مسیر اقتصاد/ شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی با همکاری کمیته اقتصاد مقاومتی مجلس شورای اسلامی در جریان پیگیری بحث مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن به عنوان راهکار مقابله با سوداگری و افزایش قیمت این کالای حیاتی، مجموع مطالعات و بررسی های خود را در قالب کتابی تحت عنوان «مالیات بر عایدی املاک ؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» منتشر نمود. دایره شمول مالیات بر عایدی املاک یکی از مهمترین مباحث مورد بررسی در این کتاب است.
این کتاب ضمن بررسی ادبیات موضوع و آثار این ابزار مالیاتی، ملاحظات وضع قانون مالیات بر عایدی املاک در ایران مورد بحث قرار گرفته و با بهره گیری از نمونه های جهانی در بیش از ۱۴ کشور، پیشنهادهایی ارائه شده است. در بخش پایانی این کتاب نیز مبتنی بر مباحث انجام شده، طرح قانونی پیشنهادی برای وضع مالیات بر عایدی املاک در ایران ارائه شده است که می تواند مورد استفاده دولت و مجلس قرار گیرد.(اینجا)
در فصل دوم این کتاب طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک مبتنی بر تجربیات و قوانین جهانی انجام شده است. در بخش اول فصل دوم این کتاب آمده است:
تصویب و اجرای یک قانون مؤثر و کارآمد باید بر مبنای نظریات علمی دقیق، شواهد میدانی، تجربیات عملیاتی داخلی و خارجی و در نظر گرفتن شرایط ویژه اقتصاد کشور انجام شود. در غیر اینصورت، هدف قانونگذار از وضع قانون تامین نخواهد شد.
در طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک نیز باید این موارد مدنظر قرار گیرد تا قانونی مترقیّ، اثرگذار و عملیاتی تصویب شود. در این راستا، بر اساس بررسیهای انجام شده، باید موارد حائز اهمیتی در طراحی این پایه مالیاتی مدنظر قرار گیرد که در این مطلب این موارد مبتنی بر تجربیات جهانی در صورت وجود و مطابقت با شرایط کشور، مورد بررسی قرار گرفته است.
«دایره شمول» یکی از مصادیق و نکات مهم در طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک است. این محدوده باید به نحوی تعیین گردد که جامع و مانع باشد؛ به شیوه ای که تمامی انواع معاملات و زمینههایی که برای سوداگری وجود دارد را پوشش داده و کمترین فرار مالیاتی در آن اتفاق بیفتد.
در ادامه مصادیق تعیین دایره شمول مالیات بر عایدی املاک در ایران مورد بررسی قرار گرفته و تجربیات جهانی در این زمینه ارائه میشود.
عمده مناطقی که مورد هدف سوداگری قرار میگیرند، شهرهای بزرگ و پرجمعیت است؛ لذا این مالیات باید با اولویت اجرا، در کلیه مناطق شهری پرجمعیت کشور عملیاتی شود. البته با توجه به محدودیتهای اجرایی، پیشنهاد میشود این مالیات به ترتیب با اولویت تهران، کلانشهرها، شهرهای با جمعیت بیش از ۵۰۰ هزار نفر، شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر و … اجرایی شود و در نهایت به همه مناطق کشور تعمیم یابد.
با توجه به معافیت قانونی مناطق آزاد و ویژه از پرداخت انواع مالیات، ضروری است شمولیت این مناطق نیز در قانون تصریح گردد؛ چرا که مطابق ماده ۱۳ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری صنعتی، اشخاص حقیقی و حقوقی که در این مناطق به انواع فعالیتهای اقتصادی اشتغال دارند، نسبت به هر نوع فعالیت اقتصادی در منطقه آزاد از تاریخ بهرهبرداری مندرج در مجوز به مدت ۲۰ سال، از پرداخت مالیات بر درآمد و دارایی موضوع قانون مالیاتهای مستقیم، معاف خواهند بود.
از آنجا که رشد قیمت و توسعه این مناطق به دلیل مجوز دولت و در پی ایجاد زیرساختها و شرایط مناسب برای انجام فعالیتهای اقتصادی حاصل میشود، اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از املاک آن دارای منطق است.
املاک مسکونی مهمترین و اصلیترین کاربری مدنظر در حوزه املاک برای اعمال مالیات بر عایدی سرمایه است. این بخش از جهت اینکه نیاز اساسی مردم را تأمین میکند، اهمیت بیشتری نسبت به بقیه کاربریهای املاک دارد. از سوی دیگر اصلیترین تقاضای مربوط به املاک در حوزه واحدهای مسکونی است.
لذا تغییرات شدید قیمتی و سوداگری در این بخش، تأثیرات منفی بیشتری بر جامعه و دهکهای متوسط رو به پائین بر جای میگذارد. املاک صنعتی، اداری و تجاری نیز به دلیل نبود ضوابط معین، مانند املاک مسکونی و بعضا شدیدتر از آن، به سوداگری دچار شده و افزایش قیمت و نوسانات شدید را تجربه میکنند؛ لذا لازم است این حوزه از کاربری املاک نیز مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود.
علاوه بر این، سرقفلی (حق واگذاری ملک) که سهم بزرگی از قیمت املاک صنعتی، اداری و تجاری را تشکیل داده نیز بایستی مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود.
در مورد املاک و زمین های کشاورزی نیز باید گفت که اولا عمده زمین های با کاربری زراعی به منظور تولید محصولات کشاورزی استفاده میشوند و احتمال کمتری به جهت ماهیت آن برای انجام سوداگری وجود دارد. ثانیا اعمال مالیات و وضع قوانین جدید نباید مانع تجمیع زمین های زراعی و کاهش قیمت تمام شده تولید با توجه به معیارهای اقتصاد مقیاس شود. ثالثا زیرساختهای لازم برای دریافت مالیات در حوزه زمینهای کشاورزی فراهم نیست و به جهت سوداگری پائین و هزینه بالای فراهم آوردن زیرساخت در این حوزه، وضع مالیات بر عایدی سرمایه پیشنهاد نمی شود. رابعا در صورت عدم دریافت مالیات بر عایدی سرمایه از این بخش، احتمال تغییر کاربری این زمین ها کاهش می یابد؛ زیرا سایر کاربریها مشمول مالیات میشوند.
بنابراین با توجه به اینکه زمینه سوداگری در انواع املاک مسکونی، صنعتی، اداری و تجاری وجود دارد، همه این املاک باید مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه شود. تنها زمینهای زراعی میتوانند از پرداخت این مالیات معاف شوند.
در انگلستان، اگر فردی از فروش دارایی تجاری خود مثل زمین و ساختمان، لوازم و تجهیزات، کارخانه و ماشینآلات، سهام، برند و… عایدی به دست آورد، باید مالیات بر عایدی آن سرمایه را پرداخت کند.
در استرالیا افرادی که قصد فروش ملک تجاری خود را دارند، مطابق قانون، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه میشوند. البته در قانون معافیتهایی برای کسب وکارهای کوچک، املاک با عمر نگهداری بیش از ۱۵ سال و آستانه معافیت مقدار معین عایدی در نظر گرفته شده است.
در هند زمینهای کشاورزی در مناطق روستایی به عنوان داراییهای سرمایهای محسوب نمیشوند. بنابراین هر گونه سود حاصل از فروش آن مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمیشود. همچنین در ژاپن در صورت انتقال زمین برای ایجاد صرفه اقتصادی در زمینهای کشاورزی، تا سقف ۸ میلیون ین تخفیف برای عایدی سرمایه اعمال میشود.
مالیات بر عایدی املاک هنگامی به یک دارایی تعلق میگیرد که مالکیت دارایی، از شخصی به شخص دیگر منتقل شود. انتقال مالکیت و یا انتقال دارایی تحت انجام معاملات متداول در عامه انجام میپذیرد؛ اما از آنجا که راههایی برای انتقال دارایی به منظور دور زدن قانون و عدم اطلاق لفظ «معامله» وجود دارد، ضروری است این موارد نیز در قانون مالیات بر عایدی املاک در حکم معامله قرار گیرد. این دست از انتقالات مسائلی مانند هبه، ارث و وکالت است که البته معافیت هایی در این زمینهها نیز وجود دارد.
در ابتدا لازم است انواع معاملاتی که به نوعی فروش دارایی (بیع) محسوب میشود، مشمول پرداخت مالیات شود. معاملاتی که جنبه فروش دارایی دارند عبارت است از:
علاوه بر معاملات پیشگفته که به نوعی فروش دارایی محسوب میشود، مصادیق دیگری برای انتقال دارایی وجود دارد که از جمله آنها هبه و ارث است:
در بریتانیا هر گونه انتقال دارایی (مثل هدیه دادن)، مبادله آن با یک دارایی دیگر و دریافت جبران آن (مثل پرداخت بیمه؛ درصورتی که دارایی از دست رفته یا نابود شده باشد) مشمول قانون مالیات بر عایدی سرمایه میشود. همچنین هدیه و انتقال دارایی به همسر معاف از مالیات بر عایدی سرمایه است؛ اما اگر همسر بعداً دارایی را بفروشد، در این حالت قیمت پایه دارایی برای محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه، عبارت است از قیمت دارایی در زمانی که اولین بار دارایی وارد خانواده شده است. در این کشور فردی که ارث را دریافت میکند، باید مالیات بر ارث پرداخت کند و در صورت فروش این دارایی، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه میشود[۲].
در فرانسه داراییهایی که به عنوان هدیه یا ارث منتقل میشود، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمیشوند و مالیات جداگانه ارث و هدیه بر آنها اعمال میشود. اما هدیه گیرنده یا ارث برنده موظف است قیمت بازاری روز دارایی را ثبت رسمی کند تا در زمان فروش، مالیات بر عایدی سرمایه اعمال شود. در آفریقای جنوبی نیز ارث یا هدیه برای انتقال به سازمانهای خیریه عمومی و رسمی از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است[۳].
در هند نیز انتقال دارایی بین افراد یک خانواده و انتقال دارایی تحت عنوان هدیه، از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است[۴].
در مالزی، انتقال دارایی به عنوان ارث مشمول مالیات نمیشود؛ اما انتقال یک دارایی که کمتر از ۵ سال نگهداری شده است بهعنوان هدیه، مشمول مالیات میشود. همچنین انتقال دارایی بین اعضای درجه ۱ خانواده از مالیات معاف است. اعضای درجه یک خانواده عبارتند از زن و شوهر، والدین و فرزندان، نوهها و پدر و بزرگ و مادر بزرگ؛ در این کشور انتقال دارایی بین سایر اقوام مانند خواهر و برادر از مالیات معاف نیست[۵].
پینوشت:
[۱] طبق آخرین مصوبه هیئت وزیران در ۱۸ فروردین ۱۳۹۸، ارزش معاملاتی املاک در سال ۹۸ معادل ۶ درصد قیمت میانگین روز منطقه تعیین شده است.
[۲] gilberts.uk.com
[۳] www.french-property.com
[۴] incometaxindia.gov.in
[۵] pwc.com
انتهای پیام/ راه و ساختمان