به گزارش مسیر اقتصاد به طور معمول زمانی که تعداد واحدهای مسکونی بیش از تقاضای خانوار باشد، خانه های خالی به وجود می‌آیند. به طور بالقوه، مسکن خالی به عنوان میزان اضافیِ عرضه در بازار مسکن رقابتی تعریف می شود. نرخ خانه‌های خالی با توجه به عرضه و تقاضای مسکن تغییر می کند. بدینصورت که اگر عرضه مسکن سریعتر از تقاضا افزایش یابد، این نرخ افزایش می یابد و بالعکس.
افزایش تعداد خانه‌های خالی به کاهش قیمت مسکن منجر نمی‌شود
بنابراین، طبق مکانیزم تنظیم قیمت بازار، هنگامی‌که نرخ خانه خالی بالا می‌رود؛ قیمت مسکن کاهش می‌یابد. با وجود این در برخی مطالعات و برخی کشورها رابطه معکوسی بین این دو شاخص دیده شده است. به عنوان نمونه طی دهه ۱۹۸۰ علی رغم افزایش نرخ خانه‌های خالی، قیمت خانه‌ها در ایالات متحده افزایش یافته که از وجود و تأثیر عوامل دیگری در بازار حکایت دارد. مطالعه کشور تایوان نیز نشان می‌دهد حداقل برای مدت سه دهه نرخ خانه‌های خالی در سطح بالایی قرار داشته است؛ اما قیمت مسکن در آن سالها روند نزولی به خود نگرفته و به طور میانگین سالانه ۹ درصد رشد داشته است.
خانه‌های خالی در تایوان ۹ درصد بیشتر از نرخ طبیعی است
طبق آمارهای سرشماری تایوان در سال ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰، نرخ خانه خالی به ترتیب ۱۳.۱ و ۱۳.۳ درصد اعلام شده است و در نتیجه تعداد خانه‌ها طبیعتا بیش از تقاضای واقعی بوده است. اما براساس همین آمارها، تعداد تقاضای خانوارهای تایوان از تعداد کل واحدهای مسکونی بیشتر بوده است. به عبارت دیگر باید گفت با وجود افزایش تعداد خانه‌های خالی، هنوز به نیاز جامعه پاسخ داده نشده و نیاز به ساخت مسکن نیاز بود.
در این شرایط روز به روز بر تعداد خانه‌های خالی تایوان اضافه شده و از ۶۷۴ هزار واحد سال ۱۹۹۰ به ۸۲۰ هزار واحد در سال ۱۹۹۴ رسیده است. این میزان از خانه‌های خالی از نرخ طبیعی تخمینی توسط لین و همکاران (۱۹۹۴) یعنی ۴.۶ درصد بیشتر بود. به همین دلیل سوالی مطرح شد که چرا خانه‌هایی که ساخته میشود خالی می‌مانند؟ در صورتی که تقاضا از طرف مردم وجود دارد.
صرفه اقتصادی سوداگران را به خالی نگهداشتن خانه سوق می‌دهد
در تحقیق و بررسی صورت گرفته مشخص شد که برخی از افراد فقط برای سرمایه‌گذاری خانه را خریداری می‌کنند. چراکه هزینه خالی نگهداشتن خانه نسبت به سود قابل انتظار این نوع سرمایه‌گذاری بسیار کم است و برای این افراد خالی نگهداشتن خانه صرفه اقتصادی دارد. این فعالیت مخرب در حالی رخ می‌داد که بر اساس آمارهای رسمی در سال ۱۹۹۰، متوسط قیمت خانه در کشور ۵.۵ برابر درآمد خانواده و بیش از ۷ برابر درآمد خانواده در شهر تایپه بوده است و بیش از ۱۰۰ هزار خانواده نیز در لیست انتظار برای دریافت مسکن عمومی بودند.
بنابراین حول مسئله فوق دو نظریه مطرح شد. اول آنکه، افزایش تعداد خانه‌های خالی به دلیل شکست بازار مسکن رخ داده است و به طور خاص، مکانیسم قیمت به تقاضا پاسخ های مناسب نداده است. دوم اینکه بازگشت سرمایه مسكن در تایوان از دهه ۱۹۷۰ آنقدر زیاد بوده كه مالکان واحدهای مسکونی را تشویق به خالی نگهداشتن خانه‌های خود آنهم برای سودهای هنگفت در آینده كرده است.
در هر دو نظریه افزایش قیمت مسکن مسبب افزایش تعداد خانه‌های خالی شده و به عبارتی هر دو مکمل یکدیگر بوده‌اند. بدین صورت که کاهش ساخت و ساز، قیمت مسکن را بالا برده، مردم توان خرید خود را از دست داده‌اند و برخی سوداگران از این فرصت سوءاستفاده کرده و با توجه به تمکن مالی خود خانه‌ها را خریداری یا ساخته و به بازار عرضه نکردند که همین عدم عرضه مجددا قیمتها را بالاتر برده است.
هر ۱ درصد مالیات بر خانه خالی تا ۸ درصد قیمت مسکن را کاهش می‌دهد
سوالی که مطرح میشود نحوه حل مسئله و بهبود شرایط برای خانه‌دار کردن مردم هست. در پاسخ باید گفت با توجه به سازوکار موجود، دولتها نقش مهمی در ساماندهی و تنظیم قوانین برای بازار دارند. برخی سیاستها برای دخالت در بازار مسکن لازم است تا مکانیسم بازار به درستی کار کند. بر اساس تجربه و مطالعات صورت گرفته، کارشناسان در مواجهه با سرمایه‌گذاری غیرمولد در مسکن، بهترین سیاست را افزایش هزینه‌های مالکان دارای خانه خالی و کاهش نرخ بازده سرمایه‌گذاری در تملیک و سوداگری املاک و مستغلات پیشنهاد می‌کنند.
در همین راستا دولت تایوان نیز جهت بررسی تأثیر افزایش هزینه بر سرمایه‌گذاران واحدهای مسکونی خالی از طریق مالیات بر خانه‌های خالی را در دستور مطالعات خود قرار داد. به طوریکه مدلی برای تخمین تغییر قیمت ناشی از اخذ مالیات از خانه‌های خالی در نظر گرفته شد که تابعی از درآمد و هزینه خانوار، قیمت مسکن و نرخ خانه‌های خالی بود.
بر اساس نتایج این مدل اعمال مالیات بر خانه‌های خالی میتواند قیمت مسکن را کاهش دهد و به دلیل ایجاد هزینه برای سرمایه‌گذاران آنها را به عرضه خانه‌های خالی خود به بازار هدایت کند. نتایج این تحقیق نشان داد که به ازای ۱ درصد مالیات بر ارزش خانه‌های خالی، کاهش بین ۲.۶ تا ۸.۸ درصدی (متناسب با شرایط هر منطقه) قیمت مسکن در بازار اتفاق می‌افتد. در این بین شهر تای چون با بیشترین کاهش رقم ۸.۸ درصدی و شهر تای تون با کمترین کاهش یعنی ۲.۵۵ درصد را ثبت کردند. همچنین شهر تایپه نیز با کاهش ۶.۷۴ درصدی همراه بوده است.
منبع: مقاله علمی پژوهشی با عنوان «مدلسازی اثر مالیات بر خانه خالی بر بازار مسکن تایوان»
انتهای پیام/ مسکن
