مسیر اقتصاد/ تلاش برای پیشرفت در حوزه ساختمان و ورود روش‌های نوین ساخت به کشور مستلزم تغییر رویکرد مسئولان و آحاد جامعه است. علاوه بر این، اتخاذ سیاستهای مطلوب و کارآمد می‌تواند در تسریع این موضوع کمک کند.
کنترل قیمت زمین راهکاری برای رونق صنعتی سازی
زمین بیش از ۶۰ درصد هزینه ساختمان را تشکیل می‌دهد و در این شرایط ساخت و ساز به روش صنعتی تأثیر چندانی در کاهش قیمت مسکن و افزایش دسترسی مردم برای خرید ندارد. از اینرو سازندگان برای ساخت و ساز به روش‌های نوین چندان رغبت نشان نمی‌دهند.
هنگامی که تقاضای خرید مسکن در کشور افزایش می‌یابد، میل به سوداگری در این بازار ابتدا روانه بازار زمین می‌شود، از اینرو است که جهش قیمتی زمین همواره بیشتر از رشد قیمتی ساختمان در بازار مسکن است. علاوه بر این، به دلیل محدود بودن زمین در کشور (عرضه ثابت)، در صورت فزونی تقاضا بر عرضه، قیمت آن افزایش می‌یابد.
اگر دولت‌ها در جهت حذف یا کاهش قیمت زمین از قیمت مسکن گام بردارند و از زمین‌های عمومی برای ساخت مسکن به روش صنعتی و نوین استفاده نمایند، علاوه بر رونق ساخت مسکن و کاهش قیمت آن، امکان کاهش تقاضای زمین فراهم خواهد شد و دلالی زمین به عنوان یک فعالیت غیرمولد محدود میگردد.
در همین راستا بر اساس ماده ۱ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال ۱۳۸۷، به منظور تأمین مسکن و سهولت دسترسی فاقدین مسکن به ویژه گروه‌های کم‌درآمد به خانه مناسب، ارتقاء کیفی و کمّی مسکن تولیدی کشور، حمایت از سرمایه‌گذاری در تولید مسکن با استفاده از فناوری‌های نوین و تولید صنعتی مسکن، دولت موظف است از طریق تأمین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسکن سازندگان را حمایت کند.
از سوی دیگر در راستای کنترل سوداگری و دلالی در بازار زمین و مسکن، افزایش هزینه فعالیت‌های سوداگرانه با استفاده از سیاستهای مالیاتی مانند اخذ مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر عایدی سرمایه و … توسط کارشناسان اقتصاد توصیه می‌شود.
بهره‌گیری از این بسته‌های مالیاتی به کاهش و حذف این دسته از تقاضاها (سوداگرانه) در بازار مسکن منجر خواهد شد و به‌تبع آن، افزایش قدرت خرید تقاضاهای مصرفی مردم را به دنبال خواهد داشت.
در واقع کنترل قیمت زمین، سازندگان را با مشکل عدم ثبات و نوسان قیمت مسکن روبرو نمی‌کند و همین موضوع فکر سازنده را از ساخت مسکن با قیمت بهینه راحت می‌کند.
با کنترل قیمت این مولفه توسط مسئولین، رقابت بر سر تولید با کیفیت در زمان کوتاه صورت خواهد گرفت و با رفع این مشکل یکی از مسائل بزرگ صنعتی سازی در کشور حل خواهد شد.
لزوم آموزش و آگاه‌سازی مردم در خصوص صنعتی سازی ساختمان
در صورت مدیریت درست سیستم آموزش عالی و حرکت به سمت آموزش روش صنعتی سازی ساختمان فضای کار (فرصت اشتغال) وسیعی برای نیروهای تحصیل کرده هم در واحدهای صنعتی تولید مصالح ساختمانی و هم در کارگاه‌های ساختمانی نوین ایجاد خواهد شد.
این موضوع در حالی مطرح می‌شود که بر اساس ماده ۳۰ فصل ۶ آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، وزارتخانه‌های علوم، تحقیقات و فناوری، کار و امور اجتماعی و مسکن و شهرسازی حسب مورد، موظفند زمینه لازم را برای آموزش و تحقیقات کاربردی ساخت صنعتی و فناوری‌های روز صنعت ساختمان فراهم نمایند.
با وجود این، تکالیف محوله تاکنون از سوی متولیان با قوت انجام نگرفته است و می‌توان گفت درصد بالایی از کارگران و پیمانکاران با صنعتی سازی ساختمان آشنایی لازم را ندارند.
همچنین جهت آگاهی‌رسانی و ایجاد شفافیت برای مقایسه بین روش قدیمی و صنعتی توسط متقاضیان مسکن، باید واحدهای مسکونی از طریق صدور گواهی کیفیت، مشخصات فنی و مصرف انرژی دسته‌بندی گردد و با آموزش‌های رسانه‌ای و حضوری، مردم از این مسائل به خوبی آگاهی یابند.
ذکر این نکته حائز اهمیت است که بر اساس ماده ۳۱ آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، سازمان صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران و وزارت مسکن و شهرسازی موظف هستند با همکاری یکدیگر راهکارهای لازم برای ارتقای آگاهی مردم و جامعه مهندسی کشور در ارتباط با مزایای تولید صنعتی ساختمان، از جمله ساخت سریع، اقتصادی، مقاوم با فناوری‌های نوین، سازگار با محیط زیست و فرهنگ معماری ایرانی – اسلامی، صرفه جویی انرژی و سایر موارد را به مورد اجرا گذارند.
با وجود این، از سال ۱۳۸۸ که این آیین نامه تصویب شده تاکنون تقریبا هیچ گونه فعالیت ترویجی – مشارکتی در قالب برنامه‌های تلویزیونی و یا کلیپ‌های نمایشی که مستلزم معرفی سیستم‌ها و مزایای صنعتی سازی باشد، یا ارائه نشده یا به تعداد کافی نبوده است.
وام با سود ۱۷ درصد حمایت از صنعتی سازی نیست
از آنجاکه فاصله فناوری کشور با کشورهای صنعتی بسیار زیاد است، حمایت سازمان‌های ذیربط، دولت و بانک‌ها در تولید صنعتی ساختمان ضروری است. در نظر گرفتن اولویت و یا تغییر مبلغ وام ساخت و خرید مسکن با توجه به روش ساخت می‌تواند به عنوان یک راه حل به منظور هدایت سازندگان به سوی صنعتی سازی ساختمان عمل نماید.
ارائه وام تولید مسکن با نرخ سود کمتر و مدت بازپرداخت بیشتر و انتقال بازپرداخت آن به خریداران برای ساختمان‌های مسکونی صنعتی، می‌تواند مشوقی برای خریداران باشد و باعث افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی صنعتی ساز گردد؛ که به تبع سازندگان را به سمت ساخت خانه‌های با کیفیت بالاتر و با استفاده از روش‌های ساخت صنعتی سوق می‌دهد.
گفتنی است در حال حاضر این شیوه تشویق سازندگان، از طریق واگذاری وام ساخت توسط بانک مسکن اجرایی می‌شود؛ اما دو نکته حائز اهمیت در رابطه با واگذاری آن وجود دارد. اول آنکه در میزان نرخ سود و بازپرداخت برای حمایت بیشتر از سازندگان خانه به روش صنعتی تمایز چندانی با روش معمول ایجاد نشده است. دوم اینکه تسهیلات ارائه شده تنها به سازندگان پرداخت میگردد و باز پرداخت این وام به خریداران انتقال نمی‌یابد.
بر اساس وام فعلی مسکن، چنانچه سازنده از تکنولوژی‌های منتقل شده به کشور در زمینه صنعت ساختمان و همچنین روش‌های منتهی به ارتقاء بهره‌وری مصرف انرژی، برای ساخت وساز استفاده کنند، بانک مسکن به ازای ساخت هر واحد مسکونی در تهران، مبلغ ۱۷۰میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده پرداخت خواهد کرد.
نرخ سود تسهیلات بدون سپرده در دوران مشارکت مدنی و فروش اقساطی ۱۸ درصد است و در اعطای تسهیلات مشارکت مدنی با استفاده از تکنولوژی جدید، فناوری نوین و کاهش مصرف انرژی، یک درصد تخفیف نرخ سود در پایان قرارداد مشارکت مدنی اعمال میگردد که سود را به ۱۷ درصد می‌رساند.
علاوه بر این، به منظور تأمین مالی و حمایت از صنعتی سازی ساختمان می‌توان اعتبارات یارانه‌ای ناشی از صرفه‌جویی‌های پروژه‌های صنعتی سازی را برای پرداخت به خریداران این واحدها اختصاص داد. در روش صنعتی مصرف انرژی، ضایعات و نخاله‌های ساختمانی و … کاهش می‌یابد و با توجه به افزایش کیفیت ساخت و ساز و افزایش عمر مفید ساختمان، نیاز به بازسازی و نوسازی مسکن‌های فرسوده توسط دولت کمتر خواهد شد که این موارد صرفه‌جویی هزینه دولت را در اینگونه ساخت و ساز‌ها به دنبال دارد.
مضاف بر موارد مذکور، لازم است ماده ۲۹ آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن با قوت اجرایی گردد. طبق این ماده، ماشین‌آلات و مواد اولیه مورد نیاز برای تولید فناوری‌های نوین صنعت ساختمان برای تولید مسکن که مشمول تعرفه صفر درصد موضوع تصویب‌نامه شماره ۱۲۲۱۷۳/ت۵۸۰ک مورخ ۱۳۸۶/۸/۱ می‌گردند، توسط وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و صنایع و معادن معرفی می‌شوند.
بند ۷ سیاستهای کلی نظام در امور مسکن اجرا می‌شود؟
یکی از راهکارهای حرکت به سمت صنعتی سازی در کشور، واقعی شدن قیمت حامل‌های انرژی است. با این اقدام هزینه‌های ساخت و به خصوص دوره بهره‌برداری مسکن در روش‌های رایج در مقایسه با روش‌های صنعتی افزایش خواهد یافت.
به طور قطع افزایش هزینه‌های مربوط به حامل‌های انرژی باعث افزایش قیمت مسکن و برهم خوردن تعادل در صنعت ساختمان کشور خواهد شد؛ اما در نگاه کلان‌تر می‌توان دریافت که این اقدام در مراحل بعدی علاوه بر جلوگیری از هدر‌رفت منابع مالی دولت به صورت یارانه، باعث بوجود آمدن احساس نیاز و حرکت به سمت سیستم‌های بهینه ساخت صنعتی خواهد شد.
بنابراین چنینی راهکاری می‌تواند در بلند مدت و پس از فراهم شدن شرایط و رونق ساخت و ساز صنعتی در کشور استفاده گردد. گفتنی است صرفه‌جویی در منابع انرژی در بند ۷ سیاستهای کلی نظام در امور مسکن اشاره شده است و طبق آن باید استانداردهای ساخت و ساز مقررات ملی ساختمان و طرح‌های صرفه‌جویی انرژی اجباری گردد.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
