به گزارش مسیر اقتصاد اغلب کشور‌های خارجی به منظور بهبود وضعیت بازار مسکن و تأمین خانه‌ی اقشار جامعه، خصوصا اقشار با درآمد متوسط و رو به پایین، از سیاست مسکن مقرون به صرفه استفاده می‌کنند.
به عنوان نمونه در آمریکا سند مسکن در سال ۱۹۳۷ به منظور بهبود شرایط زندگی در شهرها و تولید مسکن عمومیِ با کیفیت برای خانواده‌های کم درآمد و متوسط تهیه شد. به همین منظور طی سال‌های متمادی دولت‌ها با اختصاص بودجه به متولیان، زمینه ساخت و ساز خانه‌های مقرون به صرفه را فراهم کردند.
در همین راستا دولت از روش انبوه‌سازی مسکن ازسوی شهرداری‌ها و واگذاری آن‌ها با اجاره یا قیمت بسیار پایین‌تر از نرخ بازار به خانواده‌های کم‌درآمد استفاده می‌کند.
علی رغم اینکه این روش دارای مزایایی از جمله تأمین مسکن اقشار کم برخوردار و کاهش کلی قیمت مسکن است. اما معایبی مانند جدا شدن محله طبقه‌های کم‌درآمد از دیگر نقاط شهر و صرف هزینه بالا توسط دولت برای ساخت این واحد‌ها دارد که این روش را با انتقاد‌هایی روبرو کرده است.
کاهش فاصله طبقاتی با ساخت مسکن مقرون به صرفه در آمریکا
روش جایگزین، استفاده از ایده مشارکت بخش عمومی-خصوصی و دنبال کردن روش ادغام طبقه‌های درآمدی گوناگون بود. مسئولین به منظور جلوگیری از تفکیک بین کم درآمد‌ها و ثروتمندان (کاهش اختلاف طبقاتی) و به تبع جلوگیری از کاهش تقاضا برای خانه‌های مقرون به صرفه، روش پهنه‌بندی جامع IZ[۱] را ارائه دادند.
این سیاست، تولید مسکن ارزان قیمت را به تولید مسکن با نرخ بازار پیوند می دهد. بر اساس این روش در مناطقی از شهرها مساحتی توسط شهرداری‌ها مشخص می‌گردد که به این نقاط پهنه‌بندی جامع گفته می‌شود.
واگذاری ۱۰ درصد خانه‌های ساخته شده به خانواده‌های کم برخوردار
ساخت و ساز در این مناطق سازندگان را به واگذاری درصدی از واحد‌ها (بین ۸ تا ۱۰ درصد) به اقشار کم درآمد یا با درآمد متوسط مکلف می‌کند. ساختار این نوع از ساخت و ساز‌ها دارای تنوع بسیاری است؛ به‌طوری‌که برخی از برنامه های « IZ » داوطلبانه و برخی دیگر اجباری است.
البته براساس مطالعه صورت گرفته اکثر این پروژه‌ها (حدود ۸۰ درصد) اجباری است. نسبت واحدهایی که باید زیر قیمت بازار تحویل اقشار کم درآمد داده شود معمولاً به اندازه پروژه بستگی دارد. به عنوان مثال در بیشتر شهرها پروژه‌هایی با کمتر از ۱۰ واحد الزام واگذاری درصدی از خانه مقرون به صرفه را ندارند؛ در حالی که پروژه‌هایی با صدها واحد مسکونی علاوه بر اینکه تراکم بیشتری می‌گیرند، باید خانه مقرون به صرفه نیز واگذار کنند.
تعیین قیمت واقعی مسکن مقرون به صرفه با درآمد متوسط منطقه
به منظور تشویق سازندگان جهت ساخت و ساز در این مناطق، تسهیلاتی از جمله واگذاری تراکم بیشتر نسبت به مناطق معمولی، تسهیل در واگذاری مجوز ساخت و جبران برخی از هزینه‌ها مانند مالیات، انشعابات و … انجام می‌پذیرد.
قیمت واقعی واحدهای مقرون به صرفه، براساس درآمد متوسط منطقه (AMI)[۲] تعیین می شود. در برخی موارد، ممکن است سازنده مجاز به ساخت تعداد بیشتری واحد مسکونی برای افراد با درآمد متوسط (برای افرادی با درآمد ۸۰ تا ۱۲۰ درصد میانگین منطقه) و تعداد کمی واحد مسکونی برای کم درآمد‌ها (برای افرادی با درآمد کمتر از ۵۰ درصد میانگین منطقه) باشد.
ساخت مسکن مقرون به صرفه با روش پهنه‌بندی هزینه کمتری دارد
در واقع با این روش و تعیین میزان ساخت و ساز از سوی شهرداری، می‌توان نحوه صرف هزینه یارانه را کنترل کرد. به عنوان نمونه در مناطقی که به واحدهای مسکونی کمتری برای کم‌درآمد‌ها احتیاج است؛ دولت یارانه کمتری نیز واگذار می‌کند و با این شیوه مدیریت هزینه صورت خواهد گرفت.
گفتنی است از آنجا که تقاضا برای اینگونه واحدهای مقرون به صرفه و با کیفیت بالاست، دولت متقاضیان واقعی و واجد شرایط را از طریق تکمیل فرم ثبت نام از سوی مردم تشخیص می‌دهد.
مسئولین با قرعه‌کشی بین خانواده‌های واجد شرایط، خانه‌ها را تحویل می‌دهند. لازم به ذکر است اولویت با ثبت نام کنندگانی است که هم اکنون در منطقه مورد نظر زندگی یا کار می‌کنند.
کارشناسان معتقدند استفاده از روش پهنه‌بندی جامع تحول مهمی را در سیاست مسکن مقرون به صرفه ایجاد می‌کند. این شیوه به دلیل آنکه توسط بخش خصوصی انجام می‌گیرد؛ به یارانه عمومی کمتری نسبت به برنامه‌های مسکن ارزان قیمت پیشین نیاز دارد. از این رو از نظر مالی پایدارتر محسوب می شود.
پینوشت:
[۱] Inclusionary Zoning
[۲] Area Median Income
منابع:
فورمان سنتر plink.ir/JxqZP
سازمان توسعه مسکن واشنگنتن plink.ir/aOZRu
سی تی لب plink.ir/2uqHl
انتهای پیام/ راه و ساختمان
