شاخص «سرانه کاربری مسکونی» در شهرسازی کاربردی ندارد

مسیر اقتصاد/ کاربری مسکونی پایه و اساس خدمات شهری است که روش‌های مختلفی برای محاسبه آن وجود دارد. سرانه مسکونی در شهرهای ایران صرفا بر اساس شاخص جمعیت‌پذیری شهرها تعیین می شود و عامل دیگری در آن دخالت ندارد. با این حال، این روش که با تجارب جهانی نیز متفاوت است، مسائلی را پدید آورده و منجر به انحراف در سیاستگذاری شده است.

تعیین سرانه مسکونی در شهرهای ایران بر چه اساسی انجام می‌شود؟

شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران به عنوان عالي ترين نهاد سياستگذاري در شهرسازي كشور، در سال ١٣٨٩، مجموعه‌اي از تعاريف و مفاهيم مرتبط با هر يك از كاربري‌هاي شهري را ارائه داد. بر اساس این مصوبه، سرانه کاربری مسکونی در حالت مطلوب برای کلیه شهرها به صورت زیر تعیین می‌شود:

– شهرهای زیر ۵۰ هزارنفر: کمتر از ۵۰ مترمربع

– شهرهای ۵۰ تا ۲۵۰ هزارنفر: کمتر از ۴۰ مترمربع

– شهرهای ۲۵۰ تا ۱ میلیون نفر: کمتر از ۲۵ مترمربع

– شهرهای بیش از یک میلیون نفر: کمتر از ۲۵ مترمربع

معيار اصلي در اين مصوبه برای تعیین سرانه مسکونی، ميزان جمعيت‌پذيري شهرها بود و در آن به تفكيك نظام تقسيمات شهري یعنی محله، ناحیه و منطقه و تنوع سبد مسکن اعم از ویلایی، آپارتمان، بلندمرتبه و غیره اشاره‌ای نشده بود.

تجارب جهانی تعیین سرانه مسکونی چگونه است؟

روش تعیین سرانه مسکونی در سه شهر هیوارد، دبی و کوالالامپور در ادامه بررسی شده است:

شهر هیوارد، سانفرانسیسکو آمریکا

هیوارد با جمعیّت ۱۶۲,۹۵۴ نفر تا سال ۲۰۲۰، دارای تراکم جمعیّتی کمتر از ۱۴ نفر در هکتار بوده است. مطابق طرح جامع، استاندارهای کاربری مسکونی در این شهر عبارتند از؛

• مسکونی روستایی: ۰.۲ تا ۱ واحد مسکونی در هر ایکر (هر ایکر معادل ۰.۴ هکتار است)
• مسکونی حومه شهر: ۱ تا ۴.۳ واحد مسکونی در هر ایکر
• مسکونی با تراکم کم: ۴.۳ تا ۸.۷ واحد مسکونی در هر ایکر
• مسکونی با تراکم متوسط: ۸.۷ تا ۱۷.۴ واحد مسکونی در هر ایکر
• مسکونی با تراکم بالا ۱۷.۴ تا ۳۴.۸ واحد مسکونی در هر ایکر
• مسکونی مرکز شهر با تراکم بالا: واحد مسکونی در هر ایکر

در نمودار زیر تراکم‌های مسکونی مختلف برای یک ایکر زمین نشان داده شده است.

 شهر کوالالامپور، مالزی

جمعیّت کلانشهر کوالالامپور  در سال ۲۰۲۲ معادل ۸.۴ میلیون نفر و تراکم جمعیّتی این شهر تقریبا ۶۰ نفر در هکتار است. بر اساس طرح ساختاری این شهر، ملاحظات تعیین کاربری مسکونی بر اساس زیر است؛

• مسکونی با تراکم کم: ۱ تا ۱۰ واحد مسکونی در ایکر (هر ایکر معادل ۰.۴ هکتار است)
• مسکونی با تراکم متوسط: ۱۲ تا ۳۰ واحد مسکونی در ایکر
• مسکونی با تراکم بالا: ۴۰ تا ۱۰۰ واحد مسکونی در ایکر
• مسکن عمومی: ۱۰۰ واحد مسکونی در ایکر

شهر دبی، امارات

جمعیّت دبی در سال ۲۰۲۲ برابر با ۳.۳ میلیون برآورد شده و تراکم جمعیّتی این شهر تقریبا ۲۰ نفر در هکتار است. بر اساس طرح جامع شهر دبی، استاندارهای کاربری مسکونی در این شهر مطابق زیر است؛

• مسکونی با تراکم کم: کمتر از ۷۰ نفر در هکتار (اگر متوسط بعد خانوار را ۳.۳ در نظر بگیریم؛ تقریبا ۲۰ واحد مسکونی در هکتار)
• مسکونی با تراکم متوسط: ۷۰ تا ۲۲۰ نفر در هکتار (اگر متوسط بعد خانوار را ۳.۳ در نظر بگیریم؛ تقریبا ۲۰-۶۵ واحد مسکونی در هکتار)
• مسکونی با تراکم بالا: بیش از ۲۲۰ نفر در هکتار (اگر متوسط بعد خانوار را ۳.۳ در نظر بگیریم؛ تقریبا بیش از ۶۵ واحد مسکونی در هکتار)

تفاوت‌های تعیین سرانه مسکونی در ایران و سایر کشورها چیست؟

با بررسی روش‌های تعیین سرانه مسکونی در ایران و سایر کشورها، تفاوت‌ها را می‌توان بدین صورت برشمرد؛

• سرانه مسکونی در سایر کشورها بر مبنای تعداد واحد مسکونی تعیین می‌شود ولی در ایران بر مبنای جمعیت‌پذیری.
• مقیاس تعیین سرانه مسکونی در سایر کشورها، یک ایکر و یا یک هکتار است در حالی که سرانه مسکونی در ایران مقیاس مشخصی ندارد.
• سرانه مسکونی در ایران، تنها سهم زمین را به ازای هر فرد در نظر می‌گیرد و نسبت به سطح زیربنا بی‌تفاوت است.
• در تجارب خارجی، برای هر یک از تراکم‌های کم، متوسط و زیاد سرانه متفاوتی در نظر گرفته شده است، در حالیکه در ایران صرفا بر اساس جمعیت‌پذیری، یک سرانه به کل شهر اختصاص داده شده است.

نیاز به بازتعریف سرانه مسکونی در نظام برنامه‌ریزی مسکن ایران

وقتی در ایران از سرانه مسکونی (سهم زمین مسکونی به ازای هر نفر) صحبت می‌کنیم، کاربرد این سرانه در نظام برنامه‌‎ریزی مسکن مبهم است، زیرا سطح زیربنای مسکونی و تعداد واحدهای مسکونی را در نظر نمی‌گیرد. بنابراین با تغییر در تعداد واحدهای مسکونی و افزایش آنها در ارتفاع، چندان تغییری در سرانه مسکونی ایجاد نمی‌شود و اساسا تعیین چنین سرانه‌ای در فرآیند برنامه‌ریزی مسکن مبهم و بدون کاربرد است.

تحت لوای چنین سیاست‌گذاری، شهرداری بی‌توجه به اینکه در هر محدوده (اعم از محله، ناحیه و منطقه شهری) باید چه تعداد مسکن وجود داشته باشد، که بر مبنای آن سرانه خدمات شهری را مشخص کند، صرفا به اعطای تراکم‌های مجاز و غیرمجاز می‌پردازد که پیامد آن وجود خانه‌های خالی بسیار زیاد، کمبود زیرساخت‌های خدماتی (من جمله فضای سبز شهری)، تشدید تراکم، ترافیک و غیره در بسیاری از مناطق شهری است و اساسا هیچ نظمی در متراژ واحدهای ساختمانی و سیما و منظر شهری به چشم‌نمی‌خورد.

بنابراین ضروری است نحوه محاسبه سرانه‌ مسکونی در طرح‌های توسعه شهری و محله‌ای مورد بازنگری قرار گیرد تا بتوان از آن در نظام برنامه‌ریزی مسکن بهره برد. برای این منظور بهتر است شاخص‌هایی نظیر؛ تراکم جمعیت (خانوار) در مساحت، تعداد واحد مسکونی در مساحت و توجه به تنوع سرانه مسکونی برای گونه‌های مختلف مسکن اعم از ویلایی، آپارتمانی، مسکن اجتماعی و … در نظر گرفته شوند.

منابع:

• مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران (۱۴۰۲)، بازخوانی شاخص‌های تعیین سرانه در چارچوب تأمین خدمات شهری تهران
• Hayward 2040 General Plan. City of Hayward (2014)
• Master Planning Guidelines. Dubai Development Authority (2022)
• The Kuala Lumpur Structure Plan 2040(KLSP2040)

انتهای پیام/ مسکن