درآمد و دارایی موضوع قانون مالیات‌های مستقیم، معاف خواهند بود.
از آنجا که رشد قیمت و توسعه این مناطق به دلیل مجوز دولت و در پی ایجاد زیرساختها و شرایط مناسب برای انجام فعالیت‌های اقتصادی حاصل میشود، اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از املاک آن دارای منطق است.
کاربری‌های مشمول مالیات بر عایدی املاک
املاک مسکونی مهمترین و اصلی‌ترین کاربری مدنظر در حوزه املاک برای اعمال مالیات بر عایدی سرمایه است. این بخش از جهت اینکه نیاز اساسی مردم را تأمین می‌کند، اهمیت بیشتری نسبت به بقیه کاربری‌های املاک دارد. از سوی دیگر اصلی‌ترین تقاضای مربوط به املاک در حوزه واحدهای مسکونی است.
لذا تغییرات شدید قیمتی و سوداگری در این بخش، تأثیرات منفی بیشتری بر جامعه و دهکهای متوسط رو به پائین بر جای می‌گذارد. املاک صنعتی، اداری و تجاری نیز به دلیل نبود ضوابط معین، مانند املاک مسکونی و بعضا شدیدتر از آن، به سوداگری دچار شده و افزایش قیمت و نوسانات شدید را تجربه می‌کنند؛ لذا لازم است این حوزه از کاربری املاک نیز مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود.
علاوه بر این، سرقفلی (حق واگذاری ملک) که سهم بزرگی از قیمت املاک صنعتی، اداری و تجاری را تشکیل داده نیز بایستی مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود.
در مورد املاک و زمین های کشاورزی نیز باید گفت که اولا عمده زمین های با کاربری زراعی به منظور تولید محصولات کشاورزی استفاده می‌شوند و احتمال کمتری به جهت ماهیت آن برای انجام سوداگری وجود دارد. ثانیا اعمال مالیات و وضع قوانین جدید نباید مانع تجمیع زمین های زراعی و کاهش قیمت تمام شده تولید با توجه به معیارهای اقتصاد مقیاس شود. ثالثا زیرساخت‌های لازم برای دریافت مالیات در حوزه زمینهای کشاورزی فراهم نیست و به جهت سوداگری پائین و هزینه بالای فراهم آوردن زیرساخت در این حوزه، وضع مالیات بر عایدی سرمایه پیشنهاد نمی شود. رابعا در صورت عدم دریافت مالیات بر عایدی سرمایه از این بخش، احتمال تغییر کاربری این زمین ها کاهش می یابد؛ زیرا سایر کاربری‌ها مشمول مالیات می‌شوند.
بنابراین با توجه به اینکه زمینه سوداگری در انواع املاک مسکونی، صنعتی، اداری و تجاری وجود دارد، همه این املاک باید مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه شود. تنها زمینهای زراعی می‌توانند از پرداخت این مالیات معاف شوند.
تجربیات جهانی در زمینه کاربری‌های مشمول مالیات بر عایدی سرمایه
در انگلستان، اگر فردی از فروش دارایی تجاری خود مثل زمین و ساختمان، لوازم و تجهیزات، کارخانه و ماشین‌آلات، سهام، برند و… عایدی به دست آورد، باید مالیات بر عایدی آن سرمایه را پرداخت کند.
در استرالیا افرادی که قصد فروش ملک تجاری خود را دارند، مطابق قانون، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه می‌شوند. البته در قانون معافیت‌هایی برای کسب وکارهای کوچک، املاک با عمر نگهداری بیش از ۱۵ سال و آستانه معافیت مقدار معین عایدی در نظر گرفته شده است.
در هند زمینهای کشاورزی در مناطق روستایی به عنوان دارایی‌های سرمایه‌ای محسوب نمی‌شوند. بنابراین هر گونه سود حاصل از فروش آن مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی‌شود. همچنین در ژاپن در صورت انتقال زمین برای ایجاد صرفه اقتصادی در زمینهای کشاورزی، تا سقف ۸ میلیون ین تخفیف برای عایدی سرمایه اعمال میشود.
انواع انتقالات مشمول مالیات بر عایدی املاک
مالیات بر عایدی املاک هنگامی به یک دارایی تعلق می‌گیرد که مالکیت دارایی، از شخصی به شخص دیگر منتقل شود. انتقال مالکیت و یا انتقال دارایی تحت انجام معاملات متداول در عامه انجام میپذیرد؛ اما از آنجا که راههایی برای انتقال دارایی به منظور دور زدن قانون و عدم اطلاق لفظ «معامله» وجود دارد، ضروری است این موارد نیز در قانون مالیات بر عایدی املاک در حکم معامله قرار گیرد. این دست از انتقالات مسائلی مانند هبه، ارث و وکالت است که البته معافیت هایی در این زمینه‌ها نیز وجود دارد.
در ابتدا لازم است انواع معاملاتی که به نوعی فروش دارایی (بیع) محسوب میشود، مشمول پرداخت مالیات شود. معاملاتی که جنبه فروش دارایی دارند عبارت است از:
- بیع: عقد بیع عقدی است که به‌موجب آن شخصی، مالی را در ازای مال دیگر به شخص دیگری واگذار می‌کند؛ به این صورت که مالک مال، یعنی فروشنده در ازای دریافت پول، مالکیت مال خود را به شخص دیگر، یعنی خریدار واگذار می‌کند و متقابلاً خریدار نیز با دریافت مال از فروشنده، پول خود را در اختیار وی قرار می‌دهد.
- صلح: صلح در لغت به معنای آشتی، دوستی، توافق و سازش آمده و در اصطلاح حقوقی به معنای تراضی، تسالم و توافق بر امری اعم از تملیک عین یا منفعت یا اسقاط دین یا حق است. صلح در مقام معامله، عبارت از صلحی است که به‌صورت عرفی جایگزین عقود دیگر میشود. عقد صلح می‌تواند جایگزین عقود دیگری مانند عقد بیع، اجاره، هبه، عاریه و ابراء (اسقاط دین) شود.
- حق واگذاری محل (سرقفلی): حق واگذاری محل از نظر قانون مالیات‌های مستقیم عبارت است از وجوهی که مالک یا مستأجر از بابت حق کسب و پیشه و یا حق تصرف محل و یا به لحاظ موقعیت تجاری ملک تحصیل می‌نماید. در مواردی که به‌جای دریافت پول امتیازاتی تحصیل گردد، درآمد مشمول مالیات، از طریق برآورد ارزش حق واگذاری محل، تشخیص داده خواهد شد.
- انتقال سهم بین مالکین مشاع: ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد. به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معنی است که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و …) به وجود آید. به عنوان مثال، شخص «الف» مالک شش دانگِ یک باب مغازه است و دو دانگ آن را مشاعاً به شخص «ب» می‌فروشد؛ بدین ترتیب «الف» و «ب» هر دو مالک مغازه می‌شوند. فرض معمول دیگر، وضعیت اشاعه در ماترک (اموالی که از شخص فوت شده باقی‌مانده است) است. زمانی که یک خانه به چهار نفر به ارث می‌رسد، هرکدام به نسبت سهم‌الارث در خانه‌ی مذکور مالک و شریک یکدیگر می‌شوند. البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر میشود (برای مثال یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ مشاع).
علاوه بر معاملات پیش‌گفته که به نوعی فروش دارایی محسوب میشود، مصادیق دیگری برای انتقال دارایی وجود دارد که از جمله آنها هبه و ارث است:
- هبه: بر اساس ماده ۷۹۵ قانون مدنی، هبه عقدی است كه به موجب آن یك نفر مالی را به رایگان به شخص دیگری تملیك می‌كند؛ به عبارت دیگر او مال خود را به‌طور مجانی به ملكیت دیگری در می‌آورد. بر اساس فصل ششم باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم، ملک هبه شده، مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی است. درآمد مشمول مالیات موضوع این فصل عبارت است از ۱۰۰ درصد درآمد حاصله و در صورتی که غیر نقدی باشد، به بهای روز تحقق درآمد طبق مقررات این قانون تقویم میشود؛ مگر در مورد املاكی كه در اجرای مفاد ماده ۶۴ این قانون، برای آنها ارزش معاملاتی تعیین شده است، كه در این صورت ارزش معاملاتی مأخذ محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت. نکته قابل توجه در این مورد، تفاوت فاحش مأخذ مالیات بر درآمد اتفاقی -که ارزش معاملاتی ملک است- با مأخذ مدنظر برای مالیات بر عایدی سرمایه است. طبق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، تعیین ارزش معاملاتی املاك بر عهده كمیسیون تقویم املاك است. كمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه تعیین كند. این شاخص هر سال به میزان ۲ واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی كه ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت‌های روز املاك برسد. بنابراین مأخذ مالیات بر درآمد اتفاقی درصورتی‌که به تثبیت برسد، ۲۰ درصد قیمت میانگین املاک منطقه است؛ اما مأخذ مالیات بر عایدی سرمایه، تفاضل قیمت خرید و فروش ملک است. این دو مأخذ علاوه بر تفاوت ماهوی، تفاوت ارزش نیز دارند. اکنون[۱] که ارزش معاملاتی املاک در حدود ۶ درصد قیمت میانگین منطقه است، تفاوت ارزش بسیار زیادی با تفاضل قیمت خرید و فروش ملک که مأخذ مالیات بر عایدی سرمایه است، دارد. لذا اعمال مالیات بر درآمد اتفاقی به‌جای مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند محلی برای فرار مالیاتی باشد و اثر مالیات بر عایدی سرمایه را خنثی کند. از طرفی اخذ همزمان مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر درآمد اتفاقی، دریافت مالیات مضاعف است و عادلانه نیست. بنابراین ضروری است جهت جلوگیری از فرار مالیاتی و دریافت مالیات مضاعف، در انتقالاتي كه همزمان مشمول ماليات بر درآمد اتفاقي و ماليات بر عايدي سرمايه است، مالياتي كه بيشتر بود اخذ شود.
- ارث: انتقالات قهری املاک و ارث مشمول مالیات بر ارث بوده و از دایره شمول مالیات بر عایدی سرمایه خارج است. لذا از آنجا که مالیات بر ارث وجود دارد، لازم است هنگام انتقال دارایی به صورت قهری از فرد فوت شده به وارث، پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف شود؛ همچنین فروش ملک توسط وارث در مرحله اول نیز از آنجا که مالیات آن قبلا در قالب مالیات بر ارث پرداخت شده، مشمول این معافیت خواهد بود.
تجربیات جهانی در مورد انتقالات مشمول مالیات بر عایدی املاک
در بریتانیا هر گونه انتقال دارایی (مثل هدیه دادن)، مبادله آن با یک دارایی دیگر و دریافت جبران آن (مثل پرداخت بیمه؛ درصورتی که دارایی از دست رفته یا نابود شده باشد) مشمول قانون مالیات بر عایدی سرمایه میشود. همچنین هدیه و انتقال دارایی به همسر معاف از مالیات بر عایدی سرمایه است؛ اما اگر همسر بعداً دارایی را بفروشد، در این حالت قیمت پایه دارایی برای محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه، عبارت است از قیمت دارایی در زمانی که اولین بار دارایی وارد خانواده شده است. در این کشور فردی که ارث را دریافت می‌کند، باید مالیات بر ارث پرداخت کند و در صورت فروش این دارایی، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه میشود[۲].
در فرانسه دارایی‌هایی که به عنوان هدیه یا ارث منتقل میشود، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی‌شوند و مالیات جداگانه ارث و هدیه بر آنها اعمال میشود. اما هدیه گیرنده یا ارث برنده موظف است قیمت بازاری روز دارایی را ثبت رسمی کند تا در زمان فروش، مالیات بر عایدی سرمایه اعمال شود. در آفریقای جنوبی نیز ارث یا هدیه برای انتقال به سازمان‌های خیریه عمومی و رسمی از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است[۳].
در هند نیز انتقال دارایی بین افراد یک خانواده و انتقال دارایی تحت عنوان هدیه، از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است[۴].
در مالزی، انتقال دارایی به عنوان ارث مشمول مالیات نمی‌شود؛ اما انتقال یک دارایی که کمتر از ۵ سال نگهداری شده است به‌عنوان هدیه، مشمول مالیات میشود. همچنین انتقال دارایی بین اعضای درجه ۱ خانواده از مالیات معاف است. اعضای درجه یک خانواده عبارتند از زن و شوهر، والدین و فرزندان، نوه‌ها و پدر و بزرگ و مادر بزرگ؛ در این کشور انتقال دارایی بین سایر اقوام مانند خواهر و برادر از مالیات معاف نیست[۵].
پینوشت:
[۱] طبق آخرین مصوبه هیئت وزیران در ۱۸ فروردین ۱۳۹۸، ارزش معاملاتی املاک در سال ۹۸ معادل ۶ درصد قیمت میانگین روز منطقه تعیین شده است.
[۲] gilberts.uk.com
[۳] www.french-property.com
[۴] incometaxindia.gov.in
[۵] pwc.com
انتهای پیام/ راه و ساختمان
