مسیر اقتصاد/ همان طور که در گزارش قبل ذکر شد رشد اقتصادی قوی کره جنوبی و تقاضای بالا برای مسکن طبقه متوسط در دهه ۱۹۸۰ منجر شد دولت کره سیاست کنترل قیمت را از طریق عرضه مسکن در قالب ۵ شهر جدید در اطراف سئول دنبال کند که از این بین فقط یک شهر موفق بوده است. حال سؤال این است توفیق شهر جدید بوندانگ بر پایه چه اصولی استوار بوده است؟ در این گزارش فرآیند توسعه شهر بوندانگ به عنوان موفقترین شهر جدید در تاریخ کره مورد بررسی قرار گرفته است.
از آنجا که در برنامه توسعه شهرهای جدید کلانشهر سئول، مهار قیمت مسکن در اولویت بود، تمام ظرفیت دولت برای اجرای این طرح به کار گرفته شد. دولت ساختوساز سریع را کلید حل این مشکل ملی میدانست و وجود یک نهاد قدرتمند برای کنترل تضاد منافع[۱] بین سازمانهای دولتی درگیر را در رأس امور قرار داد.
نظام سیاسی کره در آن زمان متمرکز بود و کاخ آبی (دفتر رئیس جمهور) اقتدار بسیار زیادی داشت. برای تسریع روند توسعه، رئیس جمهور وقت، ریاست تمام جلسات وزیران مربوط به مسکن را بر عهده داشت و کارگروه طرح مسکن مقرونبهصرفه را تأسیس کرد. همچنین یک کارگروه جداگانه به نام تیم ویژه توسعه شهر جدید در وزارت ساختوساز کره تشکیل شد. این تیم قرار بود برنامههای خاص توسعه شهر جدید را مدیریت کند. اگرچه این تیم پس از تکمیل ۵ شهر جدید غیرفعال شد، اما بیشترین اختیار را در طول دوره توسعه داشت.
پس از تدوین طرحها و دستورالعملها، شرکت زمین کره[۲] (KLC) مجری آنها بود. این شرکت دولتی دارای حقوق انحصاری در زمینه تملک و عرضه زمین در تمامی توسعههای عمومی بود. KLC به عنوان توسعهدهنده اصلی بوندانگ، مسئولیت تملک و تخصیص زمین و ساخت زیرساختها و سیستم حملونقل را بر عهده داشت.
چشمانداز بوندانگ در افق ۷ ساله، اسکان ۳۰۰ هزار نفر بود؛ بنابراین در آوریل ۱۹۸۹ روند تملک زمین و جبران خسارت ساکنان بوندانگ به صورت مخفیانه و بدون اعلام عمومی انجام شد. ساکنان محلی بوندانگ (عمدتا کشاورزان) میترسیدند که مجبور شوند با دریافت غرامت ناچیز سکونتگاه خود را ترک کنند که همین موضوع منجر به اعتراضات عمومی شد و در ماه می ۱۹۸۹ حدود ۲ هزار نفر شهرداری را اشغال کردند تا غرامت عادلانه دریافت کنند و از تبدیل شدن بوندانگ به یک شهر صرفاً برای طبقه متوسط جلوگیری کنند.
ظرف دو ماه پس از شروع پروژه، KLC برنامه خود را برای پرداخت غرامت با نرخ بازار به مالکان زمین اعلام کرد. از آنجایی که بوندانگ عمدتاً زمین کشاورزی بود، توسعه آن توسط قانون محدود شده بود و قیمت زمین بسیار پایینی داشت. برای متقاعد کردن صاحبان زمین، KLC قیمت زمین را مطابق قیمت مناطق همسایه بوندانگ اعمال کرد، که صاحبان زمین تحت عنوان قیمت به نرخ بازار زمین آن را پذیرفتند. در نهایت، ۴۰۴۵ خانوار (۱۶۶۵ مالک و ۲۳۸۰ مستاجر) تا سال ۱۹۸۹ غرامت دریافت کردند.
KLC پس از تملک زمین آن را به چند بلوک تقسیم کردند. برای به حداقل رساندن سرمایهگذاری عمومی، دولت به دنبال مشارکت چند شرکت بزرگ خصوصی بود. مساحت بلوکها از ۱.۸ تا ۳۵.۳ هکتار متغیر بود. ۷۳ بلوک برای کاربری مسکونی توسط توسعهدهندگان خصوصی و ۳ بلوک توسط سازمانهای دولتی خریداری شدند.
شرکتهایی که زمین را از KLC خریداری کردند، میتوانستند هزینه آن را در ۴ قسط پرداخت کنند. خریدار زمین باید ۱۰ تا ۴۰ درصد از قیمت زمین را هنگام امضای قرارداد، ۱۵ تا ۲۰ درصد را ظرف شش ماه، ۱۵ تا ۲۰ درصد دیگر را در مدت دوازده ماه و مابقی را پس از پایان پاکسازی زمین پرداخت میکرد. شرکتهای خصوصی که مسکن ارزان قیمت را توسعه میدادند، تنها باید ۱۰ درصد از قیمت زمین را هنگام امضای قرارداد میپرداختند. فروش موفق زمین در مدت کوتاهی سود قابل توجهی را برای KLC به ارمغان آورد. درآمد حاصل از فروش زمین (معادل ۴.۹۵ میلیارد دلار تا سال ۱۹۹۸) هزینههای تملک زمین (معادل ۱.۰۳ میلیارد دلار در سال ۱۹۹۸) را پوشش داد. حتی با در نظر گرفتن سایر هزینههای توسعه (یعنی هزینههای حملونقل و زیرساخت)، KLC به سود غیرقابل انتظاری دست یافت.
در اوایل و اواسط دهه ۱۹۹۰، رشد اقتصادی کره بسیار بالا بود و تقاضای زیادی برای مسکن به خصوص در منطقه شهری سئول وجود داشت. در نتیجه، شرکتهای ساختمانی خصوصی مشتاق شرکت در روند مناقصه زمین بودند. این شرکتها میدانستند که تقاضای مسکن به قدری زیاد است که حتی قبل از شروع ساختوساز میتوان فروش را تکمیل کرد. بنابراین شرکتهای ساختمانی توانستند هزینه خرید زمین را به راحتی به KLC بپردازند. از این رو بر اساس درآمدهای مازاد عظیم خود، KLC توانست سرمایهگذاری هنگفتی در خدمات اجتماعی و زیربنایی انجام دهد. از جمله پروژههای زیربنایی اصلی، یک کارخانه دفع فاضلاب و یک کارخانه زبالهسوز و مترو بود که به سیستم حملونقل اصلی سئول متصل میشد. KLC حدود ۷۷.۴ میلیون دلار تا سال ۱۹۹۸ برای سیستم مترو و ۵۲.۵ میلیون دلار در سال ۱۹۹۸ برای ساخت جاده هزینه کرد. این موضوع جذابیت شهر را افزایش داد و باعث شد که تقاضا برای مسکن در بوندانگ همیشه وجود داشته باشد.
چشم انداز بلندمدت بوندانگ تبدیل شدن به شهری خودکفا با تعادل بین اشتغال و مسکن بود. با این حال ضروریترین نیاز بوندانگ، تامین مسکن برای خانوارهای دهکهای متوسط و بالای جامعه بود. در آن زمان، میانگین بعد خانوار ۴ نفر بود؛ بنابراین، اصول برنامهریزی و طراحی در بوندانگ برای اسکان خانوادههای ۲ فرزندی متمرکز شد. واحدهای همسایگی دارای امکانات خرید و مراکز آموزشی بود و مدارسی که در مرکز یک بلوک قرار داشتند و محیط امن پیاده روی را برای کودکان ایجاد میکردند. پارکها و امکانات زندگی در محله در مجاورت هر مدرسه قرار داشتند تا فعالیتهای اجتماعی را تحریک کنند. نظریه کلاسیک «واحد همسایگی» کلارنس پری (۱۹۲۹) اساس طراحی بوندانگ را تشکیل داد و این پروژه اکثر اصول پیشنهادی پری را برآورده کرد:
استراتژیهای اجرا شده در بوندانگ نتایج مطلوب را به همراه داشت. از عوامل کلیدی برای توسعه موفقیتآمیز شهر جدید، تملک سریع زمین، تفکیک زمین و عملیات توسعه ساختمان و تامین مالی با حمایت دولت است. اگر دوره توسعه بیش از حد طولانی باشد، پیشرفتها ممکن است آسیبپذیر شوند. به عنوان مثال، اگر این دوره چندین دهه باشد، توسعه مستعد عبور از چرخههای اقتصادی است که میتواند شامل رکودها و نوسانات شدید اقتصادی باشد. این تغییرات در شرایط اقتصادی ثابت کرده است که برای بسیاری از توسعهدهندگان شهر جدید زیان مالی به همراه دارد. برای موفقیت آمیز بودن توسعه بوندانگ، چند اصل مهم به عنوان درسآموخته میتواند مدنظر قرار گیرد:
پینوشت:
[۱] conflicting interests
[۲] Korea Land Corporation (KLC)
منبع:
Peiser, R., & Forsyth, A. (Eds.). (۲۰۲۱). New towns for the twenty-first century: a guide to planned communities worldwide. University of Pennsylvania Press
انتهای پیام/ مسکن